부산지방법원 2025타경4945. 광안동 가비펠리치 4층 406호로, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 142,000,000원, 현재 최저매각가는 69,580,000원으로 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2020.09.29. 설정된 사상신용협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 996,600,000원이고 2022.09.01. 855,250,000원으로 변경됐으며, 이후 근저당권이 주식회사재네트대부로 이전되고 근질권 설정이 이어졌습니다.

권리 구조가 복잡해 보이는 이유는 근저당권의 변경·이전·질권 설정과 다수의 전입·배당요구가 겹쳐 있기 때문입니다. 그러나 매수인 관점의 핵심은 단순합니다. 말소기준일보다 먼저 전입한 임차인이 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 다수 점유자의 보증금과 점유 부분이 확인되지 않은 만큼 실제 명도·점유관계는 입찰 전에 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차·점유

② 임차인·점유 현황 — 실제 임차인 10명

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으므로 아래 10명은 모두 실제 임차인·점유자로 집계됩니다. 전입일 기준 대항력은 모두 없지만, 신수진을 제외한 다수는 보증금이 확인되지 않았고 점유 부분도 대부분 미상입니다.

③ 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 하락 중

가비펠리치의 비교 거래는 전용 25.11~25.24㎡에서 확인됩니다. 전체 5건 평균은 141,200,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 2건 평균은 124,000,000원, 최신 거래는 2025.12. 128,000,000원입니다. 현재 최저가 69,580,000원은 최근 12개월 평균의 56.1%입니다.

다만 최근 12개월 평균은 그 이전 거래군보다 18.8% 낮습니다. 2023.04. 180,000,000원 거래까지 포함한 전체 평균 141,200,000원만 보면 현재 가격이 더 싸 보이지만, 최근 가격대는 120,000,000~128,000,000원으로 내려와 있습니다. 따라서 이 물건은 최근 시세보다 크게 낮은 가격대라는 장점과 동시에, 가격 추세 자체가 하락 중이라는 점을 함께 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)

현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 대비 928,672,440원이 미배당으로 남지만, 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 남천동 소재 금련산역(2호선) 북동측 인근이며, 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 금련산역(2호선)과 버스정류장이 있습니다.
• 용도. 대상 406호는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 토지는 주거용 건부지로 이용 중입니다.
• 도로. 북서측으로 노폭 약 20미터 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역입니다.
• 공시지가. 5,943,000원/㎡이며 토지면적은 568.6㎡입니다.
• 건물. 2020.03.12. 준공, 총 89세대입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 대조. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 보증금 미상·점유부분 미상 항목이 다수입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 다시 확인해야 합니다.
• 406호 실제 점유자 확인. 신수진은 건물 전부에 85,000,000원 임차권등기가 있고, 김자옥은 현황상 507호로 기재돼 있습니다. 대상 호수의 실제 점유관계를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
• 근저당 후속변동 확인. 2025.06.27. 근저당권 이전과 근질권 설정, 2025.08.25. 추가 질권 설정이 이어졌으므로 최신 등기사항을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 18.8% 낮습니다. 현재 최저가의 할인폭만 보지 말고 향후 매도 가격을 최근 120,000,000~128,000,000원 거래대와 함께 검토해야 합니다.
• 오피스텔 환금성. 동일 면적 최근 거래 표본은 5건이며 최근 12개월 거래는 2건입니다. 아파트와 같은 환금성을 전제하지 않는 것이 안전합니다.
• 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 내려왔고, 승부처는 점유와 하락장 확인”

이 물건의 권리 핵심은 매수인 인수 0원입니다. 보증금 85,000,000원의 신수진 임차권을 포함해 확인된 전입은 모두 2020.09.29. 말소기준보다 늦습니다. 따라서 최저가 69,580,000원이 곧 현재 회차의 실질취득액이며, 이는 최근 12개월 실거래 평균 124,000,000원의 56.1%입니다.

그러나 낮아진 최저가 하나만으로 결론 내리면 안 됩니다. 최근 시세는 이전 거래군보다 18.8% 하락했고, 실제 임차인·점유자가 10명으로 확인되며 보증금·점유부분 미상 항목이 다수입니다. 권리상 인수는 없지만 현장과 명도는 단순하지 않을 수 있는 오피스텔입니다. 가격 메리트는 존재하되, 최근 시세의 하락 방향과 실제 406호 점유관계를 확인한 뒤 접근하는 것이 핵심입니다.