수원지방법원 2023타경5147. 안산시 단원구 원곡동 무지개빌Ⅱ 1층 101호로, 전용면적은 26.08㎡입니다. 감정평가상 이용상태는 방·화장실·현관 등으로 구성된 원룸형 도시형생활주택이며, 사용승인일은 2018년 11월 27일입니다. 감정가 106,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 51,940,000원까지 내려왔습니다.

등기상 말소기준은 2018년 12월 21일 안산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 뒤이어 설정된 근저당권과 경매개시결정, 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부상의 담보권보다 다수의 점유 신고와 전입일 미상 임차인입니다. 특히 보증금이 확인된 4명은 각각 120,000,000원·110,000,000원·85,000,000원·70,000,000원을 신고하고 있으나, 전입일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 임차관계는 별도 확인

2018년 12월 21일 안산중앙신용협동조합의 채권최고액 780,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 설정된 채권최고액 228,000,000원 근저당권, 2021년 신관수 525,000,000원 및 양남 150,000,000원 근저당권, 현재의 경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 채권자의 미배당금이 크더라도 그 담보채무가 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.

② 임차인·점유관계 — 34명은 후순위, 5명은 대항력 가능·미상

현황조사와 문건접수에는 총 39명이 나타납니다. 이 가운데 전입일이 확인된 34명은 모두 말소기준일인 2018.12.21. 이후 전입해 대항력이 없습니다. 반면 박미령, 조상철(최구구), 차태화, 이명찬(강해집), 김진우(백춘영)는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.

③ 실질취득 시나리오 — 낙찰가에 인수 보증금을 더한다

아래 계산은 보증금이 확인된 대항력 미상 신고인 4명을 서로 별개의 개별 시나리오로 본 것입니다. 해당 신고인이 101호의 대항력 있는 임차인이고 보증금이 전액 미배당·인수된다고 가정하면, 실질취득가는 낙찰가 51,940,000원 + 인수 보증금입니다.

가장 낮은 70,000,000원 보증금 시나리오도 실질취득가가 121,940,000원으로 감정가보다 15.0% 높습니다. 120,000,000원 시나리오는 171,940,000원으로 감정가의 162.2%입니다. 여기에 박미령은 보증금 자체도 확인되지 않아 상단 위험을 금액으로 확정할 수 없습니다. 따라서 최저가 51,940,000원만 보고 저가 매물로 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 51,940,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당권에 배당되고, 채권자 총 미배당액은 1,632,394,920원입니다. 담보권 미배당액은 매수인 인수 대상이 아니지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 별도의 인수 위험이 될 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 원룸형 도시형생활주택으로 방·화장실·현관 등으로 이용 중입니다. 공부상 물건종류는 다세대입니다.
• 입지. 원곡초등학교 동측 인근으로 오피스텔·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 동남측 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구이며 성장관리권역 등에 포함됩니다.
• 세대수 차이. 공부상 11세대이나 현황은 총 14세대로 조사됐습니다. 4층은 공부상 2개호지만 현황 4개호입니다.
• 환금성. 전용 26.08㎡의 원룸형 도시형생활주택이고, 해당 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.

⑥ 제시외 건물·원상회복 위험

감정서에 기재된 1층 제시외 건물 중 현황 102호로 이용되는 부분은 매각에서 제외됩니다. 위반건축물로 등재될 가능성과 원상회복의무 부담 여부는 안산시에 확인해야 합니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 기재됐지만, 건물 전체로는 공부상 세대수와 실제 이용 세대수가 다르므로 101호의 출입, 공용부분, 설비 및 제시외 부분의 경계를 현장에서 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 101호 점유자 특정. 39명의 신고인 중 실제 101호를 점유하거나 임차한 사람을 계약서·전입세대·현황조사로 연결하세요.
• 전입일 미상 5명. 박미령·조상철(최구구)·차태화·이명찬(강해집)·김진우(백춘영)의 전입일과 실제 점유 개시일을 확인하세요.
• 보증금 인수 계산. 대항력과 미배당이 인정되면 낙찰가에 인수 보증금을 더해 실질취득가를 계산하세요.
• 차태화 신고 범위. 점유부분이 304호 전체로 기재돼 있으므로 101호 사건과의 관련성을 반드시 대조하세요.
• 우선매수권. 전세사기피해 임차인의 우선매수신고 여부와 행사 절차를 확인하세요.
• 제시외 102호. 매각 제외 부분의 위치와 출입구, 101호와의 구조적 연결 여부, 원상회복 책임을 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 임대의무기간과 매각 후 등기 처리, 매수인에게 미치는 영향을 확인하세요.
• 현황 14세대. 공부상 11세대와 실제 이용 세대수 차이에 따른 건축·소방·설비 문제를 점검하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·전입세대확인서를 직접 대조하세요.

맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “인수액 미확정” 사건

등기부의 근저당권과 압류만 보면 매각으로 소멸하는 전형적인 구조입니다. 하지만 현황조사에는 39명의 임차관계 신고가 있고, 그중 5명의 전입일이 확인되지 않습니다. 확인된 보증금 4건을 각각 전액 인수하는 개별 시나리오에서는 실질취득가가 121,940,000원·136,940,000원· 161,940,000원·171,940,000원으로 계산돼 모두 감정가를 넘어섭니다.

여기에 전세사기피해 임차인의 우선매수권, 매각 제외 제시외 건물, 공부상 11세대와 현황 14세대의 차이, 민간임대주택등기가 겹칩니다. 따라서 결론은 저가 입찰 대상이 아니라 선확인 대상입니다. 101호에 해당하는 대항력 임차인이 없다는 점과 우선매수권 행사 여부가 확정되지 않는 한, 최저가 51,940,000원은 이 물건의 실제 취득비용을 보여주지 못합니다.