수원지방법원 2023타경5147. 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2, 관산2길 4-17에 소재한 무지개빌Ⅱ(823-2)의 1층 101호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택이며, 사건상 물건종류는 다세대입니다. 소유자는 윤종숙 씨이고, 안산중앙신용협동조합이 신청한 임의경매입니다.

이 사건은 등기부만 보면 말소기준권리 이후의 근저당권과 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 조사에는 전입일이 확인되지 않는 사람이 있고, 보증금이 기재된 사람도 있습니다. 더욱이 그 사람들이 실제로 경매 대상인 101호에 거주하는지 확인되지 않습니다. 현재 배당 계산상 인수액 0원이라는 숫자만 믿고 입찰해서는 안 되는 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당·압류는 낙찰 시 소멸, 민간임대 등록은 별도 확인

말소기준권리는 2018.12.21 을구 1번 안산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 228,000,000원은 접수번호가 후순위이고, 이후 설정된 신관수·양남의 근저당권도 말소기준권리 뒤에 있습니다.

2023.06.28에는 신관수의 별도 임의경매개시결정(2023타경57650)이 있었지만, 2023.07.07 취하 후 2023.07.10 말소됐습니다. 현재 진행 중인 2023타경5147과 구별해야 합니다.

결론적으로 등기부상의 담보권 정리는 비교적 명확합니다. 그러나 등기상 권리가 소멸한다는 사실이 임차인 명도나 민간임대 관련 의무까지 자동으로 해결한다는 의미는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 101호 실제 점유자와 보증금 확인이 최우선

조사된 임차·점유 관련 인적사항은 총 39건입니다. 이 중 2018.12.21 말소기준권리 설정일 이후 전입일이 확인되는 34건은 제공된 전입일을 기준으로 대항력이 없습니다. 반면 박미령·조상철(최구구)·차태화·이명찬(강해집)·김진우(백춘영)은 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다.

특히 보증금이 기재된 사람은 4명입니다. 조상철(최구구) 120,000,000원, 차태화 110,000,000원, 이명찬(강해집) 85,000,000원, 김진우(백춘영) 70,000,000원으로 합계 385,000,000원입니다. 다만 차태화는 304호 전체로 기재되어 있고, 나머지 3건은 점유 호실이 미상입니다. 이 금액을 101호의 임차보증금이나 매수인 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.

배당요구가 확인되는 사람은 박미령(2023.11.07), 김남산(2023.11.07), 차태화(2024.02.01), 황영태(2023.11.07)입니다. 배당요구 접수 자체가 대항력이나 우선변제권을 자동으로 인정하는 것은 아닙니다. 확정일자와 실제 보증금, 전입일을 함께 확인해야 합니다.

황영태는 주거로 기재되어 있으며 전입일은 2019.01.08, 확정일자는 2023.11.07, 보증금은 0원입니다. 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 집계된 임차인 표시는 없습니다. 다만 아래 인적사항 전부가 경매 대상 101호의 실제 임차인이라는 뜻은 아니므로 호실별 대응관계 확인이 선행돼야 합니다.

※ 대항력 없음은 말소기준권리 이후 전입일이 확인된 경우에 한합니다. 전입일 미상자는 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 확정일자나 우선변제 여부가 확인되지 않는 경우 우선변제 미상으로 구분했습니다. 보증기관 승계 표시는 모두 해당 없음입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 낮아도 저렴하다고 단정할 수 없다

대상 건물은 무지개빌Ⅱ(823-2)로, 단지 통계상 총 11세대이며 사용승인일은 2018.11.27입니다. 다만 대상 물건과 면적이 매칭되는 비교 거래가 확인되지 않고, 최근 매각금액도 확인되지 않아 시장가격을 직접 비교할 수 없습니다.

현재 최저매각가 36,358,000원은 감정가 106,000,000원의 약 34.3%입니다. 숫자만 보면 크게 낮아진 것처럼 보이지만, 감정가 대비 하락률은 시장 시세 대비 할인율과 다릅니다. 동일 면적의 최근 실거래가격이나 최근 매각가격을 확인할 수 없으므로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다는 결론은 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 36,358,000원 가정)

현재 최저가를 기준으로 집행비용을 약 2.9% 추정하면, 집행비용을 제외한 금액은 말소기준권리인 안산중앙신용협동조합의 1순위 근저당권에 배당됩니다. 후순위 근저당권자에게 돌아갈 금액은 없습니다.

등기상 근저당권 채권최고액 합계 1,683,000,000원 중 배당액은 35,303,556원이며, 채권 미배당액은 1,647,696,444원입니다. 신청채권자의 청구액 862,272,661원과 개별 근저당권 채권최고액은 서로 다른 기준이므로 실제 채권잔액과 공동담보 배분관계는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당 확대

현재 산식에서는 매각대금이 낮아져도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 이는 등기상 권리와 단순 배당구조를 전제로 한 결과입니다. 임차인 최우선변제와 당해세는 이 배당표에 반영되지 않았습니다. 특히 101호의 실제 임차인과 전입일이 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액 0원을 확정적인 결론으로 사용해서는 안 됩니다.

⑥ 가장 중요한 변수 — 전세사기피해자 임차인 우선매수권

이 사안은 단순히 최저가에 응찰해서 경쟁자를 이기면 되는 일반적인 경매와 다르게 접근해야 합니다. 임차인 우선매수권의 실제 행사 주체, 법적 요건 충족 여부, 행사 시점 및 신고 여부를 확인해야 합니다.

우선매수권 행사 여부가 확정되지 않은 상황에서 외부 입찰자는 낙찰받을 수 있다는 전제만으로 입찰보증금과 자금을 준비해서는 안 됩니다. 우선매수권 행사 가능성이 존재하는 만큼 실질적으로 닫힌 경매가 될 수 있다는 점을 입찰 판단에 반영해야 합니다.

⑦ 입지·건물·환금성 메모

• 입지. 안산시 단원구 원곡동 소재 원곡초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 4층 건물입니다. 사용승인일은 2018.11.27이며 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰진 것으로 평가됐습니다.
• 현황 세대수 불일치. 공부상 11세대이나 현황은 14세대입니다. 특히 4층은 공부상 2개호이나 현황상 4개호로 확인됐습니다. 세대수와 실제 구조의 차이를 확인해야 합니다.
• 제시외건물. 대상 토지 위에 제시외건물 ㉠~㉢이 소재합니다. 특히 1층 제시외건물 ㉠은 현황 102호로 이용 중이지만 매각에서 제외됩니다. 매각 대상인 101호와 별도 건물의 경계를 정확히 확인해야 합니다.
• 위반건축물·원상회복. 감정평가상 위반건축물 사항은 확인되지 않았지만, 매각물건명세서에는 제시외건물의 위반건축물 등재 가능성과 원상회복의무 부담 여부를 안산시에 확인하라는 내용이 있습니다. 위반 여부를 단정하지 말고 관할기관의 확인을 거쳐야 합니다.
• 토지 이용. 제2종일반주거지역이며 시가지경관지구(일반), 성장관리권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 표시되어 있습니다. 대지면적은 263.9㎡, 공시지가는 1,936,000원/㎡입니다.
• 도로. 동남측 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 인접 토지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로 평가됐습니다.
• 환금성. 단지 통계상 평균 유찰 2.9회, 매각률 6.06%입니다. 동일면적 거래가격을 확인할 수 없으므로 향후 매도 가격과 회수기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 101호 실제 점유자 확정. 건물 전체의 임차인 관련 인적사항과 경매 대상 101호의 점유자를 분리해야 합니다. 호실별 전입세대와 실제 거주자를 대조하세요.
• 전입일 미상 5건 확인. 박미령·조상철(최구구)·차태화·이명찬(강해집)·김진우(백춘영)의 전입일과 점유부분을 확인해야 합니다. 이 중 실제 101호 점유자가 있다면 대항력 여부를 별도로 검토해야 합니다.
• 보증금 385,000,000원 확인. 조상철 120,000,000원, 차태화 110,000,000원, 이명찬 85,000,000원, 김진우 70,000,000원입니다. 304호 전체로 표시된 차태화의 보증금을 101호와 혼동하지 말고 나머지 3건도 실제 호실을 특정하세요.
• 확정일자·배당요구 확인. 배당요구가 확인되는 4건의 임대차계약서와 확정일자를 대조하고, 우선변제권 성립 여부를 확인해야 합니다.
• 우선매수권 확인. 전세사기피해자 특별법상 우선매수신고 가능성이 명시되어 있습니다. 실제 권리자와 행사 여부를 확인하지 않은 상태에서 외부 낙찰을 확정적으로 기대하지 마세요.
• 제시외건물 ㉠~㉢ 확인. 특히 매각 제외된 현황 102호의 경계, 소유관계, 점유관계와 101호의 이용상태를 현장에서 대조하세요.
• 원상회복 비용 검토. 현황 14세대와 공부상 11세대의 차이, 4층 세대 분할, 위반건축물 등재 가능성을 안산시에 확인하고 원상회복의무 부담 여부를 검토하세요.
• 민간임대주택 등록 확인. 갑구 1-1 민간임대주택 등기의 현재 유효 여부와 임대의무·임대료 관련 의무가 매수인에게 미치는 영향을 확인하세요.
• 시세 검증. 동일면적 실거래 비교가 확인되지 않으므로 감정가 대비 하락률을 시장 할인율로 오인하지 마세요. 실제 거래가격을 별도로 확인하기 전까지 가격 메리트는 보류하는 것이 타당합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 서류를 원본으로 대조하세요.

맺으며 — “감정가 34% ≠ 안전한 저가 낙찰”

이 물건은 감정가 106,000,000원에서 최저매각가 36,358,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리 이후의 근저당권과 압류는 낙찰 시 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이것만으로 안전한 물건이라고 평가할 수는 없습니다.

첫째, 101호에 실제로 누가 거주하는지 확정되지 않았습니다. 전입일 미상 5건과 보증금 기재 4건이 존재하며, 101호에 해당하는지 여부도 확인되지 않았습니다. 보증금 합계 385,000,000원을 무조건 인수하는 것도 잘못이지만, 반대로 인수액 0원이라고 확정하는 것도 위험합니다.

둘째, 공부상 11세대와 현황 14세대의 차이가 있습니다. 1층 제시외건물 ㉠은 현황 102호로 이용 중이지만 매각에서 제외되고, 제시외건물의 위반건축물 등재 가능성과 원상회복의무 부담 여부도 확인해야 합니다. 이는 단순한 명도 문제를 넘어 건물의 이용과 향후 처분에 영향을 줄 수 있는 사안입니다.

셋째, 전세사기피해자 특별법에 따른 임차인 우선매수신고 가능성이 명시되어 있습니다. 우선매수권이 행사되면 일반 입찰자가 낙찰받을 기회가 제한될 수 있으므로, 외부 입찰자에게는 사실상 닫힌 경매가 될 가능성까지 고려해야 합니다.

마지막으로 동일면적 실거래 비교가 확인되지 않고, 단지 통계상 매각률은 6.06%입니다. 감정가 대비 최저가가 낮다는 이유만으로 시세 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.

권리상 말소 가능성과 실제 취득 안전성은 다릅니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 얼마나 낮아졌는지가 아니라, 101호를 실제로 어떤 권리관계와 건물 상태로 취득하게 되는지입니다.