수원지방법원 2023타경5147. 안산시 단원구 원곡동에 있는 다세대주택, 관산2길 4-17의 3층 303호입니다. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용되는 건물로, 최초 감정가 133,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 45,619,000원입니다. 표면적인 할인 폭만 보면 눈길을 끄는 물건이지만, 실제 권리구조는 단순하지 않습니다.
말소기준권리는 2018년 12월 21일 설정된 안산중앙신용협동조합의 근저당권입니다. 그 뒤로 근저당권이 추가 설정됐으며 경매개시결정과 압류도 이어졌습니다. 이들 등기상 금전담보권은 매각으로 소멸하는 구조지만, 등기상 소멸과 임차보증금 인수 위험은 별개의 문제입니다. 특히 전입일이 확인되지 않은 신고자에 대해서는 대항력을 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경5147 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 도로명: 경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17, 3층303호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 · 2018.11.27 사용승인 |
| 이용상태 | 도시형생활주택 · 원룸형 방, 화장실, 현관 등 |
| 소유자 | 윤종숙 · 단독소유 |
| 감정가 | 133,000,000원 |
| 최저매각가 | 45,619,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권자 | 안산중앙신용협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 862,272,661원 |
| 말소기준권리 | 2018.12.21 · 을구 1번 근저당권 · 안산중앙신용협동조합 |
| 단지명 | 무지개빌Ⅱ(823-2) |
| 공부상 세대수 | 11세대 · 감정평가상 현황 14세대 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차권은 별도 검증
2018년 12월 21일 안산중앙신용협동조합의 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 설정된 추가 근저당권, 이후 신관수·양남의 근저당권, 경매개시결정과 안산시 압류는 등기상 매각 소멸 대상입니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력 미상자가 핵심
현황조사와 문건접수 등에 다수의 임차·점유 관련 인명이 기재되어 있습니다. 전입일이 확인되는 신고자들은 모두 2018.12.21 말소기준권리 이후 전입으로 표시되어 있으나, 전입일 미상자 5건은 일률적으로 대항력이 없다고 판단할 수 없습니다. 그중 차태화는 304호 전체로 표시되므로 303호의 보증금에 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조상철(최구구) | 미상 | 미상 | 120,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이명찬(강해집) | 미상 | 미상 | 85,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진우(백춘영) | 미상 | 미상 | 70,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박미령 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 차태화 | 304호 전체 | 미상 | 110,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
위 표는 전입일 미상자에 대한 주요 위험 검토입니다. 차태화의 110,000,000원은 304호 관련 금액으로 표시되어 있어 303호 인수액에 포함하지 않았습니다. 우선변제권의 존재 및 순위는 확정일자·배당요구 자료 등 추가 확인이 필요합니다.
이명찬(강해집)의 85,000,000원, 김진우(백춘영)의 70,000,000원 역시 303호 귀속과 대항력이 확인되지 않았습니다. 이 금액들을 무조건 합산하는 것도, 아무 위험 없이 0원으로 처리하는 것도 모두 부정확합니다. 현재 확인 가능한 결론은 ‘인수액 미확정’입니다.
전입일이 확인되는 나머지 신고자 내역 보기
다음 신고자들은 기재된 전입일이 말소기준권리 이후입니다. 다만 점유 부분이 대부분 특정되지 않아 303호의 실제 임차인 수로 확정할 수 없습니다. 보증금과 확정일자는 미상이며, 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
③ 가격 분석 — 34.3% 할인과 시세 메리트는 다르다
감정가는 133,000,000원, 현재 최저매각가는 45,619,000원입니다. 감정가 대비 34.3% 수준이며 3회 유찰 상태입니다.
하지만 동일 물건에 대한 신뢰할 수 있는 최근 실거래 비교가격은 확인되지 않습니다. 무지개빌Ⅱ의 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회이고, 이번 물건은 이미 3회 유찰됐습니다. 이를 근거로 낙찰 가능성이나 환금성을 낙관할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,619,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,221,142원 |
| 1. 을구 1번 · 안산중앙신용협동조합 | 780,000,000원 | 44,397,858원 |
| 2. 을구 2번 · 안산중앙신용협동조합 | 228,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 · 신관수 | 525,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 · 양남 | 150,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,683,000,000원 | 44,397,858원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 1,638,602,142원 |
근저당 채권최고액 기준의 단순 배당 추정입니다. 공동담보 관계가 반영된 개별 채권의 실제 배당액과 다를 수 있으며, 당해세·최우선변제·임차인 배당은 반영되지 않았습니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 위험은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 채권자 미배당 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 45,619,000원 | 44,397,858원 | 1,638,602,142원 | 모형상 0원 · 임차권 미확정 |
| 4회 유찰 시 | 31,933,299원 | 30,958,500원 | 1,652,041,500원 | 모형상 0원 · 임차권 미확정 |
| 5회 유찰 시 | 22,353,309원 | 21,550,949원 | 1,661,449,051원 | 모형상 0원 · 임차권 미확정 |
회차가 진행될수록 최저매각가는 내려가지만 채권자에게 돌아가는 배당액도 줄어듭니다. 이 채권자 미배당액이 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다.
다만 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 크고 미배당액을 매수인이 인수해야 하는 경우, 낙찰가 하락에 따라 인수보증금이 늘어나면서 실질취득 총액이 해당 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 따라서 추가 유찰만을 기대해 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다.
⑥ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한
이 문구는 외부 입찰자에게 매우 중요합니다. 우선매수권을 가진 피해임차인이 법정 요건과 절차에 따라 권리를 행사한다면, 일반 최고가매수신고인의 낙찰이 제한될 수 있습니다.
즉 입찰 자체가 반드시 금지된다는 뜻은 아니지만, 우선매수권 행사 시 외부 낙찰 기회가 제한되는 ‘닫힌 경매’ 위험이 있습니다. 실제 행사 여부와 대상 임차인, 해당 매각절차에서의 적용 여부를 확인해야 합니다.
⑦ 건축물 현황 — 세대수 불일치와 제시외 건물
감정평가상 본건 건물은 지상 4층 철근콘크리트구조의 도시형생활주택입니다. 사용승인일은 2018.11.27이며, 공부상 11세대입니다. 그러나 조사된 실제 이용 현황은 다릅니다.
| 항목 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 공부상 세대수 | 11세대 | 등기·건축물 기준 |
| 실제 이용 현황 | 14세대 | 불일치 |
| 4층 | 공부상 2개호 · 현황 4개호 | 확인 필요 |
| 제시외 건물 | 1층 제시외 건물 ㉠ · 현황 102호 · 매각 제외 | 주의 |
| 위반건축물 가능성 | 등재 가능성 및 원상회복의무 확인 요망 | 관할청 확인 |
또한 303호를 대상으로 하는 매각이므로 건물 전체의 세대수 불일치나 다른 호실의 임대차를 그대로 303호의 부담으로 전제할 수 없습니다. 다만 건물 전반의 불일치는 점유관계·호실 구분·대장 현황을 면밀히 확인해야 할 이유가 됩니다.
⑧ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 원곡동 원곡초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2018.11.27 사용승인 건물입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 동남측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 시가지경관지구와 교육환경 관련 상대보호구역 등 제한사항이 있습니다.
- 토지. 지목은 대지, 토지면적 263.9㎡, 공시지가 1,936,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 부지 전체에 관한 자료입니다.
- 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 이 물건은 3회 유찰됐으며 실제 실거래 시세 확인이 어려워 빠른 재매각 가능성을 낙관하기 어렵습니다.
⑨ 입찰 전 필수 체크리스트
- 303호 임차인 특정. 다수의 점유·전입 신고 가운데 실제 303호 임차인이 누구인지 주소, 점유부분, 계약서로 확인하세요.
- 대항력 확인. 조상철(최구구)·이명찬(강해집)·김진우(백춘영)·박미령의 전입일, 점유 여부, 임대차계약 체결 시점을 확인하세요.
- 보증금·배당 검증. 임대차보증금, 확정일자, 배당요구, 실제 배당 가능액을 확인해 매수인 인수 여부를 판단하세요.
- 304호 분리. 차태화의 110,000,000원은 304호 전체에 관한 신고입니다. 303호의 보증금과 섞어서 계산하지 마세요.
- 우선매수권. 피해임차인의 우선매수권 행사 가능성, 신고 여부, 최고가매수신고에 미치는 영향을 확인하세요.
- 건축물 불일치. 공부상 11세대와 현황 14세대의 차이, 4층 호실 분할, 제시외 건물 매각 제외 여부를 검토하세요.
- 위반건축물 관련 부담. 안산시에 위반건축물 등재 여부와 원상회복의무 및 비용 부담 가능성을 문의하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.09 민간임대주택등기의 등록 상태와 매각 후 적용되는 의무를 확인하세요.
- 실거래 비교. 같은 면적·유형·입지의 최근 실거래가를 확보하고, 확정된 실질취득가를 기준으로 비교하세요.
- 배당표 원본. 공동담보 관계, 집행비용, 조세채권, 임차인 최우선변제 여부를 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가 34.3%가 곧 투자 메리트는 아니다”
이 물건의 매력은 숫자로 먼저 보입니다. 감정가 133,000,000원에서 45,619,000원으로 내려왔기 때문입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 얼마에 낙찰받느냐보다 결국 얼마를 부담해 어떤 권리 상태의 물건을 취득하느냐입니다.
등기상 후순위 근저당권과 압류가 소멸하는 점은 긍정적입니다. 반면 대항력 미상 임차인, 보증금 인수 가능성, 전세사기피해자 우선매수권, 세대수 불일치, 제시외 건물 문제는 모두 실질적인 위험 요소입니다.
특히 전세사기피해자의 우선매수권이 행사되면 외부 낙찰이 제한될 수 있으며, 303호에 대항력 있는 임차인이 확인된다면 최저가가 크게 낮아져도 실질취득가는 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않으므로 가격이 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.
