수원지방법원 2023타경5147. 안산시 단원구 원곡동 823-2, 관산2길 4-17의 3층 303호 다세대주택입니다. 감정평가상 건물은 도시형생활주택으로 이용되고 있으며, 사용승인은 2018.11.27입니다. 권리의 기준점은 2018.12.21 안산중앙신용협동조합 근저당권 780,000,000원입니다. 이후 근저당권, 경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리보다 점유관계입니다. 확인된 실제 임차인은 38명이고 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 전입일이 확인된 사람들은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없지만, 박미령·조상철(최구구)·차태화·이명찬(강해집)·김진우(백춘영)은 전입신고일을 알 수 없어 대항력 가능·미상으로 다뤄야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경5147 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17, 3층303호 · 원곡동 823-2 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 윤종숙 · 단독소유 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상4층 · 사용승인 2018.11.27 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 45,619,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 862,272,661원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 후순위 소멸, 점유관계는 별도
말소기준은 2018.12.21 안산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 228,000,000원 근저당권, 2021년 신관수 525,000,000원, 양남 150,000,000원 근저당권과 2023.10.26 경매개시결정, 2025.09.11 안산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기상 근저당권 채권최고액 합계는 배당자료 기준 1,683,000,000원입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 38명
보증기관의 대위·승계 신고자는 없어 아래 38명 모두 실제 임차인·점유자로 집계됩니다. 전입일이 확인된 33명은 모두 2018.12.21 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 나머지 5명은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부도 단정하지 않습니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| HUANG J***** | 2019.01.25 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LIN Z***** | 2019.01.08 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| HUANG Y***** | 2019.01.08 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박미령 | 미상 · 배당요구 2023.11.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 안연연 | 2022.11.23 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| AN C***** | 2019.12.06 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| AN H***** | 2020.11.09 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHAO F***** | 2023.05.11 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SHEN C***** | 2019.09.05 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO M***** | 2019.01.09 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김남산 | 2020.01.31 · 배당요구 2023.11.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조상철(최구구) | 미상 | 120,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| ZHAO Y***** | 2019.03.13 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHAO C***** | 2020.06.23 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI J***** | 2019.01.04 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| DING J***** | 2018.12.28 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| DING M***** | 2018.12.28 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN M***** | 2019.02.19 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN R***** | 2019.10.07 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI Y***** | 2019.02.19 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| MA J***** | 2022.11.23 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI M***** | 2022.11.23 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI J***** | 2022.11.23 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GAO X***** | 2019.11.14 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN G***** | 2022.08.17 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| GAO T***** | 2021.08.27 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차태화 | 미상 · 304호 전체 · 배당요구 2024.02.01 | 110,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 류상훈 | 2021.08.30 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CHE T***** | 2023.08.09 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN H***** | 2023.07.04 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명찬(강해집) | 미상 | 85,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| JIANG H***** | 2019.03.28 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진우(백춘영) | 미상 | 70,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| CUI W***** | 2020.05.12 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI Z***** | 2020.05.12 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN Y***** | 2020.05.12 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| BAI C***** | 2020.05.06 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN Z***** | 2020.05.06 · 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 34%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 45,619,000원으로 감정가 133,000,000원의 현재 회차 기준 34% 수준입니다. 하지만 이 사건에는 가격 메리트를 검증할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거가 부족합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 45,619,000원 | 44,397,858원 | 1,638,602,142원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 31,933,299원 | 30,958,500원 | 1,652,041,500원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 22,353,309원 | 21,550,949원 | 1,661,449,051원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 45,619,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,221,142원 |
| 1. 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 780,000,000원 | 44,397,858원 |
| 2. 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 228,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 신관수 | 525,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 양남 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 1,221,142원과 선순위 안산중앙신용협동조합 근저당권에 44,397,858원이 배당돼 매각대금이 모두 소진됩니다. 총 채권액 1,683,000,000원 중 1,638,602,142원이 미배당으로 남습니다. 배당표의 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 대항력 미상 점유자는 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로, 감정평가상 도시형생활주택 원룸형으로 이용되고 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상4층이며 사용승인은 2018.11.27입니다.
- 입지. 안산시 단원구 원곡동 원곡초등학교 동측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다. 동남측 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 263.9㎡, 공시지가는 1,936,000원/㎡입니다.
- 현황 차이. 공부상 세대수는 11세대이나 현황은 총 14세대로 확인됐고, 4층은 공부상 2개호이나 현황 4개호입니다. 1층 제시외건물 ㉠은 현황 102호로 이용 중이며 매각에서 제외됩니다.
- 건축 리스크. 매각물건명세서는 1층 제시외건물 ㉠과 관련해 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복의무 부담 여부를 안산시에 확인하도록 명시하고 있습니다.
- 환금성. 실거래 비교 자료가 없고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 2.9회입니다. 현재 3회 유찰 사실과 함께 환금성 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 5명부터 확인. 박미령·조상철(최구구)·차태화·이명찬(강해집)·김진우(백춘영)의 전입일과 실제 점유호수를 확인해야 합니다.
- 보증금 있는 미상 점유자 확인. 조상철(최구구) 120,000,000원, 차태화 110,000,000원, 이명찬(강해집) 85,000,000원, 김진우(백춘영) 70,000,000원의 보증금 관계와 해당 호수를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 304호 표기 분리. 차태화의 점유부분은 304호 전체로 기재돼 있으므로 경매 대상 303호와의 관계를 구분해 확인해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 임차인 우선매수권 행사 여부는 외부 입찰자의 실제 취득 가능성을 좌우합니다.
- 제시외건물 확인. 매각 제외된 1층 제시외건물 ㉠과 위반건축물 등재·원상회복의무 가능성을 안산시에 확인해야 합니다.
- 건물 현황 확인. 공부상 11세대와 현황 14세대의 차이, 4층의 공부상 2개호·현황 4개호 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적 접근. 최저가가 45,619,000원까지 내려왔지만 실거래 비교가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가보다 미확정 점유관계가 먼저다”
이 사건은 감정가 133,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 45,619,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 시세가 없어 이 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 더 중요한 것은 실제 임차인 38명 중 5명의 대항력이 아직 판정되지 않았다는 점입니다. 배당모형상 인수액은 0원이지만 이 미확정 점유관계까지 해소됐다는 뜻은 아닙니다.
여기에 전세사기피해자 임차인 우선매수권이 있어 외부 낙찰자가 최고가를 써도 취득이 제한되는 닫힌 경매 구조가 될 수 있고, 공부상 11세대와 현황 14세대의 차이, 매각 제외 제시외건물과 원상회복의무 가능성도 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 낮아진 최저가보다 권리·점유·건물현황 확인이 우선인 사건입니다.
