수원지방법원 2023타경5147. 안산시 단원구 원곡동 무지개빌Ⅱ 2층 202호, 공부상 다세대이고 감정평가 이용상태는 도시형생활주택 원룸형입니다. 가격만 보면 감정가 1.33억에서 두 번 유찰되어 최저가가 65,170,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 “싸졌다”가 아니라 누가 실제로 점유하고, 어느 보증금이 낙찰자에게 넘어올 수 있는가입니다.
말소기준권리는 2018.12.21. 안산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 경매개시결정, 압류, 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기가 아니라 임차인입니다. 전입일이 확인된 다수 임차인은 말소기준권리 이후 전입이라 대항력 없음으로 정리되지만, 보증금이 확인되면서 전입일이 미상인 신고들이 남아 있습니다. 이 부분은 대항력 有로 단정할 수 없지만, 대항력 없음으로도 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경5147 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17, 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택 [방(원룸형), W/C, 현관 등] |
| 소유자 | 윤종숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 65,170,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산중앙신용협동조합 / 862,272,661원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 건물·토지 메모 | 사용승인 2018.11.27 · 공부상 세대수 11세대 · 토지 263.9㎡ · 제2종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소는 단순, 점유는 복잡
등기부상 말소기준은 2018.12.21. 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 설정된 안산중앙신용협동조합 후순위 근저당, 2021년 신관수·양남 근저당, 2023년 경매개시결정, 2025년 안산시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 등기만 놓고 보면 인수권리는 단순합니다.
② 임차인 표 — 대항력 없음과 ‘가능·미상’을 나눠 봐야 한다
전입일이 말소기준권리인 2018.12.21. 이후로 확인되는 점유자는 대항력 없음으로 분류합니다. 반대로 전입신고일이 없고 보증금이 확인되는 신고는 대항력 가능·미상입니다. 이들을 대항력 있는 임차인으로 확정해 인수액을 산정할 수는 없지만, 명세서·주민등록·배당요구 원본 대조 전에는 안전하다고도 볼 수 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| HUANG J***** | 미상 | 2019.01.25 / - | - | 없음 | 미상 | 아님 |
| LIN Z***** | 미상 | 2019.01.08 / - | - | 없음 | 미상 | 아님 |
| HUANG Y***** | 미상 | 2019.01.08 / - | - | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박미령 | 미상 | - / - | - | 가능·미상 | 배당요구 2023.11.07 | 아님 |
| 안연연 | 미상 | 2022.11.23 / - | - | 없음 | 미상 | 아님 |
| AN C***** | 미상 | 2019.12.06 / - | - | 없음 | 미상 | 아님 |
| AN H***** | 미상 | 2020.11.09 / - | - | 없음 | 미상 | 아님 |
| ZHAO F***** | 미상 | 2023.05.11 / - | - | 없음 | 미상 | 아님 |
| SHEN C***** | 미상 | 2019.09.05 / - | - | 없음 | 미상 | 아님 |
| PIAO M***** | 미상 | 2019.01.09 / - | - | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김남산 | 미상 · 주거 | 2020.01.31 / 2019.03.27 | - | 없음 | 배당요구 2023.11.07 | 아님 |
| 조상철(최구구) | 미상 | - / - | 120,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| ZHAO Y***** | 미상 | 2019.03.13 / - | - | 없음 | 미상 | 아님 |
| ZHAO C***** | 미상 | 2020.06.23 / - | - | 없음 | 미상 | 아님 |
| CUI J***** | 미상 | 2019.01.04 / - | - | 없음 | 미상 | 아님 |
| DING J***** | 미상 | 2018.12.28 / - | - | 없음 | 미상 | 아님 |
| DING M***** | 미상 | 2018.12.28 / - | - | 없음 | 미상 | 아님 |
| JIN M***** | 미상 | 2019.02.19 / - | - | 없음 | 미상 | 아님 |
| JIN R***** | 미상 | 2019.10.07 / - | - | 없음 | 미상 | 아님 |
| CUI Y***** | 미상 | 2019.02.19 / - | - | 없음 | 미상 | 아님 |
| MA J***** | 미상 | 2022.11.23 / - | - | 없음 | 미상 | 아님 |
| LI M***** | 미상 | 2022.11.23 / - | - | 없음 | 미상 | 아님 |
| LI J***** | 미상 | 2022.11.23 / - | - | 없음 | 미상 | 아님 |
| GAO X***** | 미상 | 2019.11.14 / - | - | 없음 | 미상 | 아님 |
| JIN G***** | 미상 | 2022.08.17 / - | - | 없음 | 미상 | 아님 |
| GAO T***** | 미상 | 2021.08.27 / - | - | 없음 | 미상 | 아님 |
| 차태화 | 304호 전체 | - / - | 110,000,000원 | 가능·미상 | 배당요구 2024.02.01 | 아님 |
| 류상훈 | 미상 | 2021.08.30 / - | - | 없음 | 미상 | 아님 |
| CHE T***** | 미상 | 2023.08.09 / - | - | 없음 | 미상 | 아님 |
| JIN H***** | 미상 | 2023.07.04 / - | - | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이명찬(강해집) | 미상 | - / - | 85,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| JIANG H***** | 미상 | 2019.03.28 / - | - | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김진우(백춘영) | 미상 | - / - | 70,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| CUI W***** | 미상 | 2020.05.12 / - | - | 없음 | 미상 | 아님 |
| CUI Z***** | 미상 | 2020.05.12 / - | - | 없음 | 미상 | 아님 |
| JIN Y***** | 미상 | 2020.05.12 / - | - | 없음 | 미상 | 아님 |
| BAI C***** | 미상 | 2020.05.06 / - | - | 없음 | 미상 | 아님 |
| JIN Z***** | 미상 | 2020.05.06 / - | - | 없음 | 미상 | 아님 |
실제 임차인 38명 기준입니다. tenants 목록에 보증기관 대위·승계 표시는 없어 보증금 중복신고로 제외할 항목은 없습니다. 단, 차태화의 점유부분은 “304호 전체”로 표시되어 대상 호수 202호와 직접 일치하지 않습니다. 그럼에도 현황조사 목록상 포함된 신고이므로 원본 확인 전에는 별도 리스크로 남깁니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,573,060원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 안산중앙신용협동조합 | 780,000,000원 | 63,596,940원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 안산중앙신용협동조합 | 228,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 신관수 | 525,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 양남 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 1,683,000,000원 중 63,596,940원만 배당되고, 미배당은 1,619,403,060원입니다. 법원 산정상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 임차인 보증금·전입일 미상 항목과 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 “원곡초등학교” 동측 인근입니다. 주위는 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 건물, 사용승인일은 2018.11.27입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 토지. 인접토지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 동남측 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 상대보호구역, 성장관리권역 등으로 표시됩니다. 공시지가는 1,936,000원/㎡입니다.
- 환금성. 단지명은 무지개빌Ⅱ(823-2), 총 11세대, 준공 2018.11.27입니다. 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%, 마지막 매각가 정보는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대상 호수 점유자 특정. 본건은 2층 202호입니다. 임차인 목록에 “미상” 점유부분이 다수이므로 202호 실제 점유자를 먼저 특정해야 합니다.
- 전입 미상 보증금 확인. 조상철(최구구) 120,000,000원, 차태화 110,000,000원, 이명찬(강해집) 85,000,000원, 김진우(백춘영) 70,000,000원은 전입일 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 명세서·주민등록·배당요구 원본을 대조하세요.
- 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자 우선매수신고 가능 문구가 있어 외부 낙찰자가 최고가를 써도 결과가 제한될 수 있습니다.
- 제시외건물 제외. 1층 소재 제시외 건물 ㉠(현황 102호)은 매각 제외입니다. 위반건축물 등재 가능성과 원상회복의무를 안산시에 확인해야 합니다.
- 현황 세대수 차이. 공부상 11세대이나 현황 총 14세대로 확인됩니다. 본건 202호 자체의 이용상태와 타 세대 점유관계를 분리해 확인해야 합니다.
- 배당·인수 분리. distribution상 인수 0원이라고 해서 안전하다는 뜻은 아닙니다. 보증금·확정일자·전입 미상 점유자는 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “닫힌 경매·임차인 미상”이 먼저다
이 물건은 감정가 133,000,000원에서 최저가 65,170,000원까지 내려온 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 본질은 가격이 아니라 점유와 권리 불확실성입니다. 전입일이 확인된 다수 임차인은 말소기준 이후라 대항력 없음으로 정리되지만, 보증금이 확인되고 전입일이 미상인 신고들이 남아 있습니다. 여기에 전세사기피해자 우선매수권까지 있어 외부 투자자에게는 낙찰 가능성 자체가 제한될 수 있습니다. 등기는 단순, 현황은 복잡. 이 사건은 최저가가 낮다는 이유만으로 접근할 물건이 아닙니다.
