45,619,000원
수원지방법원 2023타경5147. 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2, 관산2길 4-17에 위치한 다세대주택 2층 202호입니다. 감정평가상 도시형생활주택 원룸형으로 이용되는 건물이며, 소유자는 윤종숙입니다. 2018년 12월 21일 안산중앙신용협동조합 근저당권이 설정됐고, 이후 여러 근저당권과 압류가 이어졌습니다.
가장 눈에 들어오는 숫자는 45,619,000원입니다. 감정가 133,000,000원에서 3회 유찰되며 크게 낮아진 금액입니다. 하지만 이 사건에서 입찰자가 먼저 확인할 것은 가격이 아니라 임차인의 실제 점유관계, 우선매수권 행사 여부, 건축물의 적법성입니다. 이 세 가지가 해결되지 않으면 최저가만으로 수익성을 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경5147 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17, 2층 202호 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2 |
| 건물명 | 무지개빌Ⅱ(823-2) |
| 용도 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 4층 |
| 사용승인일 | 2018.11.27 |
| 공부상 세대수 | 11세대 (감정평가상 현황 총 14세대) |
| 소유자 | 윤종숙 · 단독소유 |
| 감정가 | 133,000,000원 |
| 최저매각가 | 45,619,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 안산중앙신용협동조합 |
| 청구금액 | 862,272,661원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 말소기준권리 | 2018.12.21 안산중앙신용협동조합 근저당권 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 점유 위험은 남는다
말소기준권리는 2018.12.21 접수된 을구 1번 안산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원이고 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 동일 날짜의 을구 2번 근저당권 228,000,000원, 2021년 설정된 신관수·양남의 근저당권, 2023년 경매개시결정 및 2025년 안산시 압류는 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.
등기부에는 민간임대주택등기도 존재합니다. 2018.06.20 민간임대주택으로 등록된 사실이 2022.12.09 등기됐으며, 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 내용이 기재돼 있습니다. 경매 이후 관련 의무의 처리 여부도 확인 대상입니다.
② 임차인·점유관계 — 저가 낙찰보다 먼저 볼 위험
현황조사 등에서 확인되는 점유·임차 관련 명의는 38건입니다. 다만 이 명의들이 모두 경매 대상인 202호의 실제 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 건물 내 다른 호실 관련 기록과 점유관계가 포함돼 있어 202호의 실제 임차인 수는 확정하기 어렵습니다. 보증금이 기재된 명의도 있으나 각 보증금을 모두 202호의 채무로 합산해서는 안 됩니다.
차태화: 110,000,000원 (304호 전체로 표시)
이명찬(강해집): 85,000,000원
김진우(백춘영): 70,000,000원
위 금액은 각각의 신고·조사상 보증금이며, 202호에 인수될 보증금이라는 의미가 아닙니다. 차태화의 304호 관련 기록은 특히 대상 호실과 구별해야 합니다. 나머지 명의도 실제 점유 호실과 계약관계, 전입·확정일자 및 배당 결과를 대조해야 합니다.
| 명의 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|
대항력 판정은 제공된 전입일과 말소기준권리를 기준으로 한 예비 판단입니다. 전입일이 미상인 경우에는 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 확정일자·배당요구·실제 점유 및 호실별 계약관계가 확인되지 않은 경우 우선변제 여부는 미상으로 표시했습니다. 보증기관 대위·승계 신고로 확인된 명의는 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 34.3%, 그러나 시세 할인율은 미확정
감정가는 133,000,000원, 현재 최저매각가는 45,619,000원입니다. 3회 유찰로 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 동일 건물의 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수 2.9회, 낙찰률 6.06%가 확인됩니다.
| 감정가 | 133,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 45,619,000원 |
| 감정가 대비 | 34.3% |
| 유찰 횟수 | 3회 |
| 동일 건물 평균 유찰 | 2.9회 |
| 동일 건물 낙찰률 | 6.06% |
| 다음 유찰 시나리오 | 31,933,299원 (4회 유찰 시) |
| 추가 유찰 시나리오 | 22,353,309원 (5회 유찰 시) |
가격 판단에 필요한 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 최근 실제 매매가격과 총취득비용의 비교입니다. 이 물건은 동일 호형의 신뢰할 만한 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 부족합니다.
감정가 대비 34.3%라는 숫자에 가격 가점을 부여해서는 안 됩니다. 전세사기피해자 우선매수권, 불확실한 점유관계, 제시외 건물 문제가 있는 상태이기 때문입니다. 실제 취득비용은 낙찰가 외에 법적으로 승계되는 보증금과 적법화·원상회복 및 명도 관련 비용에 따라 달라질 수 있습니다.
우선매수권이 실제 행사되면 외부 입찰자가 최고가를 제시하더라도 낙찰 기회를 제한받을 수 있습니다. 따라서 이 사건은 일반적인 공개경쟁 경매와 달리 외부 낙찰이 제한되는 사실상 ‘닫힌 경매’ 상황이 발생할 수 있습니다. 행사 여부와 법원의 처리 상태를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,619,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,221,142원 |
| 1. 안산중앙신용협동조합 · 을구 1번 | 780,000,000원 | 44,397,858원 |
| 2. 안산중앙신용협동조합 · 을구 2번 | 228,000,000원 | 0원 |
| 3. 신관수 · 을구 3번 | 525,000,000원 | 0원 |
| 4. 양남 · 을구 4번 | 150,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,221,142원을 제외한 44,397,858원이 을구 1번 근저당권에 배당됩니다. 나머지 근저당권은 계산상 배당받지 못하며 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
채권최고액 합계는 1,683,000,000원이고, 현재 회차의 미배당 추정액은 1,638,602,142원입니다. 다만 근저당권에 공동담보목록이 기재돼 있으므로 채권최고액 합계를 이 호실의 확정 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 채권액과 공동담보 배당관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 더 내려가도 위험은 해결되지 않는다
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 추정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재(3회 유찰) | 45,619,000원 | 44,397,858원 | 1,638,602,142원 | 산식상 0원 |
| 4회 유찰 시 | 31,933,299원 | 30,958,500원 | 1,652,041,500원 | 산식상 0원 |
| 5회 유찰 시 | 22,353,309원 | 21,550,949원 | 1,661,449,051원 | 산식상 0원 |
입찰가가 내려가면 계산상 채권자 배당액도 감소하고 미배당 추정액은 증가합니다. 그러나 이런 미배당 채권 자체가 매수인 인수로 전환되는 것은 아닙니다.
문제는 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되는 경우입니다. 해당 보증금 중 배당받지 못한 부분을 매수인이 인수해야 한다면 실질취득비용은 낙찰가 + 인수할 미배당 보증금이 됩니다. 인수해야 할 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘어, 실질취득비용이 해당 보증금 수준에 머물 수 있습니다.
따라서 특정 보증금을 202호의 인수액으로 확정하거나, 여러 보증금을 일괄 합산해서는 안 됩니다. 실제 인수할 보증금이 확인되면 최저가가 아닌 실질취득비용을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
⑥ 건축물·입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지현황 기준)
- 입지. 안산시 단원구 원곡동 원곡초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물입니다. 사용승인일은 2018.11.27이며 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 동남측으로 약 6m 내외 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 세장형 주거용 건부지입니다.
- 토지. 토지면적 263.9㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,936,000원/㎡입니다. 시가지경관지구, 상대보호구역 등 제한사항이 있습니다.
- 환금성. 공부상 11세대의 소규모 다세대 건물이며 동일 건물 경매 낙찰률은 6.06%입니다. 실거래 비교가 어렵고 세대수·건축물 문제가 겹쳐 매각 가능성과 적정 매수가를 보수적으로 판단해야 합니다.
또한 감정평가상 건물 4층은 공부상 2개 호실이지만 현황 4개 호실로 이용되고 있으며, 전체 세대수 역시 공부상 11세대와 현황 14세대로 차이가 있습니다.
위반건축물 표시가 없다는 사실만으로 건축물의 적법성이 확정되는 것은 아닙니다. 매각 제외 건축물의 소유관계, 원상회복 책임, 불법 증축 또는 호실 분할에 따른 행정상 위험을 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자 우선매수권이 실제 신고·행사됐는지 확인하세요. 외부 입찰자가 최고가를 써도 낙찰이 제한될 수 있습니다.
- 202호 실제 점유자 특정. 조사 명의가 많고 다른 호실 관련 기록도 존재합니다. 202호를 실제 점유하는 임차인과 점유 개시 시점을 먼저 특정해야 합니다.
- 미상 임차인의 대항력. 박미령, 조상철(최구구), 차태화, 이명찬(강해집), 김진우(백춘영)의 전입·점유·계약관계를 대조하세요. 특히 차태화의 304호 표기가 202호와 무관한지 확인해야 합니다.
- 보증금 인수 여부. 보증금이 확인된 명의의 실제 대상 호실과 배당 여부를 검증하세요. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 인수한다면 실질취득비용이 최저가보다 크게 늘 수 있습니다.
- 민간임대주택 등록. 등록 상태, 임대의무기간 및 경매에 따른 관련 의무 처리를 확인하세요.
- 제시외 건물. 현황 102호의 매각 제외 범위, 소유관계, 원상회복 책임을 확인하세요.
- 위반건축물 가능성. 공부상 11세대와 현황 14세대의 차이 및 4층 호실 분할 문제를 안산시와 대조하세요.
- 실거래 시세 확보. 전용면적과 실제 이용상태가 비교 가능한 최근 거래를 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 저평가 여부를 판단하지 마세요.
- 공동담보 확인. 안산중앙신용협동조합 등 근저당권의 공동담보목록과 실제 피담보채권을 검토하세요.
- 최신 서류 확인. 매각물건명세서 정정 내용, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 사건 진행 상태를 최종 확인하세요.
⑧ 종합 판단 — 권리 일부는 정리되지만, 낙찰의 전제가 불확실하다
- 2018.12.21 근저당권을 말소기준으로 후순위 등기권리가 매각으로 소멸하는 구조
- 감정가 133,000,000원 대비 최저가 45,619,000원으로 가격이 크게 낮아짐
- 현재 회차 배당계산상 근저당권 미배당액 자체를 매수인이 인수하지는 않음
- 전세사기피해자 우선매수권 행사 가능 — 외부 낙찰 제한
- 전입일 미상 명의 존재로 대항력과 보증금 인수 여부 확정 불가
- 202호의 실제 임차인과 다른 호실 점유 기록 구분 필요
- 제시외 건물 매각 제외와 위반건축물·원상회복 위험
- 공부상 11세대와 현황 14세대의 차이
- 최근 실거래 비교 부족으로 적정 시세와 가격 메리트 검증 불가
- 동일 건물 경매 낙찰률 6.06% 및 평균 2.9회 유찰
맺으며 — “4,561만원에 낙찰받는 것”과 “4,561만원에 취득하는 것”은 다르다
이 사건은 감정가 133,000,000원에서 45,619,000원까지 최저가가 내려왔다는 점만 보면 관심을 끌 만합니다. 그러나 3회 유찰이라는 사실 자체가 가격 매력의 증거는 아닙니다.
말소기준권리 이후의 근저당권과 압류는 소멸하는 구조이지만, 전입일이 확인되지 않은 점유자들의 권리관계가 명확하지 않습니다. 더구나 전세사기피해자 우선매수권이 명시돼 있어 외부 입찰자의 실제 낙찰 기회가 제한될 수 있습니다. 건물의 세대수 불일치와 제시외 건물 문제도 별도의 부담입니다.
현재 확인되는 배당계산상 인수액은 0원이지만, 이를 실제 취득비용이 최저가로 확정됐다는 뜻으로 받아들여서는 안 됩니다. 선순위 대항력을 갖춘 임차인이 확인되면 그 미배당 보증금이 인수될 수 있고, 그때는 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득비용을 기준으로 투자성을 다시 판단해야 합니다.
동일 호형의 최근 실거래를 통한 시세 검증도 부족합니다. 이미 여러 차례 유찰됐고 동일 건물의 낙찰률도 낮은 데다, 우선매수권과 임차관계·건축물 위험이 중첩돼 있으므로 종합 판단은 D등급의 고위험 물건입니다.
결론은 명확합니다. 현재 단계에서는 입찰 보류가 합리적입니다. 우선매수권 행사 여부, 202호의 실제 점유자와 인수보증금, 제시외 건물 및 위반건축물 책임을 확인한 뒤에야 가격을 검토할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 실제로 무엇을 인수하며, 누구와 경쟁해 낙찰받을 수 있는가입니다.
