수원지방법원 2023타경5147. 안산시 단원구 원곡동 소재 다세대 건물의 3층 302호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택으로, 방 원룸형·W/C·현관 등으로 이용 중입니다. 감정가 133,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 45,619,000원입니다. 등기상 말소기준은 2018.12.21. 안산중앙신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 780,000,000원입니다. 이후 근저당권과 경매개시결정, 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 조사 명단은 39명이고, 이 중 전입일이 2018.12.21. 이후로 확인되는 사람은 대항력이 없다고 정리되어 있습니다. 반면 박미령, 조상철(최구구), 차태화, 이명찬(강해집), 김진우(백춘영)는 전입일을 알 수 없어 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 감정가의 34%”라는 한 숫자보다, 이 다섯 명의 실제 목적물·전입·보증금·확정일자와 매각물건명세서 내용을 먼저 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경5147 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17, 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 소유자 | 윤종숙 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 45,619,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 862,272,661원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상4층 · 사용승인 2018.11.27 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유권리는 별도 확인
말소기준은 2018.12.21. 접수된 안산중앙신용협동조합의 채권최고액 780,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 설정된 채권최고액 228,000,000원 근저당, 2021.03.05. 신관수의 525,000,000원 근저당, 2021.12.13. 양남의 150,000,000원 근저당, 2023.10.26. 임의경매개시결정 및 2025.09.11. 안산시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 34명은 후순위, 5명은 대항력 가능·미상
보증기관 승계나 대위신고자는 없으며 조사 명단은 39명입니다. 전입일이 확인된 명단은 모두 말소기준일인 2018.12.21.보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 그러나 아래 다섯 명은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박미령 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 2023.11.07 |
| 조상철(최구구) | 미상 | 미상 | 120,000,000원 | 가능·미상 | 미상 |
| 차태화 | 304호 전체 | 미상 | 110,000,000원 | 가능·미상 | 2024.02.01 |
| 이명찬(강해집) | 미상 | 미상 | 85,000,000원 | 가능·미상 | 미상 |
| 김진우(백춘영) | 미상 | 미상 | 70,000,000원 | 가능·미상 | 미상 |
차태화의 조사상 점유부분은 304호 전체로 기재되어 있어 이 사건 302호와의 직접 관련성을 반드시 구분해서 확인해야 합니다. 나머지 전입일 확인 명단에는 2018.12.28.부터 2023.08.09.까지의 전입일이 나타나며 모두 말소기준일 이후입니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,619,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,221,142원 |
| 1. 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 780,000,000원 | 44,397,858원 |
| 2. 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 228,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 신관수 | 525,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 양남 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액은 1,683,000,000원, 현재 회차 예상 배당액은 44,397,858원이며 미배당은 1,638,602,142원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 건물 현황 — 공부 11세대, 현황 총 14세대
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며 방 원룸형·W/C·현관 등 구조입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층, 사용승인 2018.11.27입니다.
- 세대 현황. 공부상 세대수는 11세대이나 현황은 총 14세대로 확인됐습니다.
- 4층 차이. 공부상 4층은 2개호이나 현황은 4개호로 확인됐습니다.
- 제시외 건물. 지상에 제시외건물 ㉠-㉢이 있고, 감정서 기재 1층 제시외 건물 ㉠의 현황 102호는 매각에서 제외됩니다.
- 위반건축물 확인. 제시외 건물과 관련해 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복의무 부담 여부를 안산시에 확인할 필요가 있다고 기재되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원곡초등학교 동측 인근으로 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동남측 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 263.9㎡, 공시지가는 1,936,000원/㎡입니다.
- 건물 규모. 무지개빌Ⅱ(823-2)는 11세대로 파악되며 준공일은 2018.11.27입니다.
- 경매 이력. 해당 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.9회이며 이 사건은 현재 3회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 5명 확인. 박미령·조상철(최구구)·차태화·이명찬(강해집)·김진우(백춘영)의 전입일과 실제 점유 목적물을 원본으로 확인해야 합니다.
- 고액 보증금 확인. 120,000,000원·110,000,000원·85,000,000원·70,000,000원 보증금이 조사돼 있어 해당 권리가 302호에 연결되는지 반드시 구분해야 합니다.
- 304호 표기 분리. 차태화는 점유부분이 304호 전체로 기재되어 있어 302호 사건과 직접 연결되는지 확인해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 임차인 우선매수신고가 실제 행사되는지 확인해야 외부 입찰의 실효성을 판단할 수 있습니다.
- 제시외 건물 확인. 매각 제외된 현황 102호와 위반건축물 등재 가능성, 원상회복의무 부담 여부를 안산시에 확인해야 합니다.
- 세대수 불일치 확인. 공부 11세대와 현황 총 14세대의 차이가 점유·임대차·명도에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%”보다 먼저 확인할 것이 많다
감정가 133,000,000원이 세 번 유찰돼 45,619,000원까지 내려온 숫자는 분명 눈에 띕니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 담보권과 압류도 소멸합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 점유관계와 우선매수권입니다. 전입일이 확인되지 않은 다섯 명은 대항력 여부가 아직 미상이고, 그중 여러 명에게 고액 보증금이 기재되어 있습니다. 배당 계산상 인수액 0원이더라도 이 부분이 원본 확인으로 정리되기 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
또한 전세사기피해자 임차인의 우선매수신고 가능성이 명시되어 있어 외부 입찰자가 최고가를 제시하더라도 우선매수권 행사라는 변수가 남습니다. 제시외 건물, 공부 11세대와 현황 14세대의 차이, 4층 공부·현황 불일치도 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가만으로 매력도를 높게 평가하기 어려운 고난도 사건입니다. 가격보다 먼저 임차권과 목적물 범위를 확정해야 합니다.
