수원지방법원 2023타경5147. 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2, 관산2길 4-17에 위치한 3층 302호입니다. 등기상 소유자는 윤종숙 씨이며, 감정평가상 해당 건물은 도시형생활주택 원룸형으로 이용되고 있습니다. 사건 분류는 다세대입니다.

권리의 출발점은 2018년 12월 21일 설정된 안산중앙신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권 3건과 안산시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 이 사건은 일반적인 후순위 권리 소멸만으로 분석을 끝낼 수 없습니다. 조사된 임차 관련 명의 중 전입일과 점유호실이 확인되지 않는 기록이 있고, 보증금이 현재 최저매각가를 크게 웃도는 사례도 있습니다. 또한 매각물건명세서에는 전세사기피해자 임차인의 우선매수신고 가능성이 기재되어 있습니다. 일반 외부 입찰자가 최저가만 보고 접근하기에는 불확실성이 상당합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸하지만, 민간임대등기는 확인해야 한다

말소기준권리는 2018년 12월 21일 을구 1번 근저당권입니다. 안산중앙신용협동조합의 채권최고액은 780,000,000원이며, 이 권리를 기준으로 이후 설정된 근저당권 및 압류의 소멸 여부를 판단합니다.

또한 사건 청구액 862,272,661원과 말소기준 근저당의 채권최고액 780,000,000원은 서로 다른 금액입니다. 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있으므로 실제 피담보채무 잔액, 공동담보 관계 및 해당 부동산에 대한 배당 범위는 원본 서류로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 전입일 미상 5건, 보증금 확인이 핵심

현황조사와 문건접수에 임차 관련 명의가 총 39건 기재되어 있습니다. 이 가운데 전입일이 확인되는 34건은 모두 말소기준권리인 2018.12.21 이후입니다. 조사 내용상 대항력 없음으로 분류되어 있습니다.

반면 나머지 5건은 전입일이 확인되지 않습니다. 특히 조상철(최구구), 이명찬(강해집), 김진우(백춘영)는 보증금이 각각 120,000,000원, 85,000,000원, 70,000,000원으로 기재되어 있지만 점유호실과 전입일이 미상입니다. 이 기록이 302호와 관련되는지, 말소기준권리보다 앞선 대항력 요건을 갖췄는지 현재 자료만으로는 확정할 수 없습니다.

차태화의 보증금 110,000,000원 기록은 304호 전체로 명시되어 있습니다. 따라서 302호의 보증금이나 인수금액으로 합산하면 안 됩니다. 박미령은 전입일과 보증금이 확인되지 않으며, 배당요구 관련 문건이 접수되어 있습니다.

보증기관 대위·승계로 인한 중복 신고는 확인되지 않습니다. 따라서 별도의 보증기관 승계 중복액을 합산할 사안은 아닙니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권은 별도 확인이 필요합니다.

대항력 없음은 말소기준권리 이후 전입으로 조사된 경우입니다. 전입일 미상자는 대항력 가능성을 배제할 수 없어 별도 확인 대상으로 분류했습니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권은 확정하지 않았습니다. 승계 표시는 보증기관 대위·승계 여부를 뜻합니다.

③ 가격·환금성 — 감정가 대비 하락과 시세 메리트는 별개다

현재 최저매각가는 45,619,000원으로 감정가 133,000,000원의 약 34.3%입니다. 이미 3회 유찰됐고, 감정가 대비 가격만 보면 큰 폭으로 낮아진 상태입니다.

그러나 동일 건물 통계인 무지개빌Ⅱ(823-2)의 최근 매각금액은 확인되지 않습니다. 마지막 매각일은 2026.06.30으로 표시되어 있지만 매각금액은 확인되지 않으며, 참고면적 29.135㎡도 대상 호실 면적과 일치한다고 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가를 실제 거래시세와 직접 비교할 근거가 없습니다.

추가 유찰 시나리오

유찰이 추가되면 채권자의 미배당액은 더 커지는 구조입니다. 하지만 최저가 하락 자체가 임차인의 대항력 문제나 우선매수권, 건물의 현황 불일치를 해결해 주지는 않습니다. 유찰 횟수만을 기준으로 입찰 메리트를 판단하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (현재 최저매각가 45,619,000원 가정)

배당모델상 집행비용을 제외한 매각대금은 말소기준 근저당권자에게 배당됩니다. 채권최고액은 실제 채무잔액과 동일한 금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요하며, 이 배당표의 매수인 인수액 0원은 임차인 대항력 미상 문제까지 해소됐다는 의미가 아닙니다.

⑤ 전세사기피해자 우선매수권 — 일반 외부 입찰자의 가장 큰 변수

매각물건명세서 비고에는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인의 우선매수신고 행사 가능 내용이 기재되어 있습니다.

따라서 일반 투자자 입장에서는 낙찰 가능성 자체가 불확실합니다. 우선매수권 행사가 가능한 임차인이 누구인지, 권리 행사가 실제로 접수되었는지, 법원이 어떤 절차로 매각을 진행하는지 확인하기 전에는 입찰금액을 산정하는 것 자체가 위험합니다.

⑥ 입지·건물 현황 — 세대수 불일치와 제시외건물 주의

• 입지. 안산시 단원구 원곡동 소재 원곡초등학교 동측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 동남측에는 폭 약 6m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 4층 건물이며 사용승인은 2018.11.27입니다. 위생·급배수설비 및 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
• 공부와 현황의 차이. 공부상 세대수는 11세대이나 현황은 14세대입니다. 특히 4층은 공부상 2개호인데 현황상 4개호로 확인되어 있습니다.
• 제시외건물. 건물 지상에 제시외건물 ㉠~㉢이 소재합니다. 제시외건물 ㉠은 현황상 102호로 이용 중이지만 매각 대상에서 제외됩니다.
• 건축물 위험. 감정평가상 위반건축물 표시는 없지만, 제시외건물과 세대수 불일치가 존재합니다. 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복의무 부담 여부를 안산시에 확인해야 합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 263.9㎡, 지목 대, 평지이며 공시지가는 1,936,000원/㎡입니다. 시가지경관지구(일반) 등 토지이용 관련 사항이 기재되어 있습니다.
• 환금성. 동일 건물의 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 도시형생활주택 원룸형이고 대상면적 일치 여부 및 최근 매각금액 확인이 제한되므로, 일반적인 아파트 시세를 대입해 환금성을 낙관하면 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 302호 실제 점유자 확인. 전입일 미상 5건 중 어느 기록이 302호와 관련되는지 주민등록 전입세대 확인, 실제 점유 및 임대차계약 자료를 통해 확인하세요.
• 보증금 3건 확인. 조상철(최구구) 120,000,000원, 이명찬(강해집) 85,000,000원, 김진우(백춘영) 70,000,000원의 임대차계약서·전입일·점유호실·확정일자를 각각 확인하세요. 현재 최저가보다 큰 금액이므로 대항력이 확인되면 실질취득액이 크게 달라질 수 있습니다.
• 304호와 302호 구분. 차태화의 110,000,000원 보증금은 304호 전체로 기재되어 있습니다. 이 보증금을 302호의 인수금액에 포함하지 말고 호실별 권리관계를 분리하세요.
• 우선매수권 행사 확인. 전세사기피해자 우선매수신고 가능성이 명시되어 있습니다. 법원에 권리자 및 행사 여부, 매각절차를 확인하기 전에는 외부 응찰 가능성을 확정하지 마세요.
• 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 의무가 매각 후 어떻게 처리되는지 안산시 담당 부서 및 법원에 확인하세요.
• 제시외건물 및 세대수 확인. 공부상 11세대와 현황 14세대의 차이, 4층 세대수 불일치, 102호 매각 제외 사실을 건축물대장·현황도면과 대조하세요.
• 위반건축물·원상회복 확인. 안산시에 제시외건물 ㉠~㉢의 등재 여부, 위반사항 및 원상회복의무 부담 여부를 확인하세요.
• 공동담보 및 채무액 확인. 4건의 근저당권 채권최고액 합계는 1,683,000,000원입니다. 공동담보목록과 실제 채무잔액, 신청채권 청구액을 구분해 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 임차인 관련 문건을 서로 대조하세요.

맺으며 — 45,619,000원이라는 숫자에 현혹되지 말 것

이 물건은 감정가 133,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가 45,619,000원까지 내려왔습니다. 하지만 감정가 대비 34.3%라는 숫자가 곧 시세 대비 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 동일 건물의 실제 거래가격을 확인할 수 없어 가격 메리트 자체가 검증되지 않았습니다.

권리분석에서도 단순히 근저당권과 압류가 매각으로 소멸한다는 사실만 보면 안 됩니다. 전입일 미상 5건, 그중 보증금이 기재된 호실 미상 임차 관련 기록 3건은 실질취득비용을 바꿀 수 있는 핵심 변수입니다. 배당모델상 인수액이 0원이라는 계산만으로 안전한 물건이라고 결론 내릴 수 없습니다.

여기에 전세사기피해자 우선매수권은 일반 외부 응찰자의 낙찰 가능성을 제한할 수 있고, 민간임대주택등기 및 제시외건물·세대수 불일치까지 확인해야 합니다. 유찰이 더 진행되어 최저가가 내려가더라도 이러한 위험이 자동으로 사라지지는 않습니다.

결론은 보수적 접근입니다. 임차인의 호실·전입일·보증금·대항력, 우선매수권 행사 여부, 민간임대주택 의무 및 건물 현황이 확인되기 전에는 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라, 실질취득액과 외부 낙찰 가능성을 아직 확정할 수 없다는 점입니다.