수원지방법원 2023타경5147. 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2, 관산2길 4-17에 소재한 다세대 물건으로, 대상은 2층 204호입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지상 4층이며, 도시형생활주택 원룸형으로 이용되는 건물입니다. 소유자는 윤종숙 씨입니다.

권리의 출발점은 2018년 12월 21일 설정된 안산중앙신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 7억 8,000만원이며, 이를 기준으로 뒤에 설정된 근저당권 3건과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 민간임대주택 등록이 있고, 현황조사에는 여러 점유·전입 관련자가 등장합니다.

특히 매각물건명세서에는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고 가능이라는 내용이 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 최저가가 얼마나 내려왔느냐가 아니라, 우선매수권 행사 여부와 대상 204호의 실제 점유관계, 매각에서 제외되는 건물 부분을 먼저 확인하는 데 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸하지만 별도 확인사항이 있다

말소기준권리는 2018년 12월 21일 설정된 을구 1번 안산중앙신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원입니다. 같은 날 설정된 2번 근저당권 228,000,000원도 순위상 후순위이며, 2021년 설정된 신관수의 525,000,000원과 양남의 150,000,000원 역시 기준권리 이후의 근저당권입니다.

등기부상 근저당권 4건의 채권최고액 합계는 1,683,000,000원입니다. 별도로 안산시의 압류가 2025년 9월 11일 등기돼 있으며, 이 압류 역시 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸할 예정입니다.

과거 신관수가 신청한 임의경매개시결정은 2023년 6월 28일 등기됐으나 2023년 7월 7일 취하됐고, 7월 10일 말소됐습니다. 현재 진행 중인 경매는 2023년 10월 26일 안산중앙신용협동조합이 신청한 사건입니다.

② 임차인·점유관계 — 호수 미상과 전입일 미상이 핵심 위험

현황조사와 문건접수에서 다수의 전입·점유 관련자가 확인됩니다. 그러나 대부분 호수가 특정되지 않았고 보증금도 확인되지 않습니다. 이 명단 전체를 대상 204호의 실제 임차인으로 간주하거나, 기재된 보증금을 합산해서는 안 됩니다.

말소기준권리인 2018년 12월 21일보다 전입일이 늦은 사람은 해당 전입일을 기준으로 대항력이 없습니다. 반면 전입일이 확인되지 않은 사람은 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 특히 호수 미상인 상태에서 보증금이 기재된 사람은 대항력 가능·미상으로 분류하고 대상 204호와의 관련성을 확인해야 합니다.

차태화는 보증금 110,000,000원으로 기재돼 있으나 점유 범위가 304호 전체입니다. 대상 204호와 다른 호수이므로 이 금액을 204호의 인수액에 포함해서는 안 됩니다. 김남산은 2023년 11월 7일, 차태화는 2024년 2월 1일 배당요구 접수 사실이 확인되지만, 배당요구 자체가 대항력의 근거는 아닙니다.

정리하면 전입일이 확인되는 다수 인원은 기준권리 이후 전입으로 대항력이 없지만, 호수와 전입일이 미상인 점유자는 별도 위험으로 남습니다. 대상 204호의 실제 임차인 수와 점유 범위가 확정되기 전까지 임차인 관련 인수 위험을 완전히 제거했다고 판단할 수 없습니다.

③ 가격·유찰 분석 — 감정가 대비 34.3%, 그러나 시세 메리트는 미확정

현재 최저매각가는 42,189,000원으로 감정가 123,000,000원의 약 34.3%입니다. 이미 3회 유찰된 상태이며, 다음과 같은 추가 유찰 시나리오가 제시돼 있습니다.

현재 최저가가 감정가보다 크게 낮아진 것은 사실입니다. 다만 동일 면적의 실거래 가격을 신뢰성 있게 연결할 수 있는 비교자료가 확인되지 않으므로, 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.

또한 유찰로 매각가격이 더 내려가면 채권자의 미배당액은 증가합니다. 이는 채권 회수액의 변화이지, 매수인의 인수금액이 자동으로 증가하거나 감소한다는 의미는 아닙니다. 실제 취득원가는 낙찰대금에 별도 인수 권리, 명도·복구 관련 비용 등을 더해 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 42,189,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 나머지 금액은 말소기준권리인 안산중앙신용협동조합의 을구 1번 근저당권에 우선 배당됩니다. 이 금액만으로는 선순위 근저당 채권최고액에도 크게 못 미칩니다.

근저당권 채권최고액 합계 1,683,000,000원, 채권자 총 배당액 41,029,598원, 총 미배당액 1,641,970,402원입니다. 집행비용을 포함하면 매각대금 42,189,000원이 모두 소진됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산시 단원구 원곡동 소재 원곡초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다. 주거와 상업 기능이 함께 형성된 지역입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 동남측에는 폭 약 6m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 4층 건물입니다. 사용승인일은 2018년 11월 27일이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅·석재붙임, 내벽은 벽지도배 마감으로 기재돼 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 방(원룸형), 화장실, 현관 등의 구조입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰진 것으로 기재돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 263.9㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,936,000원/㎡입니다. 평지의 세로장방형 토지로 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.
• 주변 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 성장관리권역, 상대보호구역, 도시교통정비지역 등의 지정·제한이 기재돼 있습니다.
• 환금성. 무지개빌Ⅱ(823-2)는 11세대로 표시돼 있고 평균 유찰 횟수 2.9회, 매각률 6.06%입니다. 이번 사건의 3회 유찰과 함께 실제 매수 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.

감정요항표의 공부와의 차이 항목에는 해당사항 없음으로 기재돼 있지만, 기타 참고사항에는 세대수와 4층 구획의 차이가 별도로 명시돼 있습니다. 따라서 공부와의 차이가 전혀 없다고 단정하기보다 건축물대장, 현황도면, 실제 현장을 대조하는 편이 안전합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자 특별법에 따른 임차인 우선매수신고 가능 문구가 있습니다. 실제 신고 여부와 행사 절차를 매각기일 전에 확인해야 합니다. 외부 입찰자에게 닫힌 경매로 작동할 수 있다는 점을 최우선으로 고려하세요.
• 204호 실제 점유자 특정. 현황조사에 등장하는 이름을 모두 204호 임차인으로 간주하면 안 됩니다. 전입세대 확인, 점유 현황, 현장 방문, 매각물건명세서를 통해 204호에 실제 거주하는 사람과 점유 범위를 특정하세요.
• 전입일 미상 점유자 확인. 조상철(최구구), 이명찬(강해집), 김진우(백춘영)은 보증금이 기재돼 있지만 전입일과 호수가 미상입니다. 박미령 역시 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 별도 호수의 보증금 제외. 차태화의 보증금 110,000,000원은 304호 전체로 표시돼 있습니다. 대상 204호의 인수금액으로 혼합하거나 전체 보증금으로 합산하지 마세요.
• 제시외건물 102호. 매각 제외 부분의 실제 위치와 사용관계, 위반건축물 등재 여부, 원상회복의무 부담 여부를 안산시에 확인하세요.
• 건축물 현황 대조. 공부상 11세대와 현황 14세대의 차이, 특히 4층의 2개호와 현황 4개호 차이를 건축물대장·도면·현장으로 대조하세요.
• 민간임대주택 등록. 민간임대주택등기의 현재 효력, 임대사업자 등록 상태, 임대의무 및 임대료 증액 관련 의무의 승계·말소 여부를 관할 기관에 확인하세요.
• 실거래와 취득원가. 감정가 대비 최저가가 34.3%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요. 실제 비교 가능한 거래가격과 대상 호수의 상태를 확인하고, 인수·명도·복구 관련 비용을 반영해야 합니다.
• 배당 및 체납 확인. 예상배당은 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 당해세와 임차인 최우선변제, 관리비 등 실제 부담 가능 항목은 별도로 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 전입세대 확인자료를 모두 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “34% 최저가”보다 먼저 확인할 세 가지

이 물건은 감정가 1억 2,300만원에서 최저가 4,218만 9,000원까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 할인율이 크다는 사실만으로 매수 기회가 되는 것은 아닙니다. 비교 가능한 실거래가 확인되지 않아 실제 가격 메리트는 아직 판단할 수 없습니다.

첫째, 전세사기피해자 특별법에 따른 임차인 우선매수권입니다. 실제 행사 여부에 따라 외부 입찰자의 낙찰 기회 자체가 제한될 수 있습니다. 둘째, 대상 204호의 실제 점유관계입니다. 전입일과 호수가 미상인 보증금 기재자가 남아 있으므로 배당모형상 인수 0원을 확정된 인수액으로 받아들여서는 안 됩니다. 셋째, 매각 제외된 102호와 공부상 11세대·현황 14세대의 차이입니다. 이는 단순한 서류상 문제가 아니라 원상회복이나 추가 비용으로 이어질 수 있는 물건 자체의 위험입니다.

이 사건의 핵심은 낙찰가를 더 낮추는 것이 아니라, 외부 입찰자의 낙찰 가능성, 실제 인수금액, 매각 제외 부분의 원상회복 위험을 먼저 확정하는 것입니다. 세 가지가 해결되지 않는다면 현재 최저가조차 안전한 취득가격이라고 볼 수 없습니다.