수원지방법원 2023타경5147. 안산시 단원구 원곡동의 다세대주택, 감정 이용상태는 도시형생활주택입니다. 등기상 소유자는 윤종숙이고, 2018.12.21. 소유권보존과 같은 날 안산중앙신용협동조합의 채권최고액 780,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 같은 날 후순위 228,000,000원 근저당, 2021년 신관수 525,000,000원, 양남 150,000,000원 근저당이 이어졌고 현재 경매는 안산중앙신용협동조합이 신청했습니다.

등기부만 놓고 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 점유관계입니다. 현황조사에는 다수의 점유자가 기재돼 있고 대부분은 전입일이 말소기준일 이후라 대항력이 없지만, 박미령·조상철(최구구)·차태화·이명찬(강해집)·김진우(백춘영)은 전입일을 확인할 수 없어 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 특히 일부는 보증금까지 기재돼 있으므로, 자동 산정된 인수액 0원을 그대로 확정값으로 받아들이면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 점유관계는 별도 확인

말소기준은 2018.12.21. 접수 제91040호 안산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 안산중앙신용협동조합 추가 근저당, 신관수·양남 근저당, 현재 경매개시결정, 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2023.06.28. 신관수가 신청한 별도 임의경매개시결정은 2023.07.07. 취하돼 2023.07.10. 말소됐습니다.

② 점유자·임차관계 — ‘인수 0원’ 확정 전 가장 중요한 구간

현황조사에 기재된 점유자 가운데 보증기관의 대위·승계로 표시된 사람은 없습니다. 전입일이 확인된 점유자는 모두 말소기준일 2018.12.21. 이후 전입으로 정리돼 대항력 없음입니다. 반면 전입일 자체를 알 수 없는 5명은 대항력을 단정할 수 없으며, 보증금·점유 호수의 대응관계도 반드시 확인해야 합니다. 특히 차태화의 점유부분은 304호 전체로 기재돼 있어 대상 204호와의 관계를 구분해서 볼 필요가 있습니다.

③ 가격·회차 — 감정가의 34%지만 ‘싸다’고 단정 금지

현재 회차는 3회 유찰 후 42,189,000원으로 감정가 123,000,000원의 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 29,532,299원, 5회 유찰 시 20,672,609원입니다. 그러나 가격 메리트를 판단할 최신 실거래 비교치보다 먼저 봐야 할 것은 대항력 미상 점유자와 우선매수권입니다. 경매 최저가가 계속 낮아져도 선순위 임차보증금이 확인되면 매수인의 실질 부담은 최저가와 전혀 다른 구조가 될 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 42,189,000원 가정)

현재 최저가 가정에서 채권자 총 채권액 1,683,000,000원 중 41,029,598원이 배당되고, 미배당은 1,641,970,402원입니다. 산정상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 대항력 미상 점유자의 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 감정 이용상태는 도시형생활주택으로, 원룸형 방·W/C·현관 등으로 이용 중입니다.
• 입지. 원곡초등학교 동측 인근이며 오피스텔·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층, 사용승인은 2018.11.27입니다.
• 도로. 동남측 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 세로장방형 주거용 건부지이며 토지면적은 263.9㎡, 공시지가는 1,936,000원/㎡입니다.
• 현황 차이. 공부상 세대수는 11세대이나 현황 총 14세대로 확인됐고, 4층은 공부상 2개호이나 현황 4개호로 확인됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대항력 미상 5명 우선 확인. 박미령·조상철(최구구)·차태화·이명찬(강해집)·김진우(백춘영)의 전입일과 실제 점유 호수를 원본으로 확인해야 합니다.
• 보증금과 204호 대응관계. 120,000,000원·110,000,000원·85,000,000원·70,000,000원 보증금 기재가 어떤 호수와 연결되는지 구분해야 합니다.
• 우선매수권 확인. 임차인 우선매수신고가 실제 행사되는지 확인해야 외부 응찰의 실익을 판단할 수 있습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 등기상의 민간임대주택 표시와 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
• 건축물 현황 확인. 공부상 11세대와 현황 14세대의 차이, 제시외 건물 및 원상회복의무 가능성을 확인해야 합니다.
• 최저가만으로 수익성 판단 금지. 3회 유찰·감정가 34%라는 숫자는 점유·인수 위험이 정리된 다음에 의미가 있습니다.

맺으며 — “34%까지 떨어졌다는 사실보다, 누가 먼저 살 수 있는지가 중요하다”

이 사건은 등기상으로는 말소기준 이후 담보권과 압류가 소멸하는 구조라 단순해 보이지만, 실제 입찰 판단은 그렇지 않습니다. 3회 유찰로 최저가가 42,189,000원까지 내려왔고 자동 배당계산상 매수인 인수도 0원이지만, 현황조사에는 대항력 가능·미상 점유자 5명이 남아 있습니다. 일부 보증금은 현재 최저가보다 크고, 대상 204호와 다른 호수 표기도 섞여 있어 점유관계부터 분리해야 합니다.

여기에 임차인 우선매수권이 실제 행사되면 외부 낙찰이 제한되는 성격까지 생깁니다. 건물 자체도 공부상 11세대와 현황 14세대가 다르고 제시외 건물·원상회복 가능성 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “감정가 대비 얼마나 싸졌나”가 아니라 “204호에 실제로 어떤 임차관계가 붙어 있고, 외부인이 실제로 낙찰받을 수 있는가”입니다. 권리 확인이 끝나기 전에는 낮은 최저가를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.