수원지방법원 2023타경5147. 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2, 도로명 관산2길 4-17에 위치한 무지개빌Ⅱ 3층 304호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)이며, 사건 용도는 다세대입니다. 감정가 1억 2,300만원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 42,189,000원입니다.

등기부의 말소기준권리는 2018년 12월 21일 설정된 안산중앙신용협동조합의 채권최고액 7억 8,000만원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권 3건과 압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 일반적인 후순위 근저당권 소멸만으로 분석을 끝낼 수 없습니다. 전입일이 확인되지 않는 점유자와 보증금 신고가 존재하고, 전세사기피해자 관련 우선매수신고 가능성까지 명시되어 있기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2018년 근저당이 말소기준

이 사건의 말소기준권리는 을구 1번 안산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 2018년 12월 21일 접수된 채권최고액 780,000,000원의 권리로, 이 날짜와 순위를 기준으로 이후 권리를 판단해야 합니다.

근저당권 채권최고액을 합산하면 1,683,000,000원입니다. 이는 실제 대출잔액이나 확정된 배당채권액과 동일한 개념은 아니지만, 현재 최저가와 비교하면 담보채권 규모가 매우 큽니다. 현재 가격에서는 1순위 근저당권자에게도 일부만 배당되고 나머지 채권은 대규모 미배당으로 남는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 304호 보증금 1억 1,000만원 신고가 핵심

현황조사·문건접수·매각물건명세서상 점유 및 임차 관련 신고가 38건 확인됩니다. 이 중 전입일이 확인되는 33건은 모두 말소기준권리일인 2018년 12월 21일 이후입니다. 해당 전입일을 기준으로 하면 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.

그러나 나머지 5건은 전입일이 확인되지 않습니다. 이 중 보증금이 확인되는 신고자는 조상철(최구구) 120,000,000원, 차태화 110,000,000원, 이명찬(강해집) 85,000,000원, 김진우(백춘영) 70,000,000원입니다. 이 네 건은 전입일이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.

조상철(최구구)의 120,000,000원, 이명찬(강해집)의 85,000,000원, 김진우(백춘영)의 70,000,000원은 각각 호실이 미상입니다. 이 금액들을 304호의 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 해당 신고자들이 실제로 어느 호실을 점유하는지부터 확인해야 합니다.

위 표는 현황조사·문건접수 등에 나타난 신고자별 기록을 정리한 것입니다. 호실이 미상인 신고자들을 모두 304호의 실제 임차인으로 단정할 수 없습니다. 304호 전체로 특정된 신고자는 차태화이며, 나머지 호실 미상 신고자는 실제 점유 위치와 임대차관계를 별도로 확인해야 합니다. 확정일자는 모두 확인되지 않아 우선변제권도 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 확인되지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 메리트는 미확인

현재 최저매각가는 42,189,000원으로 감정가 123,000,000원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰에 따른 가격 하락은 분명하지만, 이것만으로 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.

무지개빌Ⅱ의 동일면적 실거래 비교는 면적 일치가 확인되지 않습니다. 최근 매각가격도 확인되지 않아 감정가나 최저가를 실제 시장가격과 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 현재 최저가가 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다는 결론은 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 42,189,000원 가정)

현재 최저매각가를 그대로 낙찰가로 가정하면 집행비용을 제외한 금액은 1순위 근저당권자에게 배당됩니다. 1순위 채권최고액이 7억 8,000만원이므로 배당재원은 크게 부족합니다.

4개 근저당권의 채권최고액 합계는 1,683,000,000원이며, 산출표상 채권자 총 배당액은 41,029,598원, 총 미배당액은 1,641,970,402원입니다. 위 표는 채권최고액을 기준으로 한 예상치이며 실제 배당은 확정 채권액과 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 위험은 남는다

* 매수인 인수 0원은 배당 산출모델의 수치입니다. 전입일 미상 임차인과 보증금 신고자의 대항력 및 실제 배당관계가 확인되지 않은 상태이므로 확정된 인수액으로 사용할 수 없습니다.

⑥ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 입찰자의 가장 큰 변수

우선매수권이 실제 행사되면 외부 입찰자의 최고가 매수 기회가 제한될 수 있습니다. 따라서 외부 일반입찰자 입장에서는 사실상 닫힌 경매에 가까운 구조가 될 가능성이 있습니다.

다음 사항을 매각기일 전에 확인해야 합니다.

• 우선매수권을 행사할 수 있는 임차인의 특정 및 자격 확인.
• 우선매수신고 접수 여부와 행사 절차 확인.
• 우선매수권 행사 시 외부 입찰자의 매수 가능성과 낙찰 절차 확인.
• 우선매수권과 별개로 차태화 등 전입일 미상 신고자의 대항력 및 보증금 배당 여부 확인.

우선매수권이 있다는 사실만으로 해당 임차인의 보증금이 자동으로 소멸하거나 매수인 인수액이 0원이 되는 것은 아닙니다. 우선매수권 행사 여부와 임차권의 대항력·우선변제권은 구분하여 검토해야 합니다.

⑦ 건물·입지·환금성 메모

• 입지. 안산시 단원구 원곡동 소재 원곡초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 4층 건물이며 사용승인일은 2018.11.27입니다.
• 이용상태. 도시형생활주택으로 원룸형 방, 화장실, 현관 구조로 이용되고 있습니다.
• 토지. 토지면적 263.9㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,936,000원/㎡입니다.
• 도로. 동남측 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 환금성. 건물의 공부상 세대수는 11세대이며, 건물 자체의 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 동일면적 실거래 비교가 확인되지 않아 환금성을 가격으로 검증하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 전 체크리스트

• 우선매수권 확인. 전세사기피해자 관련 임차인 우선매수신고 가능성이 명시되어 있습니다. 실제 행사 여부와 외부 입찰자의 매수 가능성을 법원에 확인하세요.
• 304호 임차인 확인. 차태화의 보증금 110,000,000원 및 304호 전체 점유 신고를 우선 확인하고 전입일, 확정일자, 실제 점유, 임대차계약서를 대조하세요.
• 전입일 미상 신고자 확인. 박미령, 조상철(최구구), 차태화, 이명찬(강해집), 김진우(백춘영)의 전입 이력과 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
• 호실별 임차관계 재구성. 신고자 대부분의 점유 범위가 미상입니다. 38건의 기록을 모두 304호 임차인으로 간주하지 말고 각 호실별로 실제 점유자와 임대차관계를 구분하세요.
• 배당요구와 확정일자. 배당요구가 확인된 신고자는 박미령(2023.11.07), 김남산(2023.11.07), 차태화(2024.02.01)입니다. 배당요구 사실만으로 대항력이나 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다.
• 민간임대주택등기. 임대사업자 등록상태, 임대의무기간 및 임대사업자 지위 승계 문제를 안산시에 확인하세요.
• 제시외건물. 제시외건물 ㉠~㉢의 위치와 소유관계, 102호 매각 제외 범위, 위반건축물 등재 및 원상회복의무를 확인하세요.
• 세대수 불일치. 공부상 11세대와 현황 14세대의 차이, 특히 4층 호실 분할 및 실제 출입구·계량기·공용부분을 확인하세요.
• 관리비 및 점유. 관리비 체납 여부와 실제 점유자 수, 인도 가능성 및 명도 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 최신본으로 대조하세요.

맺으며 — “최저가 34.3%”만 보고 입찰할 물건은 아니다

수원지방법원 2023타경5147은 감정가 123,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가가 42,189,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 34.3%라는 낮은 가격이 눈에 띕니다.

하지만 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 2018년 12월 21일 말소기준 근저당권 이후의 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 304호 전체로 특정된 차태화의 보증금 110,000,000원은 전입일이 미상입니다. 다른 보증금 신고자들도 전입일이나 호실이 명확하지 않은 부분이 있어 실제 인수 위험을 확정할 수 없습니다.

여기에 전세사기피해자 관련 우선매수신고 가능성, 민간임대주택등기, 제시외건물 매각 제외 및 공부상 11세대와 현황 14세대의 차이까지 있습니다. 시세 비교도 동일면적 실거래가 확인되지 않아 가격 경쟁력을 검증할 수 없습니다.