수원지방법원 2023타경5147. 경기도 안산시 단원구 원곡동 823-2에 위치한 다세대주택, 3층 301호입니다. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용되는 건물이며, 2018년 11월 27일 사용승인을 받았습니다. 현재 최저매각가는 감정가에서 크게 내려온 42,189,000원입니다.
등기부상 권리는 복잡하지만 말소기준 자체는 비교적 명확합니다. 2018년 12월 21일 안산중앙신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 이 물건은 등기상 후순위 권리의 소멸 여부보다 실제 점유자와 건축물 현황, 우선매수권 행사가 더 중요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경5147 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17, 3층 301호 원곡동 823-2 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 · 2018.11.27 사용승인 |
| 소유자 | 윤종숙 (단독소유) |
| 감정가 | 123,000,000원 |
| 최저매각가 | 42,189,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 신청채권자 | 안산중앙신용협동조합 |
| 청구금액 | 862,272,661원 |
| 말소기준권리 | 2018.12.21 안산중앙신용협동조합 근저당권 |
| 공부상 세대수 | 11세대 |
| 현황상 세대수 | 14세대 |
| 토지 용도지역 | 제2종일반주거지역 |
| 공시지가 | 1,936,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 점유가 변수
말소기준권리는 2018.12.21 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 동일 날짜의 을구 2번 근저당권과 이후 신관수·양남의 근저당권, 경매개시결정 및 안산시 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 이번 사건의 핵심 위험
현황조사 및 문건접수에 나타난 명의자는 38명입니다. 다만 이들을 모두 301호의 실제 임차인 38명으로 볼 수는 없습니다. 대부분 점유호실이 특정되지 않았고, 304호 전체로 표시된 신고도 포함되어 있습니다. 따라서 건물 전체 조사 명단과 매각대상 301호의 임대차관계를 반드시 구분해야 합니다.
- 조상철(최구구) — 보증금 120,000,000원, 전입일 미상
- 차태화 — 보증금 110,000,000원, 304호 전체, 배당요구 2024.02.01
- 이명찬(강해집) — 보증금 85,000,000원, 전입일 미상
- 김진우(백춘영) — 보증금 70,000,000원, 전입일 미상
| 조사 명의자 | 전입일 | 보증금 | 점유 부분 | 대항력 | 우선변제·배당요구 | 승계 |
|---|
대항력 표시는 말소기준일과 전입일의 선후관계 및 확인 가능한 신고내용을 기준으로 한 잠정 판단입니다. 실제 주택 인도, 점유의 연속성, 임대차계약 및 확정일자, 매각대상 호실의 일치 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 우선변제권은 확정일자 등의 확인이 필요합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 시세보다 저렴하다는 뜻은 아니다
감정가 123,000,000원에서 3회 유찰된 현재 최저매각가는 42,189,000원입니다. 최초 감정가에 비하면 큰 폭으로 내려온 것은 사실입니다. 다만 이 가격은 감정가 대비 비율일 뿐, 주변 실제 매매가격과 비교한 할인율이 아닙니다.
| 유찰 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 34.3% | 42,189,000원 | 1,641,970,402원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 29,532,299원 | 1,654,399,282원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 20,672,609원 | 1,663,099,498원 | 0원 |
현재 회차에서 채권자들에게 배당되지 못하는 금액은 1,641,970,402원입니다. 이 미배당액은 후순위 채권 등의 배당 부족분이지, 그 자체가 매수인에게 승계되는 채무는 아닙니다. 그러나 별도로 존재할 수 있는 선순위 임차인 보증금이나 건축물 관련 부담까지 소멸한다는 의미도 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,189,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,159,402원 |
| 1. 근저당 · 안산중앙신용협동조합(을구 1) | 780,000,000원 | 41,029,598원 |
| 2. 근저당 · 안산중앙신용협동조합(을구 2) | 228,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 신관수 | 525,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 양남 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액을 기준으로 작성된 예시 배당입니다. 집행비용은 추정액이며 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 공동담보의 실제 피담보채무액 및 배당순위에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 특별 위험 — 우선매수권과 건축물 현황 불일치
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 안산시 단원구 원곡동 소재 원곡초등학교 동측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 4층 건물입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등이며, 도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택의 원룸형 구조로 이용되는 것으로 조사되었습니다. 주거용 다세대주택에 해당합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 세장형 토지이며 면적은 263.9㎡입니다. 동남측 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용계획. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 성장관리권역 및 교육환경 관련 상대보호구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 실제 거래가격과 최근 매매 수요가 확인되지 않은 만큼, 낮아진 최저가만으로 환금성을 긍정 평가하기 어렵습니다.
- 건축물 관리. 건축물 위반 여부 지표와 별개로, 제시외 건물 및 현황 세대수 차이에 관한 구체적인 행정상 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 301호 실제 점유자 특정. 현황조사 명의자가 다수이므로 301호에 실제 누가 거주하는지, 다른 호실 신고자가 혼입되어 있는지 확인해야 합니다.
- 선순위 임차인 확인. 전입일 미상 신고자의 임대차계약서, 주택 인도일, 전입일, 확정일자 및 보증금을 확인해야 합니다.
- 보증금 인수 재계산. 301호에 선순위 대항력 있는 임차인이 확인되면 배당 후 미배당 보증금을 기준으로 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 304호 신고 구분. 차태화의 110,000,000원 보증금은 304호 전체로 표시되어 있으므로 301호와의 관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 관련 임차인의 우선매수신고 가능 여부, 실제 행사 여부와 일반 입찰자 낙찰 가능성을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 매각 제외된 1층 현황 102호의 소유관계와 위반건축물 등재 및 원상회복의무 가능성을 안산시에 확인해야 합니다.
- 건축물대장 대조. 공부상 11세대와 현황상 14세대의 차이, 특히 호실 구획과 실제 사용상태를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 관련 사항. 임대의무기간, 임대사업자 등록과 매각 후 처리해야 할 사항을 확인해야 합니다.
- 공동담보 및 배당관계. 근저당권별 공동담보목록, 실제 피담보채무액과 배당관계를 확인해야 합니다.
- 실거래 가격 조사. 동일 건물 또는 인근 유사한 다세대주택의 최근 거래가격을 확인하고 실질취득비용을 기준으로 비교해야 합니다.
- 명도와 추가 비용. 실제 점유자의 권원, 인도 가능성, 미납 관리비 및 원상회복 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장 원본을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3%라는 숫자보다 권리의 불확실성이 크다”
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가의 34.3%라는 최저가입니다. 123,000,000원에 감정된 물건을 42,189,000원부터 입찰할 수 있다는 점은 분명합니다. 하지만 감정가 대비 할인율이 곧 실제 시세 대비 할인율은 아닙니다.
등기부상 근저당권은 말소기준 이후의 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 실제 임차인 및 점유호실이 명확하지 않고, 전입일과 보증금 확인이 필요한 신고자가 남아 있습니다. 특히 선순위 임차인 인수가 확인되는 경우에는 낙찰가가 낮아도 실질취득액이 크게 증가할 수 있습니다.
여기에 전세사기피해자 우선매수권 행사 가능성이 더해져 외부 일반 입찰자의 낙찰 자체가 제한될 수 있습니다. 또한 제시외 건물의 매각 제외, 공부와 현황의 세대수 차이, 위반건축물 및 원상회복 관련 불확실성도 해결해야 합니다.
결론은 '저렴하니 입찰'이 아니라 '권리를 확인하기 전까지 보류'입니다. 301호의 임대차관계가 정리되고 실제 낙찰 가능성과 취득비용이 확인된 이후에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.
