매력지수 B등급 · 유찰로 가격은 낮아졌으나 전세사기피해자 우선매수권과 임차인 확인 리스크가 남은 다세대
말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 인수액은 0원이지만, 다수 점유자와 대항력 미상 임차인·우선매수 가능성으로 확인 절차가 필요해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 49%까지 떨어진 매력적인 가격대입니다. 다만 이 물건은 단순 저가형이 아닙니다. 전세사기피해자 우선매수 신고 가능 문구가 있고, 여러 점유자가 확인되어 대항력·보증금 관계를 최종 확인해야 합니다. 권리는 매각으로 정리되지만 점유 리스크는 따져야 합니다.
감정가 / 최저가
123,000,000원
최저 60,270,000원
할인율
49%
2회 유찰
매수인 인수
0원
권리 승계 없음
핵심지표
우선매수 가능
확인 필요
수원지방법원 2023타경5147. 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 무지개빌Ⅱ(823-2) 2층201호 다세대입니다. 말소기준권리는 2018년 12월 21일 설정된 안산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸하는 구조라 권리 분석 자체는 단순합니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2023타경5147
소재지
경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17, 2층201호
물건종류
다세대 · 도시형생활주택 이용
소유자
윤종숙
감정가 / 최저가
123,000,000원 / 60,270,000원
신청채권 / 청구액
안산중앙신용협동조합 / 862,272,661원
매각기일
2026.06.30
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018년 12월 21일 안산중앙신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 2023년 임의경매개시결정, 2025년 압류 등 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인의 대항력 여부는 개별 확인이 필요합니다.
② 임차인·점유 분석
현황조사 기준 여러 점유자가 확인됩니다. 대부분 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 표시되지만, 일부는 전입일 미상으로 대항력 판정이 불가합니다. 보증금이 확인된 일부 점유자는 별도 확인이 필요합니다.
점유자
보증금
판정
조상철(최구구)
120,000,000원
전입일 미상 — 대항력 판정 불가
차태화
110,000,000원
전입일 미상 — 대항력 판정 불가
이명찬(강해집)
85,000,000원
전입일 미상 — 대항력 판정 불가
김진우(백춘영)
70,000,000원
전입일 미상 — 대항력 판정 불가
박미령
미상
전입일 미상 — 대항력 판정 불가
⚠️ 전세사기피해자 우선매수 가능성 매각물건명세서 비고에 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고 행사 가능 내용이 있습니다. 외부 일반 입찰자의 낙찰 가능성에 영향을 줄 수 있어 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,270,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,484,860원
을구 1번 근저당 · 안산중앙신용협동조합
780,000,000원
58,785,140원
을구 2번 근저당 · 안산중앙신용협동조합
228,000,000원
0원
을구 3번 근저당 · 신관수
525,000,000원
0원
을구 4번 근저당 · 양남
150,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 현재 최저가
현재 최저가는 감정가 대비 49% 수준입니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의할 부분 저렴한 가격만 보고 접근하기보다 임차인 보증금·대항력·우선매수권 행사 가능성을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 원곡초등학교 동측 인근으로 오피스텔·다세대·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장이 있습니다.
건물. 철근콘크리트구조 지상4층, 사용승인 2018.11.27 건물입니다.
특이사항. 공부상 세대수와 현황 세대수가 차이가 있으며 제시외건물 관련 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
우선매수 확인. 전세사기피해자 우선매수 신고 가능 여부를 확인하세요.
임차인 확인. 보증금 확인 및 대항력 판정 불가 임차인의 권리관계를 검토해야 합니다.
명도 계획. 다수 점유자 존재 가능성이 있어 인도 절차를 고려해야 합니다.
현황 차이. 제시외건물 및 세대수 차이를 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 확인은 필수”
이 물건은 2회 유찰로 최저가가 60,270,000원까지 내려와 가격 측면에서는 접근성이 생겼습니다. 권리상 인수 위험은 없지만, 다세대 특성상 임차인 관계와 전세사기피해자 우선매수 가능성이라는 변수가 있습니다. 낙찰 전 권리보다 점유와 절차 확인이 핵심인 물건입니다.
