수원지방법원 2023타경5147. 안산시 단원구 원곡동 823-2에 위치한 다세대주택, 관산2길 4-17의 4층 401호입니다. 감정상 이용상태는 원룸형 도시형생활주택입니다. 2018년 11월 사용승인을 받은 지상 4층 철근콘크리트 건물로, 등기상 소유자는 윤종숙입니다.

경매는 안산중앙신용협동조합의 근저당권을 바탕으로 진행되고 있습니다. 2018년 12월 21일 설정된 근저당권이 말소기준이며, 후순위 근저당권과 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기상 담보권의 소멸과 임차인·점유자에 대한 인수위험은 별개의 문제입니다.

특히 이번 사건은 일반적인 다세대주택 경매와 다릅니다. 공부상 401호가 현황 401호와 402호로 구분되어 사용되고 있고, 4층 전체도 공부상 세대 구분과 실제 이용 구분이 다릅니다. 여기에 임차인 우선매수권까지 명시되어 있어 가격보다 권리·물리적 현황·입찰 가능성 검토가 우선입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 별도 검증

말소기준권리는 2018.12.21. 접수된 안산중앙신용협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원이고 공동담보목록 제2018-1481호가 기재되어 있습니다.

같은 날 설정된 을구 2번 근저당권 228,000,000원, 2021년 신관수 근저당권 525,000,000원, 양남 근저당권 150,000,000원도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025년 안산시 압류와 2023년 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인·점유자 분석 — 401호 관련성을 먼저 가려야 한다

현황조사와 매각물건명세서에는 다수의 전입자·점유자·임차 관련 명의가 등장합니다. 그러나 각 명의가 실제 401호 또는 현황상 분리된 402호의 임차인인지는 일괄적으로 확정할 수 없습니다. 조사 명의가 모두 독립된 임차계약을 의미하는 것도 아닙니다.

전입일이 확인된 명의들은 말소기준일인 2018.12.21. 이후 전입한 것으로 기재되어 있습니다. 반면 일부 보증금이 기재된 명의는 전입일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다.

위 표는 보증금 기재, 배당요구 또는 권리 확인 필요성이 두드러지는 명의를 중심으로 정리했습니다. 차태화의 점유 부분은 304호 전체로 표시되어 있으므로 401호의 인수보증금으로 합산하지 않습니다. 괄호 안 이름과 별도 신고 명의가 동일 임대차관계인지도 확인이 필요합니다. 보증금이 0원으로 기재된 명의도 실제 계약상 보증금이 없다고 확정한 것은 아닙니다.

추가 전입자 현황

다음 명의들은 전입신고일이 확인되며 모두 말소기준권리 이후 전입한 것으로 조사되어 있습니다. 다만 실제 점유 부분, 계약상 보증금 및 현재 점유 여부는 별도 확인 대상입니다.

③ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한

현재 확인되는 것은 우선매수권의 행사 가능성입니다. 실제 신고와 행사 여부까지 확정된 것으로 단정할 수는 없습니다. 다만 외부 투자자에게는 낙찰 가능성 자체를 흔드는 핵심 변수이므로, 가격 할인보다 먼저 판단해야 합니다.

④ 감정가 대비 할인 — 실거래 시세는 별도로 봐야 한다

감정가는 131,000,000원, 현재 최저매각가는 44,933,000원입니다. 감정가 대비 34.3% 수준까지 내려왔고, 이미 3회 유찰되었습니다.

현재 가격이 감정가 대비 크게 낮아진 것은 사실이지만, 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율과 다릅니다. 특히 이 물건은 현황 분할과 제시외 건물 문제가 있으므로 감정가를 실제 거래 가능한 가치로 그대로 받아들여서는 안 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 44,933,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.7%를 기준으로 한 추정치입니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준이며, 공동담보관계와 실제 확정채권액에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다. 매수인 인수 0원은 배당모형상의 결과일 뿐, 미상 임차인에 대한 법적 판단이 확정된 금액이 아닙니다.

⑥ 추가 유찰 시나리오 — 더 낮아져도 위험은 남는다

현재 3회 유찰된 가격은 44,933,000원이며, 추가 유찰 시나리오에서는 31,453,099원과 22,017,169원으로 하락합니다. 하지만 입찰가격이 낮아진다고 임차인 관련 위험이나 건물 현황 문제가 함께 줄어드는 것은 아닙니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수가 확인되는 경우에는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 유지될 수도 있습니다. 반대로 적법한 대항력 없는 후순위 임차관계만 존재한다면 보증금의 매수인 승계 구조는 달라집니다. 어느 쪽인지를 확인하기 전에는 유찰가격만으로 매수전략을 확정할 수 없습니다.

⑦ 건물 현황·위반건축물 위험

• 4층 호실 분할. 공부상 2개 호실이 현황 4개 호실로 이용되고 있습니다. 매각 대상 401호도 현황 401호와 402호로 구분되어 있습니다.
• 실제 점유구역. 각 출입문과 구획별 점유자가 누구인지 확인해야 합니다. 공부상 호수와 현황상 사용 호수가 다르므로 호수 표기만으로 임대차관계를 연결해서는 안 됩니다.
• 베란다 제시외 건물. 판넬조 구조물이 감정평가에 포함되어 있으나 위반건축물 등재 가능성에 대한 별도 확인이 필요합니다.
• 매각 제외 부분. 1층 현황 102호 제시외 건물은 매각 대상에서 제외됩니다. 해당 구조물과 관련한 원상회복의무 여부도 점검해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 임대의무기간과 임대료 제한 등 등록사항의 매각 후 적용 여부를 확인해야 합니다.

⑧ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 원곡초등학교 동측 인근입니다. 주변은 오피스텔·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 도로. 동남측 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물이며, 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역으로, 토지면적은 263.9㎡, 공시지가는 1,936,000원/㎡입니다.
• 이용형태. 원룸형 도시형생활주택으로 조사되었으며, 공부상 11세대와 현황 14세대의 차이가 있습니다.
• 환금성. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.9회이고 낙찰률은 6.06%로 집계되어 있습니다. 실제 호실 분할과 임차관계의 불확실성까지 고려하면 일반적인 주거용 다세대주택과 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑨ 입찰 전 필수 체크리스트

• 우선매수권 행사 확인. 전세사기피해자 우선매수신고가 실제로 접수되거나 행사되었는지 확인하세요. 외부 입찰자의 낙찰 가능성에 직접적인 영향을 줍니다.
• 401호와 402호 현황 확인. 공부상 401호의 실제 매각 범위와 현황상 분리 공간을 감정서·사실조회회신서·현장으로 대조하세요.
• 임차인별 호실 대조. 보증금 120,000,000원, 110,000,000원, 85,000,000원, 70,000,000원으로 기재된 계약관계의 실제 목적물과 점유 부분을 확인하세요. 특히 304호 명의를 401호 인수액으로 합산하지 마세요.
• 대항력·우선변제 검증. 전입일 미상인 임차인과 현재 점유자의 전입·점유·확정일자·배당요구 현황을 다시 확인하세요.
• 명도 대상 특정. 현황상 분할된 401호와 402호의 점유자를 각각 특정하고 인도 가능성을 확인하세요.
• 제시외 건물 확인. 베란다 판넬조 구조물의 위반건축물 등재 가능성과 매각 제외된 현황 102호의 원상회복의무 문제를 안산시에 확인하세요.
• 민간임대주택 관련 의무. 등록사항과 임대의무기간의 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
• 실거래 시세 재검증. 실제 매각 대상의 면적·현황과 일치하는 비교 거래를 확보한 후 실질취득비용과 비교하세요.
• 공동담보·배당 확인. 각 근저당권의 공동담보관계, 확정채권액 및 실제 배당순위를 확인하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서· 감정평가서·사실조회회신서와 최신 법원 공고를 직접 대조하세요.

맺으며 — “34% 할인”보다 중요한 것은 실제로 무엇을 인수하는가

이 사건은 일반적인 저가 다세대 경매가 아닙니다. 감정가 131,000,000원에 대해 최저가가 44,933,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 가격상 매력이 커 보일 수 있습니다.

그러나 실제로는 공부상 401호의 현황 분할, 임차인별 대항력과 점유 부분의 불확실성, 제시외 건물의 위반건축물 가능성, 전세사기피해자 우선매수권이라는 중대한 문제가 동시에 존재합니다.

등기상 후순위 근저당권과 압류가 소멸하는 것은 긍정적이지만, 현재 배당모형의 인수액 0원을 확정적인 실질취득비용으로 받아들여서는 안 됩니다. 또한 우선매수권이 행사되면 외부 낙찰이 제한될 수 있는 ‘닫힌 경매’의 성격까지 고려해야 합니다.

결론은 신중한 입찰 보류입니다. 우선매수권 행사 여부, 401호의 실제 범위, 임차인 대항력, 제시외 건물 문제를 해소하기 전에는 3회 유찰된 현재 가격에 적극적인 가격 가점을 부여하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 싸게 낙찰받느냐가 아니라, 외부인이 적법하게 취득할 수 있는지와 취득 후 무엇을 떠안는지를 먼저 확정하는 데 있습니다.