수원지방법원 2023타경5147. 안산시 단원구 원곡동 823-2, 관산2길 4-17의 4층 401호입니다. 용도는 다세대이고 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 감정가는 131,000,000원에서 출발해 3회 유찰, 현재 최저매각가는 44,933,000원입니다. 감정가의 34.3% 수준까지 내려온 만큼 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리·점유·건축 현황을 함께 보면 난도가 높은 사건입니다.
말소기준은 2018.12.21. 설정된 안산중앙신용협동조합 근저당권 780,000,000원입니다. 이후 설정된 안산중앙신용협동조합 228,000,000원, 신관수 525,000,000원, 양남 150,000,000원의 근저당권과 경매개시결정·안산시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 이 사건의 진짜 승부처는 등기부 뒤쪽보다 점유관계와 현황 분할입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경5147 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 관산2길 4-17, 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 소유자 | 윤종숙 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 44,933,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 862,272,661원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 · 사용승인 2018.11.27 |
| 공부상 세대 | 11세대 |
| 현황 세대 | 14세대 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 점유 확인이 중요하다
말소기준권리 이후 설정된 근저당권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 등기상 인수 0원과 임차관계까지 안전하다는 의미는 같지 않습니다. 현황조사와 매각물건명세서 등에 다수의 점유자가 기재돼 있고, 보증금과 전입일이 함께 확인되지 않은 항목이 존재합니다.
② 임차·점유 — 41건 중 대항력 판정 미상 6건
임차·점유 관련 기재는 총 41건입니다. 그중 전입일이 확인되는 35건은 모두 2018.12.21. 말소기준권리 이후 전입으로 표시돼 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 반면 아래 6건은 전입일이 없어 대항력을 단정할 수 없습니다. 특히 보증금이 기재된 항목은 낙찰가보다 큰 금액도 있어, 해당 점유가 실제 매각대상 401호에 귀속되고 선순위 대항력이 인정되는지 확인되기 전에는 실질취득가를 44,933,000원으로 볼 수 없습니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박미령 | 미상 | 미상 | 미상 | 2023.11.07 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조상철(최구구) | 미상 | 미상 | 120,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 차태화 | 304호 전체 | 미상 | 110,000,000원 | 2024.02.01 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이명찬(강해집) | 미상 | 미상 | 85,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김진우(백춘영) | 미상 | 미상 | 70,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 현재 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
강해립은 2019.03.28. 전입·2019.02.18. 확정일자·2023.11.08. 배당요구, 백춘영은 2020.05.06. 전입·2020.05.15. 확정일자·2023.11.07. 배당요구로 기재돼 있으며 둘 모두 말소기준권리 이후 전입이어서 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 금액은 0원으로 기재돼 있으나 보증금 미상 경고가 함께 있어 원본 확인이 필요합니다.
③ 현황·건축 리스크 — 공부상 401호가 현황 401호·402호
- 4층 분할. 공부상 401호가 현황 401호·402호로 구분해 사용되는 것으로 조사됐습니다.
- 제시외 건물. 베란다 판넬조 판넬지붕 단층이 포함돼 평가됐으며 위반건축물 등재 가능성 여부를 안산시에 확인해야 합니다.
- 매각 제외. 1층 소재 제시외 건물 ㉠, 현황 102호는 매각에서 제외됩니다.
- 원상회복 위험. 매각 제외 제시외 건물의 위반건축물 등재 가능성과 원상회복의무 부담 여부도 안산시 확인사항입니다.
④ 우선매수권 — 외부 낙찰이 제한될 수 있는 사건
⑤ 예상배당표 (매각가 44,933,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,208,794원 |
| 1. 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 780,000,000원 | 43,724,206원 |
| 2. 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 228,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 신관수 | 525,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 양남 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,683,000,000원에 대한 배당모델이며 현재 회차 미배당액은 1,639,275,794원입니다. 배당모델상 매수인 인수액은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 대항력 미상 점유의 실제 인수 여부도 별도 확정이 필요합니다.
⑥ 회차 시나리오 — 싸질수록 채권 미배당은 더 커진다
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 등기상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 44,933,000원 | 43,724,206원 | 1,639,275,794원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 31,453,099원 | 30,486,943원 | 1,652,513,057원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 22,017,169원 | 21,220,860원 | 1,661,779,140원 | 0원 |
신청채권자 청구액은 862,272,661원인데 현재 회차 예상배당은 43,724,206원입니다. 4회 유찰 시 30,486,943원, 5회 유찰 시 21,220,860원으로 줄어들며 어느 시나리오에서도 신청채권자의 청구액이 충족되지 않습니다. 즉 반복 유찰이 단순한 ‘가격 할인’만 의미하지는 않습니다.
⑦ 시세·환금성 — 실거래로 가격 메리트를 검증할 자료가 없다
단지명은 무지개빌Ⅱ(823-2), 공부상 11세대, 사용승인일은 2018.11.27이며 시세 매칭 대상 면적은 29.39㎡이지만 면적 매칭은 일치하지 않습니다. 최근 낙찰금액·낙찰일도 확인되지 않고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 따라서 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다.
⑧ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 단원구 원곡동 원곡초등학교 동측 인근으로 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층, 외벽은 몰탈위 페인팅·석재붙임, 창호는 하이새시입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동남측 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 263.9㎡, 공시지가 1,936,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·상대보호구역·성장관리권역 등에 포함되고 소로3류에 접합니다.
⑨ 입찰 체크리스트
- 401호 실점유 확정. 공부상 401호가 현황 401호·402호로 나뉘어 사용되는 구조이므로 실제 출입문·점유자·임대차계약을 호별로 대조해야 합니다.
- 대항력 미상 6건 확인. 특히 보증금 120,000,000원·85,000,000원·70,000,000원 등이 기재된 점유자의 전입·점유개시·401호 귀속 여부를 확인해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 임차인 우선매수신고가 가능한 사건이므로 실제 행사 여부를 확인하지 않고 일반 경매와 동일하게 낙찰 가능성을 계산하면 안 됩니다.
- 제시외 건물 확인. 베란다 판넬조 제시외 건물과 매각 제외 1층 현황 102호의 위반건축물 등재·원상회복 부담 여부를 안산시에 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기 내용과 매각 후 법적 처리 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료와 면적 매칭이 확보되지 않아 감정가 할인율만으로 응찰가 상한을 정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 먼저 풀어야 할 문제가 많다
이 사건의 최저가는 44,933,000원으로 감정가 131,000,000원의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 3회 유찰이라는 숫자가 안전마진을 보장하지는 않습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하고 배당모델상 매수인 인수는 0원이지만, 전입일 미상 점유 6건, 공부상 401호와 현황 401호·402호의 불일치, 제시외 건물, 위반건축물 등재 가능성, 민간임대주택등기, 임차인 우선매수신고 가능성이 동시에 존재합니다.
특히 전세사기피해자 우선매수권이 실제 행사되면 외부 응찰자의 낙찰 가능성이 제한될 수 있으며, 보증금이 기재된 대항력 미상 점유자가 실제 401호에 선순위로 연결된다면 현재 44,933,000원이라는 최저가만으로 실질취득비용을 판단할 수 없습니다. 가격은 크게 내려왔지만, 권리·점유·건축 현황이 정리되기 전까지는 고위험 확인형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
