수원지방법원 2023타경5147. 안산시 단원구 원곡동 823-2, 관산2길 4-17의 4층 402호입니다. 용도는 다세대이고 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 건물입니다. 등기부에서는 2018.12.21. 안산중앙신용협동조합 근저당권이 가장 빠른 담보권으로 잡혀 있어 이를 말소기준으로 볼 수 있습니다. 같은 날 후순위 근저당권 228,000,000원, 2021년 신관수 525,000,000원, 양남 150,000,000원, 현재 경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 그 다음입니다. 현황조사에는 다수의 점유자가 확인되고, 대부분은 2018.12.21. 이후 전입이어서 대항력이 없다고 판정됩니다. 그러나 박미령·조상철(최구구)·차태화·이명찬(강해집)· 김진우(백춘영)·김영자는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 특히 조상철(최구구) 120,000,000원, 차태화 110,000,000원, 이명찬(강해집) 85,000,000원, 김진우(백춘영) 70,000,000원의 보증금이 기재되어 있습니다. 이들의 대항력이 실제로 인정되는 경우에는 현재 최저가 67,914,000원만으로 실질취득비용을 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 임차관계는 별도 확인

말소기준은 2018.12.21. 안산중앙신용협동조합의 채권최고액 780,000,000원 근저당입니다. 이후 같은 조합의 228,000,000원 근저당, 신관수 525,000,000원, 양남 150,000,000원 근저당과 2023.10.26. 경매개시결정, 2025.09.11. 안산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2023.06.28. 신관수의 선행 경매개시결정은 2023.07.07. 취하 후 말소됐습니다.

② 임차인·점유자 — 전입일 미상자가 핵심

전입일이 2018.12.21. 이후로 확인되는 점유자는 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 전입일 미상자는 보증금·확정일자·점유시점 확인 전까지 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 점유자는 없습니다.

③ 가격·환금성 — 34% 유찰이 곧 ‘싸다’는 뜻은 아니다

감정가는 198,000,000원이고 현재 최저매각가는 67,914,000원입니다. 3회 유찰되어 시나리오상 감정가 34% 구간까지 내려왔습니다. 그러나 동일 면적 실거래 비교자료는 제시되지 않았고, 단지 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 2.9회, 낙찰률이 0.0%로 기재되어 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,914,000원 가정)

채권최고액 합계 1,683,000,000원 중 배당모형상 채권자 배당은 66,291,548원, 미배당은 1,616,708,452원입니다. 이 모형의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 전입일 미상 임차인의 대항력도 확정되지 않았으므로 실제 인수액을 0원으로 단정하는 근거로 사용할 수 없습니다.

⑤ 현황·공부 불일치 — 가격보다 먼저 확인할 물건 리스크

• 402호 구획. 공부상 402호는 현황에서 403호와 404호로 구분하여 사용되고 있는 것으로 조사됐습니다.
• 전유면적 불일치. 부동산등기사항증명서상 전유부분은 48.86㎡이나 건축물대장상 전유면적은 46.86㎡입니다.
• 4층 현황. 공부상 4층은 2개호이나 현황은 4개호로 확인됐습니다.
• 전체 세대수. 공부상 세대수는 11세대이나 현황은 총 14세대로 확인됐습니다.
• 제시외 건물. 감정서 기재 베란다 판넬조 판넬지붕 단층이 포함되어 평가됐으며 위반건축물 등재 가능성 여부를 안산시에 확인해야 합니다.
• 매각 제외 부분. 1층 소재 제시외 건물 ㉠ 현황 102호는 매각에서 제외되며 위반건축물 등재 가능성과 원상회복의무 부담 여부 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안산시 단원구 원곡동 원곡초등학교 동측 인근으로 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 건물이며 사용승인은 2018.11.27.입니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동남측 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지. 토지면적 263.9㎡, 지목 대, 평지·세로장방 형태이며 공시지가는 1,936,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등에 속합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전입일 미상 임차인 확인. 박미령·조상철(최구구)·차태화·이명찬(강해집)·김진우(백춘영)·김영자의 전입일과 실제 점유시점을 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 120,000,000원·110,000,000원·85,000,000원·70,000,000원 보증금 기재 임차인의 확정일자와 배당관계를 원본으로 대조해야 합니다.
• 402호 실체 확인. 공부상 402호와 현황 403호·404호 구획의 대응관계를 감정서와 2025.07.20. 사실조회회신서로 확인해야 합니다.
• 면적 차이 확인. 등기 48.86㎡와 건축물대장 46.86㎡ 차이의 원인과 매각 대상 범위를 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 감정서 및 2025.11.12. 사실조회회신서와 안산시 확인을 통해 위반건축물 등재 가능성과 원상회복의무를 점검해야 합니다.
• 우선매수권 확인. 전세사기피해자 임차인의 우선매수신고 행사 여부를 매각기일 전에 반드시 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 매각 이후 등기의 효력과 말소 범위를 확인해야 합니다.
• 배당표 과신 금지. 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않으므로 실제 인수액 판단은 별도로 해야 합니다.

맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 풀어야 할 문제가 많다

현재 최저가 67,914,000원은 감정가 198,000,000원에서 3회 유찰된 가격입니다. 표면적인 할인폭만 보면 눈에 띄지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아닙니다. 2018.12.21. 말소기준 이후 전입한 점유자들은 대항력이 없어 권리구조가 정리되지만, 전입일 미상 임차인과 고액 보증금 기재가 남아 있어 실질 인수비용을 확정할 수 없습니다.

또 공부상 402호와 실제 사용구획이 다르고 전유면적도 일치하지 않으며, 제시외 건물과 위반건축물 등재 가능성까지 확인해야 합니다. 여기에 전세사기피해자 임차인의 우선매수신고 행사 가능성까지 있으므로 일반 응찰자의 낙찰 가능성도 제한될 수 있습니다. 단지 평균 유찰도 2.9회이고 낙찰률은 0.0%로 기재되어 있습니다. 가격은 낮지만 권리·현황·낙찰가능성은 낮은 난도의 물건이 아닙니다. 전입일 미상 임차인의 대항력과 402호의 실제 매각 범위를 원본으로 해소하기 전에는 최저가 34% 자체를 투자 메리트로 평가하기 어렵습니다.