수원지방법원 2023타경5147. 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 무지개빌Ⅱ(823-2)의 4층 402호입니다. 등기상 소유자는 윤종숙 씨이며, 신청채권자는 안산중앙신용협동조합입니다. 신청채권자의 청구액은 862,272,661원이고, 등기부에는 총 4건의 근저당권이 설정되어 있습니다. 채권최고액을 합산하면 1,683,000,000원으로, 감정가 198,000,000원을 크게 웃돕니다.

말소기준권리는 2018년 12월 21일 설정된 안산중앙신용협동조합의 채권최고액 780,000,000원 근저당권입니다. 후순위 근저당 3건과 2025년 안산시 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 현황상 다수의 전입·점유 관련 기록이 있고, 그중 일부는 전입일과 보증금의 권리관계가 확인되지 않습니다.

더욱이 매각물건명세서에는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 임차인 우선매수신고 가능성이 기재되어 있습니다. 따라서 일반 외부 입찰자가 최저가만 보고 경쟁입찰을 전제로 접근하기에는 구조적인 제약이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 별도 등기와 임차인 검증이 필요

말소기준권리는 2018년 12월 21일 접수된 을구 1번 안산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원입니다. 같은 날 접수된 을구 2번 근저당권도 접수번호가 뒤이므로 후순위로 판단합니다.

이후 2021년 신관수의 근저당권 525,000,000원, 2021년 12월 양남의 근저당권 150,000,000원이 설정됐습니다. 2025년 9월 11일에는 안산시 압류가 추가됐습니다. 이들 근저당권과 압류는 말소기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

등기부에는 과거 신관수가 신청한 임의경매개시결정도 2023년 6월 28일 접수됐으나, 2023년 7월 7일 취하되어 7월 10일 말소된 이력이 있습니다. 현재 진행 중인 사건은 안산중앙신용협동조합이 신청한 2023타경5147입니다.

② 임차인 분석 — 39건 조사기록 중 6건은 대항력 판정 유보

전입·점유 관련 조사기록은 총 39건입니다. 이 중 33건은 전입일이 말소기준권리인 2018년 12월 21일 이후로 확인되어, 해당 전입일만을 기준으로 하면 대항력이 없습니다. 반면 나머지 6건은 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.

특히 보증금이 기재된 조사기록은 4건이며, 기재된 금액의 합계는 385,000,000원입니다. 다만 이 금액을 곧바로 본건 402호의 인수보증금으로 볼 수는 없습니다. 점유 호수와 전입일, 실제 임대차계약의 대상이 확인되지 않았기 때문입니다. 차태화의 경우에는 304호 전체로 기재되어 있어 본건 402호와 호수부터 다릅니다.

확정일자는 모든 조사기록에서 확인되지 않아 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 승계는 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닌 일반 조사기록으로 확인됩니다. 실제 임대차관계와 본건 대상 공간의 일치 여부는 별도 확인 대상입니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 34.3%, 그러나 시세 메리트는 확인되지 않는다

현재 최저매각가는 67,914,000원으로 감정가 198,000,000원의 약 34.3%입니다. 3회 유찰을 거친 결과입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 상당히 낮아진 상태지만, 감정가 대비 할인율은 시장에서 실제 거래되는 가격과의 차이를 의미하지 않습니다.

무지개빌Ⅱ(823-2)의 단지 정보는 총 11세대, 2018년 11월 27일 사용승인입니다. 다만 본건의 전유면적은 등기사항증명서상 48.86㎡, 건축물대장상 46.86㎡로 서로 다르며, 면적 매칭도 확인되지 않습니다. 따라서 면적이 유사한 다른 물건의 가격을 그대로 적용하기 어렵습니다.

또한 단지의 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다. 본건의 3회 유찰은 단지 평균과 유사한 수준입니다. 단지 매각률 6.06%도 수요와 환금성에 대한 보수적인 접근이 필요함을 보여주는 지표입니다. 매각금액이 확인되지 않은 상태에서 감정가를 실제 시장가격으로 간주하는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 67,914,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 계산한 예상 배당은 집행비용을 제외한 대부분의 금액이 말소기준권리자인 안산중앙신용협동조합에 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권자에게는 배당금이 없습니다.

총 채권최고액은 1,683,000,000원이고, 현재 최저가에서 채권자에게 배당되는 금액은 66,291,548원입니다. 채권자 미배당액은 1,616,708,452원으로 추정됩니다. 신청채권자의 청구액 862,272,661원 역시 현재 배당 시뮬레이션상 전액 변제되지 않습니다.

집행비용은 매각가의 약 2.4%를 적용한 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 조세채권·임차인 권리 및 배당요구 내용에 따라 달라질 수 있습니다. 위 배당표는 임차인 인수액을 확정하는 자료가 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 매각가와 커지는 미배당

유찰이 이어지면 매각가격은 내려가지만 채권자 미배당액은 커집니다. 다만 이 사건에서 최저가 하락은 곧바로 매수인에게 유리한 가격 형성을 뜻하지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가 외에 추가 인수 부담이 발생할 수 있기 때문입니다.

⑥ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 입찰자의 핵심 변수

우선매수권 행사 가능성이 있다는 사실만으로 실제 권리자가 행사한다고 확정할 수는 없습니다. 그러나 일반 입찰자가 이를 무시하고 최고가 낙찰만을 전제로 수익성을 계산하는 것도 위험합니다. 입찰 전에 법원에 우선매수신고 접수 여부와 관련 절차를 확인해야 합니다.

⑦ 입지·건물 상태·환금성 메모

• 입지. 안산시 단원구 원곡동 소재 원곡초등학교 동측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 4층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅·석재 마감, 내벽은 벽지도배, 창호는 하이새시로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 설치된 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 263.9㎡의 대지로, 제2종일반주거지역입니다. 지형은 평지이며 인접 도로와 접하고 있습니다. 동남측에 폭 약 6m 내외의 포장도로가 접합니다.
• 이용 현황. 감정평가상 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 공부상 11세대에서 현황상 14세대로 세대수가 증가한 것으로 조사됐습니다.
• 면적 불일치. 등기 전유부분은 48.86㎡, 건축물대장 전유면적은 46.86㎡입니다. 2㎡ 차이가 있으므로 전유부분의 경계 및 공부 정합성을 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 지상에 제시외 건물 ㉠~㉢이 조사됐습니다. ㉢ 베란다 판넬조 판넬지붕 단층은 감정평가에 포함된 것으로 기재되어 있습니다.
• 매각 제외 건물. 1층 제시외 건물 ㉠(현황 102호)은 매각 제외입니다. 낙찰자가 해당 부분까지 취득한다고 오인하면 안 됩니다.
• 위반건축물 가능성. 조사상 위반건축물로 표시되지는 않았지만, 매각물건명세서는 제시외 건물의 위반건축물 등재 가능성과 원상회복의무 부담 여부를 안산시에 확인하도록 안내하고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 상대보호구역, 성장관리권역, 대기관리권역 등 각종 용도·행위 제한이 기재되어 있습니다.
• 환금성. 단지 평균 유찰 횟수 2.9회, 매각률 6.06%가 확인됩니다. 거래금액이 확인되지 않아 매매가격을 근거로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 전입세대 확인. 말소기준일 2018.12.21 이전에 전입한 사람이 있는지 전입세대확인서와 주민등록 변동 내역을 원본으로 재확인하세요. 전입일 미상 6건은 개별 확인이 필요합니다.
• 보증금 검증. 조상철 120,000,000원, 차태화 110,000,000원, 이명찬 85,000,000원, 김진우 70,000,000원의 기재금액을 실제 계약서와 대조하세요. 특히 차태화는 304호로 기재되어 있어 본건과 분리해서 확인해야 합니다.
• 점유자 특정. 4층 현황 403호·404호 및 나머지 현황 세대의 실제 거주자와 임대차계약상 임차인을 구분하세요. 조사기록의 이름만으로 본건 실제 점유자라고 단정하지 마세요.
• 우선변제권. 확정일자와 배당요구 여부를 임차인별로 확인하세요. 배당요구가 확인되는 박미령·차태화의 실제 점유 및 권리신고 범위도 확인해야 합니다.
• 우선매수권. 특별법상 임차인 우선매수신고 가능성이 기재되어 있습니다. 법원에서 실제 신고 여부와 행사 절차를 확인한 후 일반 입찰의 실익을 판단하세요.
• 민간임대주택 등록. 갑구의 민간임대주택 등기와 임대사업자 등록 상태, 임대의무기간, 낙찰 후 의무 승계 여부를 확인하세요.
• 면적 대조. 등기부 48.86㎡와 건축물대장 46.86㎡의 차이를 확인하고, 감정평가서와 사실조회회신서에서 본건의 실제 평가 범위를 확인하세요.
• 제시외 건물. ㉢의 평가 포함 범위와 ㉠ 102호의 매각 제외 범위를 현장에서 확인하세요. 위반건축물 등재 가능성 및 원상회복의무는 안산시에 문의해야 합니다.
• 명도 계획. 실제 점유자가 확인되기 전에는 명도 비용과 기간을 산정하기 어렵습니다. 임차인별 점유 공간과 계약관계를 확인한 후 협의·인도명령 가능성을 검토하세요.
• 관리비 및 공과금. 관리비 체납, 공용부분 부담, 전기·가스·수도 계량기 분리 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 2025.07.20.자 및 2025.11.12.자 사실조회 관련 자료를 함께 확인하세요.

맺으며 — 낮은 최저가보다 먼저 확인할 것은 인수와 낙찰 가능성

안산 2023타경5147은 감정가 1억 9,800만원에서 3회 유찰되어 최저가 6,791만원까지 내려온 물건입니다. 등기상으로는 2018년 12월 21일 근저당권을 기준으로 후순위 근저당과 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석을 등기부만으로 끝낼 수 있는 사건은 아닙니다.

전입·점유 관련 조사기록 39건 중 33건은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없지만, 6건은 전입일이 확인되지 않습니다. 보증금이 기재된 4건의 합계도 385,000,000원입니다. 이 금액이 그대로 본건 인수액이라는 뜻은 아니지만, 실제 임대차와 점유가 확인되지 않은 상태에서 인수액을 0원으로 확정하는 것도 위험합니다.

여기에 공부상 402호와 현황상 403호·404호의 분할 사용, 48.86㎡와 46.86㎡의 면적 차이, 민간임대주택 등기, 제시외 건물, 전세사기피해자 특별법상 임차인 우선매수신고 가능성이 겹칩니다. 외부 입찰자 입장에서는 일반적인 저가 다세대 경매보다 훨씬 복잡한 구조입니다.