의정부지방법원 2025타경64177. 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 비동 2층 비-210호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 집합건축물대장에는 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있습니다. 감정 대상 일련번호들은 현황 일부가 창고·사무실 등으로 이용되거나 공실인 상태로 조사됐습니다. 현재 회차는 두 차례 유찰된 뒤 감정가의 49%인 121,520,000원까지 내려온 상태입니다.
권리 흐름의 기준점은 데이터상 2024.03.28 파주시 압류입니다. 이 압류는 2024.10.11 해제로 말소됐지만, 제공된 권리분석에서는 해당 날짜를 말소기준으로 잡고 있습니다. 그 뒤 설정된 중소기업은행 근저당과 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64177 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 2층 비-210호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 감정 대상 일부 창고·사무실·공실 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 · 외벽 몰탈위 페인팅 · 바닥 에폭시 · 새시창호 |
| 소유자 | 주식회사청암상사 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 121,520,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,969,576,488원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 매수인 인수 0원
중소기업은행은 2024.10.11 채권최고액 2,280,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 뉴로드에셋대부 270,000,000원, 신용보증기금 186,121,000원, 중소기업은행 208,715,000원의 가압류와 국·파주시의 압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리판정에서는 이들 권리가 모두 매각으로 소멸하며, 매수인이 별도로 떠안을 등기상 금액은 0원입니다.
② 점유·임차 — 대상호 점유자는 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)황금나라(서영연) | 비동 210호 | 2024.12.23 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)다인쓰리플(박남희) | 비동 215호 | 2025.06.25 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에는 점유관계가 2건 기재되어 있지만, 본건 주소와 직접 일치하는 것은 비동 210호의 (주)황금나라(서영연)입니다. 전입일 2024.12.23은 말소기준일 2024.03.28보다 뒤이므로 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 비동 215호의 (주)다인쓰리플(박남희)도 전입일이 2025.06.25로 말소기준 뒤입니다. 두 점유 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다.
③ 가격·회차 — 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 자료는 없다
감정가 248,000,000원에서 두 번 유찰되어 현재 최저가는 121,520,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 특히 제2종근린생활시설로 등재된 산업단지 내 집합건물은 실제 이용상태와 점유, 개별 호수의 거래가능성을 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 121,520,000원 | 119,018,720원 | 2,825,817,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 85,064,000원 | 83,132,848원 | 2,861,703,152원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 59,544,799원 | 58,072,993원 | 2,886,763,007원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 121,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,501,280원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,280,000,000원 | 119,018,720원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사 뉴로드에셋대부 | 270,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 186,121,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 중소기업은행 | 208,715,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,944,836,000원 중 예상 배당액은 119,018,720원, 미배당은 2,825,817,280원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 문발동 문발IC 남동측 인근이며, 주변에는 지식산업센터·사무실·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장에는 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있으나 감정 대상 일부는 창고·사무실 등으로 이용되고 일부는 공실입니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지면적은 10,654.4㎡이며 인접 토지·도로와 등고평탄한 부정형 토지로 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 서측 약 15m, 북서측 약 10m, 남동측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 파주출판문화정보 국가산업단지와 산업시설구역에 포함됩니다.
- 제한사항. 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설 관련 구역, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 별도 확인. 현재 자료에는 실거래 비교값이 없습니다. 감정가 248,000,000원과 현재 최저가 121,520,000원의 차이만 보고 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 대상호 점유 확인. 비동 210호의 (주)황금나라(서영연) 점유가 조사되어 있습니다. 대항력은 없지만 실제 인도·명도 일정과 영업·사용 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 호수 구분. 현황조사에는 비동 215호 점유관계도 함께 기재되어 있으므로 대상인 비동 210호와 다른 호수의 점유정보를 혼동하지 않아야 합니다.
- 세금압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 예상배당을 더 정확히 볼 수 있습니다.
- 용도·현황 확인. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)과 실제 창고·사무실·공실 이용 가능성이 함께 기재되어 있으므로 해당 호실의 실제 용도를 확인하세요.
- 산업단지 제한 확인. 국가산업단지·산업시설구역 등 토지이용 제한이 있으므로 취득 후 사용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 교부청구와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 0원과 가격 메리트는 별개”
이 물건의 장점은 분명합니다. 현재 배당표상 매수인 인수 0원이고, 대상호 점유자 역시 말소기준 이후 전입해 대항력이 없습니다. 하지만 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 투자성이 확인되는 것은 아닙니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없고, 제2종근린생활시설로 등재된 산업단지 내 집합건물이며, 국세·지방세 압류 4건도 확인해야 합니다. 따라서 결론은 “권리는 비교적 단순하지만, 가격과 실제 사용가치는 별도 검증이 필요한 물건”입니다. 121,520,000원이라는 숫자가 싼지 여부는 감정가가 아니라 실제 시장가격과 용도·점유를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
