의정부지방법원 2025타경64177. 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 비동 2층 B-218호입니다. 사건 용도 표시는 ‘대지’이고, 등기 종류는 집합건물입니다. 감정평가상 일련번호 전체는 집합건축물대장에 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재돼 있으나, 현황은 일부 창고·사무실 이용과 공실이 혼재합니다. 따라서 주거형 아파트와 같은 방식으로 환금성이나 시세를 해석해서는 안 되는 물건입니다.
현재 최저매각가는 121,520,000원으로 감정가 248,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 사건에는 동일·유사 호실 실거래에 의한 시세 검증치가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 본 리포트는 감정가 대비 49%라는 사실만 표시할 뿐, 이를 ‘시세보다 저렴하다’는 가격 메리트로 환산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64177 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 2층비-218호 · 도로명 경기도 파주시 회동길 480 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 · 감정평가상 제2종근린생활시설(일반음식점) 등재, 일부 호실 창고·사무실·공실 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사청암상사 · 2024.10.11 소유권이전 (2024.09.15 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 121,520,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,969,576,488원 |
| 근저당 | 중소기업은행 · 채권최고액 2,280,000,000원 · 공동담보목록 제2024-1837호 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 추정, 다만 기준권리 원본 대조가 핵심
2024.10.11 중소기업은행 근저당의 채권최고액은 2,280,000,000원이지만, 공동담보목록 제2024-1837호가 붙어 있습니다. 이 금액을 B-218호 한 호실의 단독 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 이후 신용보증기금 가압류 186,121,000원, 국세 압류, 경매개시결정, 중소기업은행 가압류 208,715,000원, 파주시 압류가 이어집니다.
② 임차인 조사 — 사건 내 2건, 본건 B-218호와는 다른 호실
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)황금나라(서영연) | 비동 210호 | 2024.12.23 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
| (주)다인쓰리플(박남희) | 비동215호 | 2025.06.25 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
두 임차인의 전입일은 사건 계산상 말소기준일인 2022.09.15보다 늦어 각각 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 판단해야 하지만, 무엇보다 두 임차인의 점유 호실 자체가 B-218호가 아니라는 점이 중요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%와 ‘시세 할인’은 다른 말
2회 유찰 후 최저가가 121,520,000원까지 내려오면서 감정가 248,000,000원 대비 49%가 됐습니다. 다만 근린생활시설·창고·사무실·공실 이용이 혼재하는 지식산업센터형 집합건물은 주거용 아파트보다 개별 호실의 이용상태와 수요층에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,501,280원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 2,280,000,000원 | 119,018,720원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 186,121,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 208,715,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,674,836,000원 중 현재 회차 예상 배당액은 119,018,720원이며, 미배당은 2,555,817,280원입니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문발IC 남동측 인근. 주변은 지식산업센터, 사무실, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재돼 있으나 일련번호 전체 기준 현황 일부는 창고·사무실로 이용되고 일부는 공실입니다.
- 도로. 서측 약 15m, 북서측 약 10m, 남동측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 파주출판문화정보 국가산업단지, 산업시설구역에 포함됩니다.
- 규제. 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설 관련 구역, 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목 공장용지, 토지면적 10,654.4㎡, 공시지가 653,800원/㎡, 평지·부정형입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.09.15 파주시 압류와 2024.10.11 해제·말소 관계를 등기부 및 매각물건명세서 원문에서 직접 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류가 당해세인지 확인해야 합니다. 당해세라면 현재 배당표보다 선순위에서 차감될 수 있습니다.
- B-218호 현황점유. 사건 임차인 표의 210호·215호와 본건 218호를 혼동하지 말고, B-218호의 실제 점유자·사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 대장상 제2종근린생활시설과 실제 창고·사무실 등 이용상태가 개별 호실 B-218호에서 어떻게 일치하는지 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당 채권최고액 2,280,000,000원은 공동담보목록 제2024-1837호가 붙어 있으므로 공동담보 범위와 배당관계를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 이유만으로 저가 매수로 단정하지 말고, 동일 건물·동일 용도의 최근 거래와 임대수익성을 별도로 비교해야 합니다.
- 환금성. 2회 유찰 사실과 근린생활시설·창고·사무실 혼재 특성을 함께 보고 재매각 시 수요층이 얼마나 넓은지 점검해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 기준권리와 환금성
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 248,000,000원에서 2회 유찰돼 121,520,000원까지 내려온 49%입니다. 그러나 경매에서 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 특히 본건은 주거용 아파트가 아니라 제2종근린생활시설로 등재된 집합건물이고, 일련번호 전체 현황에는 창고·사무실·공실이 혼재합니다.
권리 측면에서는 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원이고, 현황조사 임차인 2명도 B-210호와 B-215호로 본건과 호실이 다릅니다. 반면 계산상 말소기준인 2022.09.15 파주시 압류가 2024.10.11 해제로 말소된 등기 흐름, 국세·지방세 압류, 공동담보 근저당은 반드시 원문 대조가 필요한 포인트입니다.
인수액 계산은 양호하지만, 가격과 환금성에는 보수적으로 접근할 사건. 감정가 49%만 보고 점수를 높이기보다는 기준권리 재확인과 세금 우선순위, B-218호의 실제 이용상태, 동일 용도 시장가격을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 편이 맞습니다.
