121,520,000원
의정부지방법원 2025타경64177. 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 비동 2층 비-211호입니다. 사건 분류 용도는 대지이고, 감정평가 대상 일련번호는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재되어 있습니다. 현황 일부는 창고·사무실로 이용 중이고 일부는 공실입니다. 주변 역시 지식산업센터, 사무실, 근린생활시설이 혼재한 지역이라 일반 주거형 물건과는 성격이 다릅니다.
가격만 보면 감정가 248,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 121,520,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어 이 49%만으로 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수는 없습니다. 현재 판단에서 가격보다 먼저 확인해야 할 것은 말소기준권리의 일관성과 세금 우선배당입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64177 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 2층비-211호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 일부 창고·사무실·공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 중 2층 · 승강기·위생·급배수·소방·방송설비 |
| 소유자 | 주식회사청암상사 (2024.10.11 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 121,520,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,969,576,488원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이나 말소기준 확인 필요
그 이후 확인되는 신용보증기금 가압류 186,121,000원, 국 압류, 중소기업은행 경매개시결정, 중소기업은행 가압류 208,715,000원, 파주시 압류는 모두 배당 계산상 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 처리돼 있습니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
② 점유·임차 확인 — 대항력 없음, 다만 호수는 본건과 다르다
| 점유자 | 조사 호수 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)황금나라(서영연) | 비동 210호 | 2024.12.23 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
| (주)다인쓰리플(박남희) | 비동215호 | 2025.06.25 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
현황조사상 확인된 두 점유자의 전입일은 계산상 말소기준일 2022.09.15보다 늦어 대항력 없음으로 분류됩니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 점유 신고는 2곳입니다. 다만 조사된 점유 부분은 비동 210호와 비동 215호이고, 본건 주소는 비동 211호입니다. 따라서 이 두 신고를 본건 211호의 임차인이라고 단정해서는 안 되며, 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 본건 호수의 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
③ 가격과 배당 — 현재가 121,520,000원, 후순위는 미배당
현재 회차는 2회 유찰 후 감정가의 49%인 121,520,000원입니다. 동일·유사 물건의 실거래 자료는 없어 이 가격을 시세 대비 저가라고 평가할 근거는 없습니다. 대신 배당구조는 명확합니다. 집행비용을 제외한 대부분이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,501,280원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 2,280,000,000원 | 119,018,720원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 186,121,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 208,715,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 매각가 121,520,000원 기준. 채권자 총 청구액 2,674,836,000원, 예상 배당 119,018,720원, 미배당 2,555,817,280원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 121,520,000원 | 119,018,720원 | 2,555,817,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 85,064,000원 | 83,132,848원 | 2,591,703,152원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 59,544,799원 | 58,072,993원 | 2,616,763,007원 | 0원 |
세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 낙찰가가 낮아질수록 실질취득액도 함께 낮아지지만, 시세 자료가 없으므로 단순히 유찰률만 보고 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 특히 제2종근린생활시설·지식산업센터 주변 물건은 이용 가능성과 환금성 검토가 가격 판단의 핵심입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문발IC 남동측 인근이며, 주변에 지식산업센터·사무실·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 용이하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정 대상 일련번호는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재돼 있으나, 현황 일부는 창고·사무실 등으로 이용 중이고 일부는 공실입니다.
- 토지. 공장용지 · 준공업지역 · 국가산업단지 · 산업시설구역이며 토지면적은 10,654.4㎡, 공시지가는 653,800원/㎡입니다.
- 도로. 서측 약 15m, 북서측 약 10m, 남동측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 제한. 제한보호구역·군사기지 및 군사시설 관련 구역·폐기물매립시설 설치제한지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 대조. 2022.09.15 파주시 압류가 계산상 말소기준으로 제시되지만 2024.10.11 해제·말소 기록이 함께 있습니다. 최종 매각물건명세서와 등기 원본에서 기준권리를 확정해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 경고가 있어 당해세 해당 여부와 실제 우선배당액을 확인해야 합니다.
- 점유 호수 확인. 현황조사 점유 신고는 비동 210호·215호이고 본건은 211호입니다. 본건 자체의 실제 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 대지로 분류된 사건이지만 감정평가 대상은 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재돼 있고 현황 일부는 창고·사무실·공실입니다. 실제 사용 가능 용도와 산업단지 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%이나 실거래 비교 자료가 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 적정 낙찰가를 판단하지 않아야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 말소기준 확인이 먼저”
현재 최저가는 121,520,000원으로 감정가 248,000,000원의 49%까지 내려왔고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 점유 신고 두 곳도 대항력 없음으로 분류돼 표면적인 인수 위험은 낮습니다. 하지만 이번 사건은 단순히 할인율만 보고 접근할 물건은 아닙니다. 계산상 말소기준인 2022.09.15 파주시 압류가 2024.10.11 해제·말소된 기록과 함께 나타나고, 국세·지방세 압류에 따른 당해세 우선배당 가능성도 남아 있습니다. 또한 본건 211호와 현황조사 점유 신고 호수 210호·215호가 다릅니다. 가격은 내려왔지만, 입찰 판단의 출발점은 권리 원본과 실제 점유관계 확인입니다.
