의정부지방법원 2025타경64177. 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 비동 2층 B-212호입니다. 사건상 용도는 ‘대지’로 표시되어 있으나, 감정평가 이용상태는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현황 일부는 창고·사무실·공실로 이용되고 있습니다. 따라서 일반 주거용 아파트의 가격·환금성 기준을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
등기 흐름에서 가장 먼저 확인할 부분은 2022년 파주시 압류입니다. 이 압류는 2024.10.11 해제로 말소됐습니다. 같은 날 주식회사청암상사로 소유권이 이전되고, 중소기업은행의 채권최고액 2,280,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 현재 존속 권리의 선후관계와 이후 임차인의 전입 시점을 함께 보면, 실질적으로는 이 2024.10.11 중소기업은행 근저당을 기준으로 후순위 권리와 임차인 대항력을 살피는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64177 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 2층비-212호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 · 건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 일부 창고·사무실·공실 |
| 소유자 | 주식회사청암상사 (2024.10.11 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 121,520,000원 (2회 유찰 · 감정가 대비 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,969,576,488원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 세금 순위는 확인 대상
2022.09.15 파주시 압류는 2024.10.11 해제로 말소됐고, 이후 중소기업은행 근저당, 신용보증기금 가압류, 국세 압류, 경매개시결정, 중소기업은행 가압류, 파주시 압류가 이어집니다. 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 신고 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)황금나라(서영연) | 비동 210호 | 2024.12.23 | 10,000,000원 / 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
| (주)다인쓰리플(박남희) | 비동215호 | 2025.06.25 | 10,000,000원 / 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
두 임차인은 모두 중소기업은행 근저당 설정일인 2024.10.11 이후 전입해 대항력이 없는 것으로 조사됐고, 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 따라서 실제 임차인은 2명이며 보증금은 각각 별개의 임대차입니다. 다만 중요한 점은 현황조사상 점유 부분이 비동 210호와 215호로 기재되어 있어, 경매 대상인 비동 B-212호와 호실이 다르다는 것입니다. 대상호의 실제 점유관계는 현황조사 원문과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
② 가격·회차 — 49% 할인은 ‘시세 할인’이 아니다
감정가는 248,000,000원, 현재 최저매각가는 121,520,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰됐고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 85,064,000원, 4회 유찰 시 59,544,799원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 121,520,000원 | 2,555,817,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 85,064,000원 | 2,591,703,152원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 59,544,799원 | 2,616,763,007원 | 0원 |
여기서 가장 중요한 해석은 감정가 대비 49%와 시세 대비 49%는 전혀 다르다는 점입니다. 확인 가능한 실거래 비교 자료가 없으므로 현재 최저가 121,520,000원이 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 제2종근린생활시설·창고·사무실 등으로 이용되는 비주거 물건은 개별 호실의 실제 용도와 공실 여부에 따라 가격 차이가 커질 수 있으므로, 낮은 최저가 자체에 가격 가점을 주면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,501,280원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 2,280,000,000원 | 119,018,720원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 186,121,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 208,715,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액은 2,674,836,000원, 채권자 예상 배당은 119,018,720원이며 미배당액은 2,555,817,280원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 문발동 ‘문발IC’ 남동측 인근이며, 주변은 지식산업센터·사무실·각종 근린생활시설이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있으나 현황 일부는 창고·사무실 등으로 이용되고 일부는 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 호실이며 위생·급배수·승강기·화재탐지·방송설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 15m, 북서측 약 10m, 남동측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·준공업지역·파주출판문화정보 국가산업단지·산업시설구역 등에 해당하며 제한보호구역과 군사기지 및 군사시설 관련 제한도 포함됩니다.
- 토지 현황. 지목은 공장용지, 필지 면적은 10,654.4㎡, 공시지가는 653,800원/㎡이며 인접 토지 및 도로와 등고평탄한 부정형 토지입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대상호 점유 재확인. 현황조사에 기재된 임차인 점유호실은 B-210호와 B-215호입니다. 경매 대상 B-212호의 현장 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 2025년 국세 압류와 파주시 압류가 확인됩니다. 당해세 여부와 교부청구액을 원본에서 확인해야 예상배당을 정확히 계산할 수 있습니다.
- 실제 이용상태 확인. 건축물대장상 일반음식점과 현황 창고·사무실·공실 이용이 혼재하므로 B-212호의 현재 내부 상태와 용도를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 지식산업센터·근린생활시설의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 121,520,000원, 3회 유찰 시 85,064,000원, 4회 유찰 시 59,544,799원으로 내려가지만 각 회차의 적정가격은 시세와 수익성 검증 후 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금 교부청구 내역을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 용도와 점유
이 물건은 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔고, 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 조사된 두 임차인도 근저당 설정 뒤 전입해 대항력이 없습니다. 권리구조만 보면 인수형 임차권이 붙은 사건보다 단순한 편입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 2회 유찰된 비주거형 물건이고, 실거래 시세 자료가 없으며, 감정평가상 일반음식점 등재와 창고·사무실·공실 이용이 혼재합니다. 여기에 세금 압류와 대상호·임차인 호실 불일치까지 확인해야 합니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리 인수는 0원이지만, 가격과 환금성은 현장·시세 검증이 끝나야 판단할 수 있는 물건입니다.
