121,520,000원
의정부지방법원 2025타경64177. 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 비동 2층비-217호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정 이용상태상 집합건축물대장에는 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있습니다. 현황은 일부 호실이 창고·사무실 등으로 이용되고 일부는 공실입니다. 감정가 248,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 121,520,000원입니다.
권리구조의 핵심은 2022.09.15. 파주시 압류입니다. 이후 중소기업은행 근저당, 신용보증기금 가압류, 국세 압류, 경매개시결정, 중소기업은행 가압류, 파주시 압류가 이어집니다. 현재 배당 시뮬레이션은 매수인이 떠안을 금액을 0원으로 계산하고 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 3건에 관한 경고가 있어, 당해세에 해당하는 금액은 배당에서 먼저 차감될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64177 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 2층비-217호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 일부 창고·사무실·공실 |
| 소유자 | 주식회사청암상사 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 121,520,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 1,969,576,488원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 소재 환경 | 파주시 문발동 문발IC 남동측 인근 · 지식산업센터·사무실·근린생활시설 혼재 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 후순위 권리는 소멸형
말소기준으로 표시된 권리는 2022.09.15. 파주시 압류입니다. 이 압류에는 2024.10.11. 해제에 따른 말소등기가 이어지고, 같은 날 주식회사청암상사로 소유권이전과 중소기업은행 근저당권 설정이 이루어졌습니다. 중소기업은행 근저당의 채권최고액은 2,280,000,000원이며, 이후 가압류·국세 및 지방세 압류·경매개시결정도 이어집니다. 배당 시뮬레이션상 이들 권리 때문에 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 그러나 ‘호수’ 대조가 핵심
현황조사상 실제 임차 항목은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 두 임차 항목의 전입일은 모두 2022.09.15. 말소기준 이후여서 대항력 없음으로 표시되어 있습니다. 다만 기재 점유부분은 비동 210호와 비동 215호로, 본건 주소의 비동 217호와 서로 다릅니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)황금나라(서영연) | 비동 210호 | 2024.12.23 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)다인쓰리플(박남희) | 비동215호 | 2025.06.25 | 10,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 121,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,501,280원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,280,000,000원 | 119,018,720원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 186,121,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 중소기업은행 | 208,715,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 2,674,836,000원, 현재 회차 예상 배당액은 119,018,720원, 미배당액은 2,555,817,280원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려가는 낙찰가, 커지는 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 121,520,000원 | 119,018,720원 | 2,555,817,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 85,064,000원 | 83,132,848원 | 2,591,703,152원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 59,544,799원 | 58,072,993원 | 2,616,763,007원 | 0원 |
중요한 점은 유찰이 거듭되어도 매수인 인수액은 0원으로 유지된다는 것입니다. 다만 이것이 곧바로 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 현재 가격은 감정가의 49%지만, 산업단지 내 근린생활시설·창고·사무실 이용이 혼재하는 물건인 만큼 감정가 할인율만으로 싸다고 판단하는 접근은 피해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 문발동 문발IC 남동측 인근으로, 주변에 지식산업센터·사무실·각종 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있으나 현황 일부는 창고·사무실 등으로 이용되고 일부는 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 호실이며, 위생·급배수·승강기·화재탐지 등 소방설비와 방송설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측 폭 약 15m, 북서측 폭 약 10m, 남동측 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·국가산업단지·산업시설구역이며 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설 관련 구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 10,654.4㎡, 지목 공장용지, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 653,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 217호 실제 점유 확인. 현황조사 임차 항목은 210호·215호로 기재되어 있으므로 본건 217호의 실제 점유자를 현장에서 확인합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 여부와 실제 우선배당액을 확인합니다.
- 근저당 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당은 채권최고액 2,280,000,000원이며 공동담보목록 제2024-1837호가 기재되어 있습니다.
- 이용상태 확인. 대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)과 현황 창고·사무실·공실 상태를 직접 대조합니다.
- 산업단지 규제 확인. 국가산업단지·산업시설구역 및 관련 제한구역이 중첩되어 있어 실제 사용계획과 맞는지 확인합니다.
- 가격은 할인율과 분리. 감정가 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 실제 이용가치와 수요를 기준으로 응찰가를 정합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 무조건 저가”
이 물건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액 0원입니다. 현황조사상 임차 항목 2명도 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없고, 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반대로 가격과 현황은 단순하지 않습니다. 두 차례 유찰되어 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 산업단지 내 제2종근린생활시설로 창고·사무실·공실 이용이 섞여 있고, 본건 217호와 현황조사 임차 호실 210호·215호가 일치하지 않습니다. 여기에 국세·지방세 압류 경고도 있습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 그러나 점유·세금·사용가치 확인 전에는 가격 메리트를 확정하지 않는 물건입니다.
