121,520,000원
의정부지방법원 2025타경64177. 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 비동 2층 비-216호입니다. 사건의 용도 표시는 대지이고, 감정평가 내용상 해당 건물은 집합건축물대장에 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재되어 있습니다. 현황은 일부 호실이 창고·사무실 등으로 이용되거나 공실 상태인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 주식회사청암상사이고, 중소기업은행이 2025년 임의경매를 신청했습니다.
권리관계 자체는 낙찰자 인수액이 0원으로 계산되지만 단순한 아파트형 사건과는 다릅니다. 과거 신탁등기가 있었고, 지방세·국세 압류와 거액 근저당, 가압류가 이어져 있습니다. 특히 산정상 말소기준은 2022.09.15. 파주시 압류로 잡혀 있으나, 해당 압류는 등기부상 2024.10.11. 해제에 따라 말소된 이력이 함께 확인됩니다. 현재 배당 시나리오에서는 2024.10.11. 중소기업은행 근저당과 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 것으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64177 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 2층비-216호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 일부 창고·사무실 이용 및 일부 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 5층 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사청암상사 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 121,520,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,969,576,488원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 세금 압류 확인
등기부에는 과거 신탁과 소유권 변동 이후 2024.10.11. 주식회사청암상사로 소유권이 이전됐고, 같은 날 중소기업은행의 채권최고액 2,280,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이후 신용보증기금 가압류 186,121,000원, 국세 압류, 중소기업은행 가압류 208,715,000원, 파주시 압류가 순차적으로 기재됐습니다. 예상배당상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 임차 현황 — 기재된 2건은 본건과 다른 호실
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)황금나라(서영연) | 비동 210호 | 2024.12.23 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| (주)다인쓰리플(박남희) | 비동215호 | 2025.06.25 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
현황조사에 기재된 실제 임차인은 2명이지만 점유부분은 비동 210호와 215호로, 본건 비동 216호와 서로 다릅니다. 두 건 모두 전입신고일이 말소기준일 이후로 기재되어 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 봐야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다.
③ 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가 49%
감정가는 248,000,000원이고 현재 최저매각가는 121,520,000원입니다. 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 추가 유찰 시 시나리오는 85,064,000원, 그 다음은 59,544,799원입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 121,520,000원 | 49% | 119,018,720원 | 2,555,817,280원 |
| 3회 유찰 시 | 85,064,000원 | 34.3% | 83,132,848원 | 2,591,703,152원 |
| 4회 유찰 시 | 59,544,799원 | 24.01% | 58,072,993원 | 2,616,763,007원 |
여기서 중요한 것은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 전혀 다르다는 점입니다. 동일 용도·동일 호실군의 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로, 현재 49%라는 숫자만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 특히 제2종근린생활시설로 등재된 지식산업센터 성격의 집합건물은 실제 이용상태와 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,501,280원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,280,000,000원 | 119,018,720원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 186,121,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 208,715,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액은 2,674,836,000원, 채권자 배당액은 119,018,720원이며 미배당액은 2,555,817,280원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 문발동 문발IC 남동측 인근으로, 주변에는 지식산업센터·사무실·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황 일부는 창고·사무실 등으로 이용되고 일부는 공실 상태입니다.
- 토지. 인접 토지 및 도로와 등고평탄한 부정형 토지로 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 서측 약 15m, 북서측 약 10m, 남동측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 지역·규제. 도시지역·준공업지역·파주출판문화정보 국가산업단지·산업시설구역 등에 포함되며, 제한보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역도 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 653,800원/㎡이며 지목은 공장용지입니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 확인. 현황조사 임차인 2건은 비동 210호·215호입니다. 입찰 대상인 비동 216호의 실제 점유자를 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 여부에 따라 배당순서가 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 세금 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표시는 대지, 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 실제 사용 가능 업종과 산업단지 관리기준을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보지 말고 동일 건물 또는 인근 유사 집합건물의 최근 거래가격·임대조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실·관리비. 일부 호실이 공실로 조사된 건물이므로 관리비 체납, 공용관리비 부담, 실제 공실 여부를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2022.09.15. 파주시 압류가 산정상 말소기준으로 표시되지만 2024.10.11. 해제 말소 이력이 함께 있으므로 등기부와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 실제 가치”
현재 회차의 숫자만 보면 감정가 248,000,000원에서 121,520,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 매수인 인수는 0원이고, 현황조사에 기재된 임차인도 본건과 다른 호실이라 임차보증금 승계 위험은 확인되지 않습니다. 반면 중소기업은행 근저당과 가압류, 국세·지방세 압류가 얽혀 있고 채권 미배당은 2,555,817,280원에 달합니다.
더 중요한 것은 시세 비교 근거가 확인되지 않는다는 점입니다. 제2종근린생활시설로 등재된 지식산업센터 성격의 물건에서 감정가 대비 49%는 참고 숫자일 뿐, 그 자체가 ‘싸다’는 뜻은 아닙니다. 권리상 인수 0원은 분명한 장점이지만, 실제 이용상태와 동일 건물·인근 유사 물건의 거래·임대 수준을 확인한 뒤 가격을 판단하는 접근이 필요합니다. 권리는 통과 가능, 가격은 검증 후 결정. 이 사건의 핵심입니다.
