의정부지방법원 2025타경64177. 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 비동 2층 비-214호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가의 이용상태는 일련번호 대상이 모두 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있으나 현황 일부는 창고·사무실 등으로 이용되고 일부는 공실 상태라고 적혀 있습니다. 따라서 아파트처럼 단순 주거용 시세 논리로 접근하기보다 실제 호실의 이용상태와 산업단지 내 수요를 따로 확인해야 합니다.
가격은 크게 내려왔습니다. 감정가 248,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 121,520,000원입니다. 하지만 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다. 실질취득액은 인수액 0원을 더한 121,520,000원이지만, 이 금액이 시세보다 낮은지는 별도 검증이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64177 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 2층 비-214호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 회동길 480 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황 일부 창고·사무실·공실 |
| 소유자 | 주식회사청암상사 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 121,520,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,969,576,488원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 기준권리 기록은 원본 재확인
권리 기준으로 잡힌 것은 2022.09.15 파주시 압류입니다. 이후 등기에는 2024.10.11 해당 압류의 해제·말소 기록이 존재합니다. 동시에 2024.10.11 중소기업은행 근저당권 2,280,000,000원이 설정됐고, 2025년에는 신용보증기금 가압류, 국세 압류, 임의경매개시결정, 중소기업은행 가압류, 파주시 압류가 이어졌습니다.
배당 시나리오에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 있고, 당해세에 해당하면 배당 순서에서 먼저 차감될 수 있어 후순위 채권의 미배당액은 달라질 수 있습니다.
② 현황조사 임차인 — 두 건 모두 본건과 다른 호실
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)황금나라(서영연) | 비동 210호 | 2024.12.23 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 해당 없음 |
| (주)다인쓰리플(박남희) | 비동 215호 | 2025.06.25 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 확인 없음 | 해당 없음 |
현황조사상 임차인 2건은 각각 비동 210호와 비동 215호로, 매각 대상인 비동 214호와 호수가 다릅니다. 두 신고 모두 기준일 이후 전입으로 대항력 없음으로 정리되어 있고, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 실제 임차인 신고는 2건이지만 본건 비-214호 점유관계와 동일한 신고로 볼 수 없으므로 매각물건명세서와 현황조사서 원본에서 대상 호실을 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 49%, 그러나 실거래 시세가 없다
현재 회차의 최저매각가는 121,520,000원, 감정가 248,000,000원의 49%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 85,064,000원, 59,544,799원까지 내려갑니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 121,520,000원 | 2,555,817,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 85,064,000원 | 2,591,703,152원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 59,544,799원 | 2,616,763,007원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 121,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,501,280원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 2,280,000,000원 | 119,018,720원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 186,121,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 208,715,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,674,836,000원 중 현재 매각가 가정에서 채권자 배당액은 119,018,720원, 미배당액은 2,555,817,280원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 문발동 문발IC 남동측 인근으로, 주변은 지식산업센터·사무실·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황 일부는 창고·사무실로 이용되고 일부는 공실입니다.
- 토지. 인접 토지와 도로에 등고평탄한 부정형 토지이며 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 서측 약 15m, 북서측 약 10m, 남동측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·파주출판문화정보 국가산업단지·산업시설구역에 해당합니다.
- 규제. 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설 관련 구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 거래와 임대 수준을 확인해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 2022.09.15 압류와 2024.10.11 해제·말소 기록, 2024.10.11 근저당 설정의 선후관계를 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 점유 호실 확인. 현황조사 임차인 2건은 비동 210호·215호입니다. 매각 대상 비-214호의 실제 점유·공실 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)과 현황 창고·사무실·공실 이용 사이의 차이를 실제 비-214호 기준으로 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 85,064,000원, 4회 유찰 시 59,544,799원으로 내려가지만 시세 검증 없이 회차만 보고 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔다”와 “싸다”는 다른 말이다
현재 최저매각가는 감정가의 49%인 121,520,000원까지 내려왔고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 숫자만 보면 눈길이 갈 수밖에 없습니다. 하지만 이 사건에는 최근 실거래 시세가 없어 실질취득액 121,520,000원이 시장가보다 낮다는 결론을 낼 수 없습니다.
권리에서도 한 번 더 확인할 지점이 있습니다. 기준권리로 잡힌 2022.09.15 파주시 압류에 2024.10.11 해제·말소 기록이 있고, 이후 중소기업은행 근저당과 여러 가압류·압류가 이어집니다. 현황조사 임차인 2건도 본건 비-214호가 아닌 비동 210호와 215호입니다. 따라서 이 물건은 인수 0원이라는 장점은 분명하지만, 가격 검증과 최신 권리 원본 대조가 선행돼야 하는 유형입니다.
