의정부지방법원 2025타경64177. 대상은 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 비동 2층 비-215호입니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 등기 형태는 집합건물입니다. 감정평가 이용상태는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재되어 있으며, 평가 대상 여러 호실 가운데 일부는 창고·사무실 또는 공실로 이용되고 있습니다. 주거용 아파트처럼 단순히 평형별 실거래만 비교하는 물건이 아니라 실제 사용상태와 산업단지 내 용도 적합성을 함께 봐야 하는 유형입니다.
현재 최저가는 121,520,000원으로 감정가 248,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 동일 유형 실거래 가격이 제시되지 않은 만큼 49% = 시세의 49%라는 뜻은 아닙니다. 두 차례 유찰 자체도 시장이 감정가 수준을 받아들이지 않았다는 사실만 보여줄 뿐, 현재 가격이 시장가보다 낮다는 증거는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64177 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 2층 비-215호 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 · 대장상 제2종근린생활시설(일반음식점), 일부 호실 창고·사무실·공실 이용 |
| 소유자 | 주식회사청암상사 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 121,520,000원 (2회 유찰, 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,969,576,488원 |
| 근저당 채권최고액 | 중소기업은행 2,280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 토지 | 문발동 626-11 · 공장용지 · 10,654.4㎡ · 공시지가 653,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 기준권리 정합성은 확인
현재 소유자는 주식회사청암상사이며 2024.10.11 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 2,280,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 신용보증기금 가압류 186,121,000원, 국세 압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정과 208,715,000원 가압류, 파주시 압류가 이어집니다. 배당 시뮬레이션에서는 이들 후순위 채권으로 인해 대규모 미배당이 발생하지만, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 — 본 호실 임차인은 후순위 전입
| 임차인 | 점유부 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)황금나라(서영연) | 비동 210호 | 2024.12.23 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
| (주)다인쓰리플(박남희) | 비동 215호 | 2025.06.25 | 10,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
현황조사상 실제 임차인 기재는 2건이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 대상 호실과 직접 일치하는 점유 기재는 (주)다인쓰리플(박남희), 비동 215호입니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 800,000원, 전입일은 2025.06.25입니다. 전입일이 2024.10.11 중소기업은행 근저당보다 늦고, 권리판정도 대항력 없음으로 되어 있어 배당 시뮬레이션상 매수인 승계보증금은 없습니다. (주)황금나라(서영연)는 비동 210호 점유로 기재되어 있어 본 호실과 호수가 다릅니다.
③ 가격 구조 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐
현재 회차는 2회 유찰 후 최저가 121,520,000원입니다. 감정가 대비 비율은 정확히 49.0%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 85,064,000원(34.3%), 4회 유찰 시 59,544,799원(24.01%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,501,280원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 2,280,000,000원 | 119,018,720원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 186,121,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 중소기업은행 | 208,715,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,674,836,000원 가운데 현재 최저가 기준 채권자 배당은 119,018,720원, 미배당은 2,555,817,280원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 문발동 문발IC 남동측 인근. 주변은 지식산업센터, 사무실, 각종 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 용이하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있으나 평가 대상 일부 호실은 창고·사무실로 이용 중이고 일부는 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지 등 소방설비와 방송설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접 토지 및 도로와 등고평탄한 부정형 토지로 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다. 서측 약 15m, 북서측 약 10m, 남동측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역, 파주출판문화정보 국가산업단지 및 산업시설구역에 포함됩니다. 제한보호구역·군사기지 관련 규제와 폐기물매립시설 설치제한지역 등도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 주거형이 아니라 산업단지 내 제2종근린생활시설 성격이므로 실제 사용 가능 업종, 임대수요, 공실 및 관리비를 확인하는 것이 가격 판단의 핵심입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부·매각물건명세서 대조. 2022.09.15 파주시 압류가 기준권리로 계산되어 있으나 2024.10.11 해제·말소 기록도 있으므로 최종 기준권리를 반드시 확인하세요.
- 비동 215호 실제 점유 확인. 현황조사상 (주)다인쓰리플이 비동 215호에 보증금 10,000,000원·월세 800,000원으로 기재되어 있습니다. 현장 점유와 계약 존속 여부를 확인하세요.
- 210호 임차 기재 분리. (주)황금나라는 비동 210호로 기재되어 있어 본 호실과 다릅니다. 동일 사건 내 다른 대상과 혼동하지 않도록 물건번호와 호실을 대조하세요.
- 세금 체납 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 실제 배당구조를 더 정확히 볼 수 있습니다.
- 실사용·업종 확인. 대장상 일반음식점이지만 평가 대상 일부 호실이 창고·사무실·공실로 이용됩니다. 비-215호의 실제 이용상태와 허용 업종을 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%만 보고 저가 매수로 판단하지 말고, 같은 건물 또는 인근 유사 근린생활시설의 매매·임대사례를 별도로 확인해 응찰가 상한을 정하세요.
- 관리비·공용부분. 지식산업센터형 집합건물은 공용관리비와 체납 여부가 수익성에 영향을 줄 수 있으므로 관리주체에 확인하세요.
맺으며 — “반값 감정가”보다 중요한 것은 실제 시장가
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 248,000,000원에서 두 차례 유찰되어 121,520,000원까지 내려온 49% 최저가입니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순히 “반값이라 싸다”가 아닙니다. 실거래 시세 비교는 해당 없음이고, 대상은 산업단지 내 제2종근린생활시설 성격의 집합건물입니다. 따라서 실제 사용상태·임대수익·공실·업종 적합성을 확인하지 않고서는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
권리 측면에서는 현황조사상 본 호실 임차인의 전입이 2024.10.11 중소기업은행 근저당 이후이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 2022년 파주시 압류의 말소기준 표시와 2024년 해제·말소 기록이 함께 존재하고, 국세·지방세 압류도 3건 있어 원본 권리관계와 세금 우선순위를 재확인해야 합니다. 결론적으로 권리상 인수는 낮지만, 가격·용도·환금성 검증이 남은 보수적 접근 대상입니다.
