의정부지방법원 2025타경64177. 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 비동 2층 비-213호입니다. 사건 용도 표시는 대지이고, 감정평가 대상 일련번호들은 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있으며 일부 호실은 현황상 창고·사무실 또는 공실로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 주식회사청암상사입니다.
권리관계는 과거 신탁 이력이 있지만 2024년 신탁재산 귀속과 소유권이전이 정리된 뒤 2024.10.11. 중소기업은행 근저당권 2,280,000,000원이 설정됐고, 이후 가압류·압류· 경매개시결정이 이어진 구조입니다. 2022년 파주시 압류는 2024.10.11. 해제로 말소되어 있어, 현재 매각 권리분석에서는 2024.10.11. 중소기업은행 근저당을 실질적인 기준권리로 보는 것이 자연스럽습니다. 그 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64177 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 2층 비-213호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가 대상은 제2종근린생활시설(일반음식점) 등재, 일부 창고·사무실·공실 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 5층 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사청암상사 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 121,520,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,969,576,488원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 신탁은 정리, 근저당 이후 권리는 소멸
초기 소유권은 케이비부동산신탁주식회사에 보존됐고, 이후 주식회사한국디지털매니지먼트와 코리아신탁주식회사로 이어지는 신탁 관계가 있었습니다. 코리아신탁 명의의 신탁은 2024.10.11. 신탁재산 귀속으로 정리됐고 같은 날 주식회사청암상사로 소유권이 이전됐습니다. 이어 중소기업은행의 채권최고액 2,280,000,000원 근저당이 설정됐습니다.
② 점유·임차 조사 — 기재된 2곳은 본건 비-213호와 호수가 다르다
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)황금나라(서영연) | 비동 210호 | 2024.12.23 | 10,000,000원 | 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)다인쓰리플(박남희) | 비동 215호 | 2025.06.25 | 10,000,000원 | 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에 나타난 실제 임차인은 2명이지만 점유 부분은 각각 비동 210호와 비동 215호로, 이번 매각대상인 비동 213호와 일치하지 않습니다. 두 임차인의 전입일도 2024.10.11. 중소기업은행 근저당보다 늦어 기재된 판단상 대항력이 없습니다. 따라서 이 두 보증금 10,000,000원씩을 본건 비-213호의 인수금액으로 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 검증 없이 ‘저렴’이라 부르지 않는다
감정가 248,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 121,520,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건에서 확인되는 실거래 시세 수치는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다.
오히려 매각대상은 파주출판문화정보 국가산업단지 내 지식산업센터·사무실·근린생활시설이 혼재한 지역에 있고, 감정평가 대상 호실들은 제2종근린생활시설로 등재된 반면 일부는 실제로 창고·사무실·공실로 이용되고 있습니다. 이미 2회 유찰된 사실 자체도 응찰 전 용도 적합성과 환금성을 별도로 검토해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,501,280원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 2,280,000,000원 | 119,018,720원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 186,121,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 208,715,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,501,280원을 제외한 119,018,720원이 중소기업은행 근저당에 배당되는 계산입니다. 전체 채권 중 미배당액은 2,555,817,280원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문발IC 남동측 인근이며 주변에 지식산업센터, 사무실, 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 차량·대중교통 상황은 보통입니다.
- 용도. 감정평가 대상 호실들은 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재돼 있으나 일부는 창고·사무실·공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 위생·급배수, 승강기, 화재탐지 등 소방설비와 방송설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 15m, 북서측 약 10m, 남동측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 지역. 도시지역·준공업지역이며 파주출판문화정보 국가산업단지 및 산업시설구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 비-213호 실제 점유 확인. 현황조사의 임차인 두 곳은 비동 210호와 215호입니다. 매각대상 비-213호의 현재 점유·사용상태를 현장에서 확인하세요.
- 산업단지 내 이용 가능성 확인. 제2종근린생활시설 등재와 창고·사무실 등 실제 이용이 혼재하므로 비-213호에서 계획한 업종·용도가 가능한지 확인하세요.
- 국세·지방세 확인. 세금 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당표가 달라질 수 있으므로 관련 세액과 우선순위를 확인하세요.
- 가격은 실거래로 재검증. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 건물·인근 유사 물건의 실제 거래와 임대 수준을 별도로 확인하세요.
- 2회 유찰 원인 점검. 가격뿐 아니라 공실, 용도, 접근성, 수요층 등 유찰 원인이 될 만한 요소를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 물건의 권리구조는 현재 계산상 매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 과거 신탁도 정리됐고, 중소기업은행 근저당 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사에 등장하는 임차인 2명 역시 대상 비-213호가 아닌 비동 210호·215호입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 248,000,000원에서 두 번 유찰돼 121,520,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 말할 수는 없습니다. 실거래 비교값이 없고, 국가산업단지 내 제2종근린생활시설·창고·사무실 이용이 혼재하는 물건이라는 점을 함께 봐야 합니다. 여기에 국세·지방세 압류까지 있어 배당 검증도 필요합니다. 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 사용성은 현장·시장 확인 전까지 보수적으로 접근할 물건입니다.
