의정부지방법원 2025타경64177. 경기도 파주시 문발동 아트팩토리엔제이에프 비동 2층 비-219호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정요항표상 집합건축물대장에는 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재되어 있습니다. 감정 당시 일련번호 물건들의 현황은 일부 창고·사무실 이용, 일부 공실로 조사됐습니다.
감정가는 248,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 121,520,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “감정가 대비 싸다”가 아니라 “권리상 인수는 없지만 실제 사용·환금성과 시장가를 별도로 검증해야 한다”는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64177 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 2층 비-219호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 일부 창고·사무실·공실 |
| 소유자 | 주식회사청암상사 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 121,520,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 1,969,576,488원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 등기 발급 | 의정부지방법원 고양지원 파주등기소 · 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 말소기준 기록은 원본 대조 필요
권리자료상 말소기준은 2022.09.15. 파주시 압류로 계산되어 있습니다. 이후 2024.10.11.에는 주식회사청암상사로 소유권이 이전되고, 중소기업은행의 채권최고액 2,280,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 그 뒤 신용보증기금 가압류, 국세 압류, 경매개시결정, 중소기업은행 가압류, 파주시 압류가 이어집니다.
배당 시뮬레이션에서는 현재 최저가 121,520,000원을 전제로 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 다만 국세·지방세 압류가 존재하여 당해세에 해당할 경우 배당순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차관계 — 현황조사 2건 모두 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)황금나라(서영연) | 비동 210호 | 2024.12.23 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 승계 없음 |
| (주)다인쓰리플(박남희) | 비동 215호 | 2025.06.25 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 승계 없음 |
현황조사에 기록된 임차관계는 2건입니다. 두 점유자의 전입일은 모두 말소기준으로 계산된 2022.09.15. 이후이므로 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 기록도 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 121,520,000원으로 감정가 248,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 85,064,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시는 59,544,799원(감정가 24%)으로 제시되어 있습니다.
그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균, 최신 거래, 거래 추세 등 실제 시장가격을 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 121,520,000원이 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 특히 감정평가상 제2종근린생활시설이면서 일부 창고·사무실·공실로 이용되는 형태라 실제 임대수요와 매매환금성을 가격 판단의 중심에 두어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,501,280원 |
| 2. 근저당권 · 중소기업은행 | 2,280,000,000원 | 119,018,720원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 186,121,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 208,715,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 2,674,836,000원, 채권자 총 예상배당은 119,018,720원, 미배당액은 2,555,817,280원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 파주시 문발동 문발IC 남동측 인근. 주변에 지식산업센터, 사무실, 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 감정 당시 일부는 창고·사무실, 일부는 공실 상태였습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물이며 위생·급배수, 승강기, 화재탐지 등 소방, 방송설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 10,654.4㎡, 공장용지, 평지·부정형, 소로각지이며 공시지가는 653,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역, 파주출판문화정보 국가산업단지 및 산업시설구역에 포함됩니다.
- 도로. 서측 약 15m, 북서측 약 10m, 남동측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설 관련 구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 현재 49%라는 숫자는 감정가 대비 비율입니다. 실제 인근 동일 유형 매매·임대 수준과 비교하기 전에는 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
- 말소기준 원본 대조. 2022.09.15. 파주시 압류가 말소기준으로 계산되어 있으나 2024.10.11. 말소 기록도 있으므로 등기부·매각물건명세서에서 실제 소멸기준을 확인해야 합니다.
- 점유 호수 확인. 현황조사 임차기록은 비동 210호·215호이고 본건은 비-219호입니다. 실제 점유자와 명도 대상 확인이 필요합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류가 3건 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 실제 사용 가능성 확인. 공부상 제2종근린생활시설과 현황상 창고·사무실·공실 이용 사이에서 본건 비-219호의 현재 이용상태와 적법한 사용 가능 범위를 확인하세요.
- 환금성 확인. 국가산업단지·준공업지역 내 집합형 근린생활시설의 특성상 실수요·임차수요와 향후 매도 가능성을 별도 검토해야 합니다.
맺으며 — “49%라는 숫자보다 시장가 확인이 먼저다”
이 사건은 현재 2회 유찰되어 감정가 248,000,000원에서 121,520,000원까지 내려왔습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이고, 현황조사 임차기록도 대항력 없는 것으로 판정되어 있어 권리 인수 측면은 비교적 단순합니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 실거래 시세 자료가 없는 상태에서는 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 더구나 제2종근린생활시설로 등재된 집합건물의 일부가 창고·사무실·공실로 이용되는 유형이고 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건은 권리보다 시세·점유·용도·환금성 확인이 입찰 성패를 가르는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
