대구지방법원 2025타경951. 대구 동구 신기동 265-10의 2층 202호로, 감정평가 이용상태는 근린생활시설이며 현재 공실로 조사된 호실입니다. 감정가 276,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 66,268,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 약 24%까지 내려왔지만, 이 사건은 아파트처럼 실거래 평균을 대입해 할인율만 계산할 수 있는 물건이 아닙니다. 주변은 도로변 상가지대와 단독·다세대·아파트 등 일반주택지대, 시장지대가 혼재하고, 대상 자체는 상업용 집합건물입니다.

등기 흐름은 비교적 명확합니다. 최재흥이 2011.11.15. 강제경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 해서새마을금고의 채권최고액 88,400,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2017년 600,000,000원, 2023년 360,000,000원의 불로봉무새마을금고 근저당과 2025.07.14. 임의경매개시결정이 이어지며, 이들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

말소기준은 2011.11.15. 을구 7번 해서새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 88,400,000원입니다. 이후 설정된 불로봉무새마을금고의 600,000,000원 근저당, 360,000,000원 근저당 및 2025.07.14. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 1999년 한국외환은행 근저당, 2001년·2003년 중소기업은행 근저당과 과거 가압류·강제경매·압류는 이미 등기부상 말소됐습니다.

② 점유 조사 — 대상 202호는 공실

현황조사에는 여러 호실의 점유자가 함께 확인돼 있습니다. 실제 임차·점유 관련 신고자는 7명·법인이며, 조사된 호실은 108호·109호·302호·502호·602호입니다. 이번 분석 대상인 2층 202호는 감정평가에서 현재 공실로 조사됐습니다.

③ 가격 — 24%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 66,268,000원으로 감정가 276,000,000원의 24.01%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래 자료가 없어, 이 할인율만으로 시장가보다 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 특히 대상은 주거용 아파트가 아니라 근린시설이고, 이미 4회 유찰됐습니다. 반복 유찰 자체가 현재 가격에서의 수요와 환금성을 따로 검토해야 한다는 신호입니다.

④ 예상배당표 (매각가 66,268,000원 가정)

현재 회차의 채권총액은 1,048,400,000원, 예상 배당액은 64,675,176원, 미배당액은 983,724,824원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 채권 미배당은 더 커진다

낙찰가가 46,387,600원, 32,471,319원으로 더 내려가면 채권 미배당액은 각각 1,003,247,377원, 1,016,913,165원으로 늘어납니다. 그러나 이 시뮬레이션에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 이 사건의 판단 포인트는 후순위 채권액 자체보다 상가의 실사용 가치와 재매각 가능성입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신기중학교 북동측 인근. 도로변 상가지대와 후면 단독·다세대·아파트 등 일반주택지대, 주변 시장지대가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 일반차량 출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장, 남서측 인근에 신기역이 있어 대중교통을 포함한 일반 교통여건은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 이용. 대상 2층 202호는 근린생활시설이며 현재 공실로 조사됐습니다.
• 도로. 남측 약 10미터 2차선 포장도로, 동측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
• 토지. 준주거지역, 상업용 건부지, 평지·가로장방. 중로2류 보조간선도로에 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 준주거지역에 포함됩니다.
• 건물. 사용승인일은 1998.06.02.이며 공동 위생·급배수·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 202호 점유 재확인. 감정평가에서는 현재 공실입니다. 매각기일 전 실제 점유상태가 달라졌는지 현장 확인이 필요합니다.
• 타 호실 임차인과 구분. 현황조사상 108호·109호·302호·502호·602호 점유자를 202호의 임차인으로 혼동하지 마세요.
• 시장가격 확인. 감정가 276,000,000원 대비 최저가 66,268,000원이라는 비율만 보지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 임대료와 실제 매매 가능가격을 확인해야 합니다.
• 공실 수익성. 현재 공실이므로 낙찰 직후 임대수익이 발생한다는 전제는 둘 수 없습니다.
• 4회 유찰 원인 점검. 가격, 상권, 호실 접근성, 내부 상태, 임대수요 등 반복 유찰의 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
• 당해세·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “24%라는 숫자보다, 왜 네 번 유찰됐는가”

이 물건의 권리 구조는 말소기준 이후 권리가 소멸하는 형태이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 대상 2층 202호는 현재 공실로 조사됐습니다. 반면 가격 쪽에서는 감정가 276,000,000원이 네 차례 유찰돼 66,268,000원까지 내려왔다는 사실만 확인될 뿐, 이를 시장가보다 싸다는 근거로 연결할 실거래 자료는 없습니다.

권리보다 환금성의 난도가 높은 근린시설입니다. 4회 유찰과 공실이라는 두 사실은 낮은 최저가 자체보다 중요합니다. 이번 회차의 핵심은 “감정가의 몇 %인가”가 아니라 66,268,000원에 취득해 실제로 임대·사용·재매각할 수 있는가입니다.