대구지방법원 2025타경951. 대구광역시 동구 신기동 265-10 소재 구분건물 중 2층 202호가 이번 분석 대상입니다. 건물은 철근콘크리트조 지하 1층~지상 5층의 근린생활시설로, 감정평가 당시 해당 202호는 공실로 조사됐습니다.

이번 경매의 말소기준은 2011.11.15 설정된 해서새마을금고 근저당권입니다. 이후 불로봉무새마을금고 명의로 설정된 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신청채권자는 불로봉무새마을금고이며, 등기상 해서새마을금고의 변경 후 명칭으로 표시되어 있습니다.

가격은 상당히 내려왔지만 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 202호의 실제 매매·임대 수요, 독립적인 호실 사용 가능 여부, 점유 상태 및 추가 비용입니다. 현재 최저가만으로 실질적인 시장가치 대비 저렴하다고 단정하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 구분 확인

말소기준권리는 2011.11.15 접수된 을구 7번 해서새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 88,400,000원이며, 해당 근저당권을 포함하여 이후 설정된 을구 8번·9번 근저당권도 매각으로 소멸할 예정입니다.

과거 소유자의 가압류와 강제경매개시결정, 압류 및 중소기업은행 근저당 등은 2011년 매각 또는 그 이전에 이미 말소된 이력입니다. 현재 매수인이 별도로 인수할 선순위 등기권리로 계산하지 않습니다.

② 점유·임차관계 — 반드시 202호와 다른 호실 구분

감정평가 당시 본건 2층 202호는 공실로 조사됐습니다. 확인되는 점유·임차 관련 인명은 108호·109호·302호·502호·602호 등 다른 호실에 연결되어 있으며, 202호의 임차인으로 직접 기재된 사람은 확인되지 않습니다.

따라서 아래 명단의 보증금을 202호 매수인의 인수액에 합산해서는 안 됩니다. 해당 호실들이 함께 경매되는 다른 매각물건과 어떤 관계에 있는지, 실제 점유 구획과 호실별 임대차관계가 일치하는지 별도 확인이 필요합니다.

다른 호실 관련 현황조사·문건접수 명단입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 전입 선후관계만으로 상가 임대차의 실제 대항요건과 우선변제권이 확정되는 것은 아니며, 각 호실의 임대차계약·사업자등록·점유관계 등을 별도 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 16.81%, 그러나 시세 검증은 별개

감정가 276,000,000원이 5회 유찰되면서 현재 최저매각가는 46,388,000원입니다. 감정가 대비 비율은 16.81%입니다.

다만 개별 호실의 실거래 시세가 확인되지 않아, 현재 최저가가 최신 거래가격이나 최근 시세에 비해 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 근린생활시설은 실제 사용 가능성, 임대 수요, 건물 관리상태와 매각 가능성에 따라 감정가와 시장가격 사이에 차이가 발생할 수 있습니다.

유찰이 반복되면 최저매각가는 내려가지만 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 증가합니다. 위 미배당액은 근저당 채권최고액을 기초로 산출한 추정치로서, 실제 확정채무액과 동일한 의미는 아닙니다.

또한 채권자의 미배당액이 그대로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 등기상 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 확인되지 않은 임대차와 기타 별도 부담은 입찰 전 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 46,388,000원 가정)

근저당권 채권최고액 기준 단순 추정입니다. 집행비용 1,234,984원을 먼저 공제한 뒤 선순위 근저당권에 45,153,016원이 배당되는 구조입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당금액은 달라질 수 있습니다. 공동담보 근저당의 채권최고액 합계가 곧 실제 채무총액을 의미하지는 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 동구 신기동 소재 신기중학교 북동측 인근입니다. 주변은 도로변 상가지대와 단독·다세대·아파트 등 일반주택지대, 시장지대가 혼재합니다.
• 교통. 일반차량 출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 남서측 인근에 신기역이 소재합니다.
• 도로. 남측 약 10m 포장도로 및 동측 약 4m 포장도로에 접합니다.
• 건물. 1998.06.02 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 공동 위생·급배수·엘리베이터 설비가 있으며 일부 호실에 천정형 에어컨 설비가 있습니다.
• 이용상태. 2층 202호는 공실로 조사됐습니다. 건물 내 다른 호실들은 화장용품 판매점, 의류 판매점, 사무소, 창고형 사무소 등으로 사용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 호실 구분. 일부 호실은 벽체 없이 일체의 의류판매점으로 이용되고 있으며, 각 호별 표식이 없다는 감정평가상 참고사항이 있습니다. 본건의 독립적인 구획과 출입 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 상업용 건부지입니다. 가축사육제한구역 및 비행안전제2구역(전술)에 포함되며, 중로2류에 접합니다. 공시지가 2,254,000원/㎡입니다.
• 환금성. 근린시설은 주거용 물건과 달리 실제 임차 수요와 업종 적합성, 독립 사용 가능성, 관리상태가 거래가격에 영향을 줍니다. 본건은 5회 유찰된 이력이 있으므로 감정가만을 기준으로 재매각 가능성을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 202호 현장 확인. 감정평가 당시 공실로 조사된 상태가 현재까지 유지되는지 확인하세요. 실제 점유자, 출입문, 호실 표식 및 내부 구획을 점검해야 합니다.
• 다른 호실 임차인과 구분. 108호·109호·302호·502호·602호 관련 신고와 본건 202호의 임대차관계를 구별하고, 매각물건명세서의 매각 대상 및 인수관계를 확인하세요.
• 근저당 공동담보. 을구 8번·9번 근저당에는 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 채권최고액만을 실제 채무액으로 취급하지 말고 원본 등기와 공동담보 관계를 확인하세요.
• 실거래·임대 시세 조사. 신기동 인근 근린시설의 실제 거래가격, 임대료, 공실 현황과 관리비를 비교해 매수 후 활용 가능성을 판단하세요.
• 호실별 이용 가능성. 벽체·표식이 명확하지 않은 건물 특성을 고려해 독립적인 사용, 임대 및 원상회복 가능 여부를 점검하세요.
• 비용 점검. 관리비 체납, 공용부분 부담, 시설 보수 및 원상회복 필요성, 취득 관련 비용을 확인하세요.
• 배당계산 검증. 현재 예상배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 실제 배당순위와 채권액은 원본 서류로 재확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “5회 유찰은 가격의 출발점이지, 수익성의 증거가 아니다”

대구 신기동 202호는 감정가 276,000,000원에서 최저가 46,388,000원까지 내려온 근린생활시설입니다. 말소기준 이후의 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이고, 현재 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 실제 시장가격을 확인하지 못한 상황에서 감정가의 16.81%라는 수치만으로 저렴하다고 결론 내리기는 어렵습니다. 특히 감정평가 당시 공실이었던 202호의 현재 점유 상태와 독립적인 사용 가능 여부, 다른 호실의 점유관계를 명확하게 구분할 필요가 있습니다.

권리 검토의 핵심은 말소기준 근저당과 호실별 임대차관계의 구분이며, 가격 검토의 핵심은 실제 매매·임대 시세 및 환금성 확인입니다. 이 물건은 할인율보다 현장 검증과 실거래 확인이 우선인 근린시설 경매로 정리할 수 있습니다.