대구지방법원 2025타경951. 대구 동구 신기동 소재 근린생활시설 5층 602호입니다. 감정평가상 현재 사무소로 이용되고 있으며, 지하 1층~지상 5층 철근콘크리트조 건물의 최상층에 자리합니다. 소유자는 최재흥이고, 불로봉무새마을금고가 설정한 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되고 있습니다.
가격만 보면 감정가 219,000,000원에서 최저가 36,807,000원까지 크게 하락했습니다. 그러나 이 물건의 판단 기준은 단순한 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 선순위 점유자의 실제 권리, 보증금 인수 가능성, 근린시설의 환금성, 개별 호실의 이용 상태를 함께 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경951 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신기동 265-10, 5층 602호 도로명주소: 대구광역시 동구 율하동로24길 29 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린생활시설 |
| 이용상태 | 사무소 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층~지상 5층 |
| 사용승인 | 1998.06.02 |
| 소유자 | 최재흥 (단독소유) |
| 감정가 | 219,000,000원 |
| 최저매각가 | 36,807,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 | 불로봉무새마을금고 (변경 전: 해서새마을금고) |
| 청구금액 | 888,684,940원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 토지 용도지역 | 준주거지역 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2017.11.13 설정된 을구 4번 불로봉무새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이며 공동담보목록 제2017-930호가 기재되어 있습니다. 이후 2023.11.29 같은 금고가 설정한 채권최고액 360,000,000원의 근저당권과 2025.07.14 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 예정입니다.
과거 국민은행 근저당권 및 신암새마을금고 근저당권은 이미 말소된 이력입니다. 따라서 등기상 근저당권 자체의 매수인 승계 문제와, 현재 점유자의 임차보증금 인수 가능성은 구분해야 합니다.
② 점유·임차관계 — 602호의 선순위 전입이 핵심
현황조사에서 본건 602호와 관련하여 확인되는 점유 기록은 다음과 같습니다. 서로 다른 명의의 기록이지만 실제 독립된 임대차계약의 수와 계약관계는 아직 확정되지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다.
| 점유자 / 해당 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
주식회사 효성디엔씨 최효욱 5층 602호 |
2017.04.26 | 미상 | 가능·미상 말소기준 이전 전입 |
미상 확정일자 미확인 |
인수 가능성 실제 보증금·대항요건 확인 필요 |
|
(주)청송주택건설 정수민 5층 602호 |
2018.06.12 | 미상 | 후순위 말소기준 이후 전입 |
미상 확정일자 미확인 |
계약 확인 해당 전입일 기준 대항력 없음 |
대항력 판정은 현황조사의 전입 기록과 말소기준일을 비교한 잠정 검토입니다. 근린생활시설의 임대차에 적용되는 실제 대항요건, 계약상 임차인, 보증금 및 점유 지속 여부는 별도로 확인해야 합니다.
특히 유효한 선순위 보증금이 낙찰가보다 클 경우, 실질취득액 = 낙찰가 + 인수하는 미배당 보증금으로 보아야 합니다. 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 증가해 총취득액이 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 현재는 보증금 자체가 확인되지 않아 실질취득액을 계산하거나 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 감정가의 17%가 실제 시세의 17%는 아니다
현재 최저매각가는 36,807,000원으로, 감정가 219,000,000원의 16.81%입니다. 감정가에 비해 큰 폭으로 하락했지만 실제 거래가격이나 현재 매매시세가 확인되지 않은 상태입니다.
| 구분 | 가격 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 219,000,000원 | 100% |
| 현재 최저가 (5회 유찰) | 36,807,000원 | 16.81% |
| 6회 유찰 시 | 25,764,900원 | 11.76% |
| 7회 유찰 시 | 18,035,430원 | 8.24% |
위 가격은 유찰에 따른 최저매각가 시나리오입니다. 실제 매매시세나 확정적인 실질취득가를 의미하지 않습니다. 선순위 점유자의 보증금 인수 여부가 확인되어야 각 회차의 실질적인 취득비용을 비교할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,807,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,062,526원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 불로봉무새마을금고 | 600,000,000원 | 35,744,474원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 불로봉무새마을금고 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 960,000,000원 | 924,255,526원 |
채권최고액 기준의 단순 추정배당입니다. 공동담보 관계와 실제 채권잔액에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인의 최우선변제·선순위 보증금 등은 반영되지 않았으며, 표의 미배당액이 그대로 매수인 인수채무가 된다는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 신기동 소재 신기중학교 북동측 인근입니다. 주변은 도로변 상가지대와 후면의 단독주택·다세대주택·아파트 및 시장지대가 혼재합니다.
- 교통. 일반차량 출입이 원활하며, 인근 시내버스정류장과 남서측 신기역을 이용할 수 있어 일반적인 교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 1998.06.02 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 공동 위생·급배수 및 엘리베이터 설비가 있고, 본건 602호는 근린생활시설인 사무소로 이용 중입니다.
- 도로. 남측 약 10m의 2차선 포장도로 및 동측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 상업용 부지입니다. 대상 토지 면적은 489.0㎡이며 공시지가는 2,254,000원/㎡입니다. 중로2류 접합, 가축사육제한구역 및 비행안전제2구역(전술)에 해당합니다.
- 구분소유 경계. 감정평가상 일부 다른 호실들은 벽체 구분 없이 일체로 사용되고 있고, 각 호별 표식이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 본건의 실제 구분 경계와 독립 이용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 602호 선순위 점유 확인. 주식회사 효성디엔씨 최효욱의 2017.04.26 전입 기록과 실제 점유 상태, 임대차계약 및 대항요건을 대조하세요.
- 보증금·실질취득액 확인. 선순위 보증금과 예상배당을 확인한 뒤 최저가에 실제 인수액을 더해 총취득비용을 판단해야 합니다.
- 다른 점유자와의 관계. (주)청송주택건설 정수민의 2018.06.12 전입 기록과 현재 점유 관계를 확인하고, 본건과 다른 호실의 점유 기록을 구분하세요.
- 개별 호실 경계. 602호 표식, 출입구, 내부 경계 및 독립 사용 가능 여부를 확인하세요.
- 시세·임대수익 검증. 현재 최저가가 감정가의 16.81%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 실제 거래가격과 근린시설 임대수요를 별도로 검토하세요.
- 자금 및 비용. 입찰보증금, 취득 관련 비용, 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분, 명도 및 원상회복 비용을 확인하세요.
- 공동담보 및 배당. 불로봉무새마을금고의 공동담보 관계와 실제 채권잔액을 확인하고 추정 배당액을 확정배당으로 취급하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 17%”보다 중요한 것은 실제 인수액
이 물건의 눈에 띄는 특징은 5회 유찰, 최저가 36,807,000원이라는 큰 가격 하락입니다. 등기상 근저당권은 매각으로 정리되는 구조이지만, 본건 602호에는 말소기준권리보다 앞선 전입 기록이 존재하고 보증금도 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 최저가만을 실질취득비용으로 보거나, 미반영된 임차보증금 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다. 근린생활시설의 실제 시세와 환금성까지 확인되지 않은 만큼, 선순위 점유자의 권리·인수액 확인과 개별 호실의 시세 검증이 선행되어야 하는 물건입니다. 큰 할인율보다 실제로 얼마를 부담해 어떤 권리 상태의 근린시설을 취득하는지가 핵심입니다.
