대구지방법원 2025타경951. 대상은 대구광역시 동구 신기동 265-10, 5층 602호의 근린시설입니다. 감정평가상 본건 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층~5층 규모이고, 602호는 근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다. 사용승인일자는 1998.06.02이며, 토지는 준주거지역의 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.
가격만 보면 감정가 219,000,000원에서 현재 최저매각가 52,582,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 시장가보다 낮은지 판단할 근거는 없습니다. 더 중요한 문제는 본건 602호 점유관계입니다. 2017.04.26 전입 기록은 말소기준권리인 2017.11.13 불로봉무새마을금고 근저당보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 단순히 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경951 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신기동 265-10 5층602호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 동구 율하동로24길 29 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(사무소) |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층~5층 · 사용승인일자 1998.06.02 |
| 소유자 | 최재흥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 52,582,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 888,684,940원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017.11.13 근저당
말소기준권리는 2017.11.13 설정된 불로봉무새마을금고 근저당권 600,000,000원입니다. 이후 2023.11.29 설정된 같은 금융기관의 근저당권 360,000,000원과 2025.07.14 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 1998년 국민은행 근저당과 2011년 신암새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 602호 점유·임차 조사 — 보증금 미상이 핵심
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 효성디엔씨 최효욱 | 5층 602호 | 2017.04.26 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)청송주택건설 정수민 | 5층 602호 | 2018.06.12 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사 효성디엔씨 최효욱의 전입일은 2017.04.26으로 말소기준권리인 2017.11.13보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력의 실질적인 범위와 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다. 반면 (주)청송주택건설 정수민의 2018.06.12 전입 기록은 말소기준권리 이후입니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,582,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,346,476원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 불로봉무새마을금고 | 600,000,000원 | 51,235,524원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 불로봉무새마을금고 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권최고액 960,000,000원 중 51,235,524원이 배당되고, 미배당액은 908,764,476원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 602호 선순위 전입 점유자의 보증금이 확인되지 않았으므로 점유관계에 따른 실제 인수위험은 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신기중학교 북동측 인근. 도로변 상가지대와 후면의 단독·다세대·아파트 등 일반주택지대, 주변 시장지대가 함께 형성돼 있습니다.
- 교통. 일반차량 출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장과 남서측 신기역이 있어 대중교통을 포함한 교통여건은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 5층 602호는 근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다.
- 도로. 남측 약 10미터 2차선 포장도로 및 동측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지, 토지면적 489.0㎡, 공시지가 2,254,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제2구역(전술)에 포함되고, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 602호 선순위 전입 확인. 주식회사 효성디엔씨 최효욱의 2017.04.26 전입 기록에 대해 실제 점유 여부와 보증금, 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
- 보증금 확인 전 인수 0원으로 단정 금지. 배당 계산상 인수액은 0원이지만 보증금 미상 점유자가 있어 실제 인수위험은 확정되지 않았습니다.
- 호수 미특정 기재 확인. 건설·주거로 기재된 점유관계가 본건 602호와 관련되는지 원본 문서에서 특정해야 합니다.
- 4회 유찰 이유 점검. 감정가 219,000,000원에서 52,582,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 점유·임대차·현장 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 근린시설 환금성. 아파트처럼 표준화된 주거 상품이 아니므로 실제 사무소 수요와 임대 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “24% 가격”보다 “미상 보증금”이 먼저다
이 사건은 숫자만 보면 강하게 눈에 띕니다. 감정가 219,000,000원짜리 근린시설이 4회 유찰돼 52,582,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 현재 자료에는 실거래 시세가 없고, 무엇보다 본건 602호에 말소기준권리보다 앞선 2017.04.26 전입 기록이 존재합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 그 점유자의 대항력 범위와 인수액은 미상입니다.
후순위 근저당권 자체는 매각으로 정리되지만, 임차관계가 확정되지 않은 상태에서 “최저가 52,582,000원·인수 0원”만 보고 접근하는 것은 위험합니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리는 아직 닫히지 않았습니다. 이 사건의 선행조건은 추가 유찰 여부가 아니라 602호의 실제 임대차와 보증금 확인입니다.
