대구지방법원 2025타경951. 대구 동구 신기동 265-10의 1층 109호 근린시설입니다. 감정평가상 이 건물은 근린생활시설이고, 본건 109호를 포함한 일련번호(2)~(6)은 호별 벽체 구분 없이 하나의 의류판매점으로 이용 중이며 필요시 원상회복이 가능한 구조입니다. 감정가 169,000,000원에서 3회 유찰된 현재 최저매각가는 57,967,000원입니다.

등기상 말소기준권리는 2017.11.13 설정된 불로봉무새마을금고의 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다. 이후 2023.11.29 추가 설정된 채권최고액 360,000,000원 근저당과 2025.07.14 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 109호 점유자 정우호의 임차권 확인입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 정리되지만 임차권은 별도 확인

말소기준권리는 2017.11.13 설정된 불로봉무새마을금고 근저당권 600,000,000원입니다. 2023.11.29 추가 근저당권 360,000,000원과 2025.07.14 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 과거 국민은행·신암새마을금고·조남정 명의 근저당은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.

② 점유·임차 확인 — 본건 109호는 정우호가 핵심

위 조사 내역 가운데 본건 109호에 직접 표시된 점유자는 정우호입니다. 정우호는 2025.08.19 배당요구를 했지만 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 유무와 미배당 보증금 인수 여부를 판정할 수 없습니다. 다른 성명들은 108호·302호·502호·602호 등 다른 호수로 표시돼 있으므로 본건 109호의 인수액과 단순 합산해서는 안 됩니다.

③ 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘가격 메리트’ 판정은 보류

감정가 169,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 57,967,000원, 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 근린시설은 주거용처럼 동일 평형 실거래 평균만으로 평가하기 어렵고 본건은 임차보증금 인수 가능성까지 확정되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 57,967,000원 가정)

담보권 채권최고액 합계 960,000,000원 가운데 현재 가정 매각가에서 56,523,594원만 배당되고 903,476,406원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 구조이며, 특히 109호 정우호의 보증금이 미상이라 이를 근거로 매수인 인수액을 확정해서는 안 됩니다.

⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 본건 109호를 포함한 일련번호(2)(3)(4)(5)(6)은 호별 경계 벽체 없이 일체의 근린생활시설인 의류판매점으로 이용 중이며 원상회복 가능한 구조입니다.
• 호실 확인. 각 호별 표식이 없는 상태이므로 현장에서 본건 109호의 실제 경계·출입·점유범위를 확인해야 합니다.
• 입지. 신기중학교 북동측 인근으로, 도로변 상가지대와 후면 단독·다세대·아파트 등 주택지대 및 시장지대가 형성돼 있습니다.
• 교통. 일반차량 출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장과 남서측 신기역이 있어 대중교통을 포함한 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 남측 약 10미터 2차선 포장도로 및 동측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
• 토지. 준주거지역 · 상업용 건부지 · 평지 · 가로장방형 · 토지면적 489.0㎡ · 공시지가 2,254,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역·비행안전제2구역(전술)에 포함되고 중로2류에 접합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 정우호 임대차 원본 확인. 109호 점유자의 전입신고일·보증금·확정일자를 확인해 대항력과 미배당 보증금 인수 여부를 먼저 확정해야 합니다.
• 배당요구 확인. 정우호는 2025.08.19 배당요구를 했으므로 실제 임대차계약과 배당요구 내용의 금액·점유범위를 대조해야 합니다.
• 점유 범위 확인. 109호를 포함한 여러 호가 벽체 없이 일체의 의류판매점으로 사용되고 있으므로 독립 호실 경계와 실제 사용자를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원상회복 범위. 필요시 원상회복 가능한 구조로 평가됐지만 실제 공사 범위와 비용은 별도 확인이 필요합니다.
• 최저가 착시 경계. 57,967,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저평가라고 단정하지 말고, 인수금·점유·환금성을 합친 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 40,576,900원, 5회 유찰 시 28,403,830원으로 낮아지지만 임차보증금 리스크가 남아 있다면 낙찰가 하락만으로 안전성이 개선되는 것은 아닙니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “34.3%보다 먼저 볼 것은 109호 임차관계”

이 사건은 감정가 169,000,000원에서 3회 유찰돼 57,967,000원까지 내려왔다는 숫자가 강하게 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순한 ‘저가 매수 기회’가 아닙니다. 말소기준권리 이후의 담보권은 소멸하지만, 본건 109호 정우호의 전입일·보증금·확정일자가 미상이라 대항력과 실제 인수액을 아직 확정할 수 없습니다.

게다가 109호를 포함한 여러 호가 하나의 의류판매점으로 연결돼 사용 중이어서 호실별 점유와 명도도 확인해야 합니다. 따라서 현재 단계에서는 “가격은 크게 내려왔지만 권리·점유 확인 전에는 보류”가 적절합니다. 정우호의 임대차 내용이 확인돼 인수 위험이 해소된 뒤에야 57,967,000원의 가격 자체를 본격적으로 평가할 수 있습니다.