대구지방법원 2025타경951. 대구 동구 신기동 265-10의 1층 111호, 용도는 근린시설입니다. 감정평가상 이 건물이 있는 일대는 도로변 상가지대와 후면의 단독·다세대·아파트 등 주거지, 시장지대가 혼재합니다. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 신기역이 있어 교통여건은 양호한 것으로 조사됐습니다.

등기부만 보면 말소기준권리는 2017.11.13. 설정된 불로봉무새마을금고 근저당권 600,000,000원입니다. 이후 2023.11.29. 같은 금고의 근저당권 360,000,000원과 2025.07.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·신암새마을금고·조남정 명의 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.

하지만 이 사건에서 권리분석의 초점은 등기부보다 점유와 임차관계입니다. 감정평가서상 일련번호(2)~(6), 즉 1층 109호·110호·111호·112호·113호는 호별 벽체 구분 없이 일체의 의류판매점으로 이용 중이며 원상회복 가능한 구조입니다. 각 호별 표식도 없는 것으로 조사됐습니다. 따라서 111호의 실제 사용범위와 인접 호실 점유자의 계약 범위를 입찰 전에 반드시 맞춰봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 말소는 단순, 점유는 별도 확인

현재 살아 있는 담보권 가운데 말소기준은 2017.11.13. 불로봉무새마을금고 근저당권입니다. 2023년 추가 근저당권과 2025년 경매개시결정은 모두 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 승계할 후순위 담보권은 확인되지 않습니다.

② 임차·점유 관계 — 111호와 실제 사용범위를 대조해야 한다

현황조사와 문건접수상 점유·임차 관련 신고는 아래와 같습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 각 신고의 호실을 111호와 구분해서 볼 필요가 있습니다. 특히 109호는 111호와 함께 벽체 구분 없이 일체의 의류판매점으로 사용되는 호실군에 포함됩니다.

보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일이 말소기준보다 빠르더라도 대항력을 확정하지 않고 ‘가능·미상’으로 표시했습니다. 다른 호실 신고를 111호의 임차인으로 단정하지 않아야 하며, 실제 계약 목적물과 점유 범위를 원문 및 현장에서 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 16,327,000원 가정)

채권최고액 기준 총 채권액은 960,000,000원이고, 현재 최저가 16,327,000원에서 채권자 예상배당은 15,633,114원, 총 미배당은 944,366,886원입니다. 신청채권자 청구액도 888,684,940원으로 매각대금보다 훨씬 큽니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액 0원도 이 배당 계산 기준의 값이며, 보증금이 확인되지 않은 점유관계에 따른 실제 인수위험은 별도 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 ‘미상 인수’ 확인이 먼저

현재 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려와 있지만, 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 임차보증금과 실제 점유범위가 미상인 상태에서는 낙찰가가 낮아져도 매수인의 실질취득비용이 그만큼 낮아진다고 단정할 수 없습니다.

⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)

• 용도. 근린시설이며 감정평가상 근린생활시설·소매점으로 이용되고 있습니다.
• 입지. 신기중학교 북동측 인근. 도로변 상가지대와 후면의 단독·다세대·아파트 등 일반주택지대 및 시장지대가 혼재합니다.
• 교통. 일반차량 출입이 원활하고 인근 시내버스정류장 및 남서측 신기역이 있어 대중교통을 포함한 교통여건은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 도로. 남측 약 10미터 2차선 포장도로와 동측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
• 토지. 준주거지역 · 상업용 건부지 · 평지 · 가로장방형이며 토지면적은 489.0㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역·비행안전제2구역(전술)에 포함되고 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층~5층 건물이며 사용승인일은 1998.06.02입니다.
• 설비. 공동 위생·급배수·엘리베이터 설비가 있으며 일부 호는 천정형 에어컨 설비가 되어 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 109~113호 실제 경계 확인. 벽체 없이 하나의 의류판매점으로 사용 중이므로 111호의 물리적 경계와 출입·점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 정우호 계약범위 확인. 신고 호실은 109호지만 전입일·보증금이 미상이고 111호와 일체형 공간에 속합니다. 임대차계약서상 목적물 범위를 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력·우선변제·승계 여부를 확정할 수 없습니다.
• 배당요구 확인. 김은경·정우호는 2025.08.19, 백안숙은 2025.08.21 배당요구가 확인됩니다. 각 신고가 본건 111호와 어떤 관계인지 원문을 대조해야 합니다.
• 호별 표식 확인. 감정평가상 각 호별 표식이 없으므로 경매 목적물 111호의 현장 특정이 중요합니다.
• 원상회복 범위 확인. 일체형 의류판매점은 필요시 원상회복 가능한 구조로 조사됐습니다. 분리 사용 시 공사범위와 비용은 현장에서 별도 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 저가라고 판단하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 직접 대조하세요.

맺으며 — “34.3%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것

이 물건은 감정가 47,600,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 16,327,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 크게 보이지만, 시세 자료가 없어 실제 가격 경쟁력을 확인할 근거가 없고, 무엇보다 본건 111호가 포함된 109~113호가 벽체 구분 없이 하나의 의류판매점으로 사용되고 있습니다.

등기상 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조지만, 정우호의 109호 신고는 전입일과 보증금이 미상이고 111호와 물리적으로 연결된 영업공간에 위치합니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 ‘매수인 인수 0원’은 확정 결론이 아니라 계산상 값으로 봐야 합니다. 권리의 승부처는 등기부가 아니라 실제 임대차 목적물·보증금·점유범위 확인입니다. 이 세 가지가 확인된 뒤에야 16,327,000원의 의미를 판단할 수 있습니다.