대구지방법원 2025타경951. 대구 동구 신기동 265-10, 3층 302호의 근린시설입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설 사무소이며, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층~지상 5층 구조, 사용승인일은 1998.06.02.입니다. 현재 소유자는 최재흥이고, 불로봉무새마을금고가 청구액 888,684,940원으로 임의경매를 신청했습니다.
등기상 핵심은 2017.11.13. 설정된 불로봉무새마을금고 근저당권 600,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2023.11.29. 설정된 같은 금고의 후순위 근저당권 360,000,000원과 2025.07.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 본건 302호 점유자는 말소기준 이후 전입했으므로 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경951 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신기동 265-10 3층 302호 도로명: 대구광역시 동구 율하동로24길 29 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(사무소) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하 1층~지상 5층 중 3층 · 사용승인 1998.06.02. |
| 소유자 | 최재흥 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 80,605,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 불로봉무새마을금고 / 888,684,940원 |
| 매각기일 | 2026.08.14. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
1998년 국민은행 근저당권과 2011년 신암새마을금고 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2017.11.13. 불로봉무새마을금고 근저당권 600,000,000원입니다. 이후 설정된 360,000,000원 근저당권과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 분석 — 302호 점유자는 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백안숙 | 3층 302호 | 2018.06.07. | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 2025.08.21. 배당요구 | 없음 |
백안숙의 전입일 2018.06.07.은 말소기준일 2017.11.13.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않더라도 그 미회수액을 낙찰자가 승계하는 임차관계는 아닙니다. 배당요구는 2025.08.21. 접수됐습니다.
현황조사에는 같은 건물의 108호·109호·502호·602호 점유 관계도 함께 확인되지만, 본건 3층 302호의 인수 분석에는 302호 점유자인 백안숙의 권리관계만 반영했습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라도 ‘시세 대비 저렴’은 미확인
감정가 235,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 80,605,000원입니다. 감정가의 34.3% 수준으로 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 할인율만 보고 시장가보다 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
4회 유찰 시 예정 가격은 56,423,500원, 5회 유찰 시에는 39,496,450원입니다. 그러나 가격이 내려갈수록 담보권자의 미배당액이 늘어날 뿐, 본건 302호의 확인된 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,605,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,850,890원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 불로봉무새마을금고 | 600,000,000원 | 78,754,110원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 불로봉무새마을금고 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 합계는 960,000,000원이며, 현재 최저가 기준 담보권자 예상배당은 78,754,110원, 미배당액은 881,245,890원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 담보권자의 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건 3층 302호는 근린생활시설인 사무소로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 신기중학교 북동측 인근으로, 도로변 상가지대와 후면의 단독주택·다세대주택·아파트 및 시장지대가 혼재합니다.
- 교통. 일반차량 출입이 원활하고 인근에 시내버스 정류장과 신기역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 도로. 남측 약 10미터 2차선 포장도로와 동측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역의 상업용 건부지이며, 대지권 대상 토지는 489㎡의 가로장방형 평지입니다.
- 설비. 공동 위생·급배수설비와 엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 비행안전제2구역에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 물건 표시. 각 호별 표식이 없는 것으로 조사돼 현장에서 302호 위치와 점유 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 302호 특정. 각 호별 표식이 없으므로 현장 방문 때 3층 302호의 정확한 위치와 출입구를 확인하세요.
- 점유자 계약 확인. 백안숙의 임대차보증금·확정일자·현재 점유 여부를 매각물건명세서와 계약서로 대조하세요.
- 시세 조사. 같은 건물과 인근 근린시설의 최근 매매사례, 전용면적, 층별 가격을 조사해야 합니다.
- 수익성 검증. 현재 임대료·관리비·공실기간을 확인하고 예상 임대수익률을 계산한 뒤 입찰가를 정하세요.
- 내부 상태. 사무소 인테리어와 천정형 에어컨 등 잔존 설비의 소유권·철거비·원상회복비를 확인하세요.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 실제 인도 시 협의 또는 인도명령 절차가 필요할 수 있습니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 가능액을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 C가 아니라 가격 검증이 C
이 물건은 세 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 본건 302호 점유자는 말소기준 이후 전입했고 배당요구도 했으므로 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 근저당권 두 건도 매각으로 소멸합니다.
다만 근린시설은 실거래 자료와 임대수익이 가격 판단의 핵심인데, 비교 가능한 거래가격이 확인되지 않았습니다. 여기에 3회 유찰, 보증금·확정일자 미상, 호별 표식 부재가 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 현장·시세·수익률 확인 전까지 보류”입니다. 낮아진 최저가 자체보다 302호가 실제로 얼마의 임대수익과 재매각 가치를 갖는지가 승부처입니다.
