대구지방법원 2025타경951. 대구 동구 신기동 265-10의 1층 113호 근린시설입니다. 소유자는 최재흥이며, 현재 경매의 말소기준권리는 2017.11.13. 불로봉무새마을금고 근저당권 600,000,000원입니다. 이후 2023.11.29. 같은 불로봉무새마을금고가 설정한 360,000,000원 근저당권과 2025.07.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

1998년 국민은행 근저당권과 2007년 신암새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 등기 자체만 보면 기준권리 이후 권리는 단순합니다. 다만 이 사건의 현재 최저가 15,950,000원에서 채권자에게 돌아가는 금액은 집행비용을 제외하면 15,262,900원뿐이고, 채권최고액 기준 미배당액은 944,737,100원입니다. 두 근저당에는 각각 공동담보목록이 기재돼 있어, 이 호실의 감정가와 근저당 채권최고액을 단순 일대일로 대응시켜 해석해서는 곤란합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 근저당은 매각 소멸

과거 국민은행 근저당권과 신암새마을금고 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 출발점은 2017.11.13. 설정된 불로봉무새마을금고 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2023.11.29. 추가 설정된 같은 금고의 근저당권과 2025.07.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 점유·임차 조사 — 113호와 다른 호실을 구분해야 한다

조사된 점유 관계는 모두 108호·109호·302호·502호·602호에 관한 것으로, 본건 주소인 1층 113호 명의의 점유자는 이 명단에 없습니다. 따라서 아래 보증금·점유관계를 113호의 인수액으로 임의 합산해서는 안 됩니다. 다만 같은 사건에서 확인된 점유관계인 만큼, 입찰 전 113호의 실제 점유 상태와 원본 서류를 다시 대조하는 것이 필요합니다.

2017.11.13.보다 앞선 전입이라도 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다.

③ 가격 판단 — 3회 유찰은 사실, ‘저평가’는 아직 확인 불가

감정가 46,500,000원에서 현재 최저매각가는 15,950,000원으로 내려와 감정가의 약 34.3%입니다. 4회 유찰 시나리오는 11,165,000원, 5회 유찰 시나리오는 7,815,499원입니다.

하지만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 근린시설이고 이미 3회 유찰됐으며, 감정평가 당시 여러 호실이 하나의 의류판매점처럼 사용되고 호별 표식도 없었다는 점을 함께 보면 가격 판단은 실제 현장 이용성과 환금성을 확인한 뒤 내려야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 15,950,000원 가정)

채권최고액 합계 960,000,000원 가운데 현재 회차 예상 배당액은 15,262,900원, 미배당액은 944,737,100원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 회차별 자금 구조

매각가가 내려갈수록 선순위 근저당권의 미배당은 커지지만, 제공된 배당계산에서는 세 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 즉 이 사건의 핵심은 채권 부족 자체보다 실제 113호의 이용 상태와 시장에서의 환금성, 그리고 비교 시세 부재 속에서 적정 응찰가를 어떻게 정하느냐에 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 근린시설이며 감정평가상 근린생활시설 소매점으로 이용됐습니다. 1층의 여러 호가 벽체 구분 없이 일체의 의류판매점으로 이용되는 구간이 확인됩니다.
• 입지. 대구광역시 동구 신기동 신기중학교 북동측 인근으로, 도로변 상가지대와 후면의 단독·다세대·아파트 등 일반주택지대, 주변 시장지대가 형성돼 있습니다.
• 교통. 일반차량 출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장, 남서측 인근에 신기역이 있어 대중교통을 포함한 일반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 남측 약 10미터 2차선 포장도로와 동측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
• 토지. 준주거지역 · 상업용 건부지 · 평지 · 가로장방형이며 공시지가는 2,254,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역과 비행안전제2구역(전술)에 포함되고, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
• 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 공동 위생·급배수·엘리베이터 설비가 있습니다.
• 환금성. 실거래 비교자료가 없고 3회 유찰된 근린시설입니다. 호별 경계와 표식이 불명확했던 현황까지 고려하면 아파트처럼 단순한 시세 비교로 접근하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 113호 경계 확인. 감정평가 당시 여러 1층 호실이 벽체 구분 없이 하나의 의류판매점으로 이용됐습니다. 현장에서 113호의 실제 경계·출입 구조·점유 범위를 확인해야 합니다.
• 호별 표식 확인. 감정평가서에는 각 호별 표식이 없다고 기재돼 있습니다. 현장 식별이 등기상 113호와 일치하는지 확인이 중요합니다.
• 점유관계 원본 대조. 조사된 점유자는 108호·109호·302호·502호·602호에 관한 내용입니다. 본건 113호에 대한 실제 점유·임대관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 가격 상한 보수적 설정. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 실거래 비교자료가 없습니다. 할인율 자체를 시세 메리트로 간주하지 마세요.
• 공동담보 확인. 2017년 및 2023년 불로봉무새마을금고 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 관련 등기 범위를 원본에서 함께 확인하세요.
• 배당 변동 가능성. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “34.3%까지 유찰됐다는 사실과 싸다는 판단은 다르다”

이 물건은 감정가 46,500,000원에서 세 차례 유찰돼 15,950,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2017.11.13. 불로봉무새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 실거래 비교자료가 없는 상태에서 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보고 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 더욱이 본건은 근린시설이고, 감정평가 당시 여러 1층 호실이 벽체 구분 없이 일체의 의류판매점으로 이용됐으며 호별 표식도 없었습니다. 권리는 비교적 단순하지만 현황과 환금성은 단순하지 않습니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가 자체가 아니라, 실제 113호의 독립 이용 가능성과 현장 점유, 그리고 그 상태를 감안한 적정 응찰가를 확인하는 데 있습니다.