대구지방법원 2025타경951. 본건은 대구광역시 동구 신기동 265-10의 1층110호 근린생활시설입니다. 소유자는 최재흥이고, 현재 등기상 말소기준권리는 2017년 11월 13일 설정된 불로봉무새마을금고 근저당권 채권최고액 600,000,000원입니다. 2023년 11월 29일 같은 금고의 후순위 근저당 360,000,000원과 2025년 7월 14일 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸하는 구조입니다.

가격은 감정가 173,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 59,339,000원입니다. 감정가 대비 34.3% 수준이지만, 본건에는 실거래 비교자료가 없습니다. 더구나 110호는 독립된 소매점처럼 벽체가 구획되어 있는 것이 아니라 감정평가상 109호·110호·111호·112호·113호가 호별 경계 없이 일체의 의류판매점으로 사용되고 있습니다. 따라서 이 사건은 낮아진 최저가보다 물리적 구획·점유·원상회복 가능성을 우선 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸

과거 동대구농업협동조합 근저당과 신암새마을금고 근저당, 조남정 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2017.11.13. 불로봉무새마을금고 근저당입니다. 이후 2023.11.29. 설정된 불로봉무새마을금고의 추가 근저당과 2025.07.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

② 임차·점유 조사 — 110호 직접 특정 여부가 핵심

현황조사와 문건접수에는 동일 건물 여러 호의 임차·점유 신고가 확인됩니다. 다만 아래 신고자들은 108호·109호·302호·502호·602호로 기재되어 있고, 110호를 직접 점유 부분으로 특정한 신고자는 표시되어 있지 않습니다. 특히 110호는 109~113호와 물리적으로 통합 사용 중이므로, 다른 호의 점유관계가 실제 매장 전체 점유와 어떻게 연결되는지는 현장 확인이 필요합니다.

보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일이 말소기준보다 빠르더라도 대항력을 확정할 수 없어 “대항력 가능·미상”으로 표시했습니다. 위 신고자 중 보증기관의 대위·승계 신고자는 없습니다.

③ 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 59,339,000원으로 감정가 173,000,000원의 34.3%입니다. 감정가 대비 하락폭만 보면 매우 커 보이지만, 이 사건에는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없습니다. 따라서 최저가가 시세보다 낮다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 없습니다.

오히려 본건은 3회 유찰됐고, 상가 5개 호가 하나의 매장으로 연결되어 있으며 호별 표식도 없다는 이용상 특성이 있습니다. 독립된 110호만의 환금성과 임대 가능성을 판단하려면 원상회복 후의 구조와 실제 전용 사용범위를 확인해야 합니다. 현재 가격은 “감정가 대비 낮다”까지만 확인 가능하고, “시세 대비 싸다”는 평가는 보류하는 것이 맞습니다.

④ 예상배당표 (매각가 59,339,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 채권최고액 합계 960,000,000원 중 57,870,898원이 배당되고 902,129,102원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신기중학교 북동측 인근에 위치한 근린생활시설로, 주변은 도로변 상가지대와 단독·다세대·아파트 등 일반주택지대, 시장지대가 함께 형성되어 있습니다.
• 교통. 일반차량 출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 남서측 인근에 신기역이 있어 대중교통을 포함한 일반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용. 본건 110호가 포함된 일련번호 2~6은 각각의 벽체 구분 없이 일체의 근린생활시설(소매점·의류판매점)로 사용 중이며, 원상회복 가능한 구조로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층~5층 건물로 사용승인일자는 1998.06.02입니다. 공동 위생설비·급배수설비·엘리베이터 설비가 되어 있습니다.
• 토지. 준주거지역의 상업용 건부지이며 토지는 평탄한 가로장방형입니다. 남측 약 10미터 포장도로와 동측 약 4미터 포장도로에 접하고, 공시지가는 2,254,000원/㎡입니다.
• 규제. 준주거지역, 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술)에 해당하며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 독립 호실의 일반적인 상가와 달리 109~113호가 하나의 매장으로 사용되고 각 호별 표식도 없어, 110호 단독의 임대·매각 수요는 현장 구조 확인 없이는 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 110호 경계 확인. 109~113호가 하나의 매장으로 연결되어 있으므로 110호의 실제 경계, 출입구, 내부 위치를 현장에서 확인하세요.
• 점유 관계 대조. 임차·점유 신고에는 109호 등 다른 호가 포함되어 있습니다. 특히 통합 매장의 실제 점유가 공부상 호실 구분과 일치하는지 확인이 필요합니다.
• 원상회복 확인. 감정평가에는 원상회복 가능한 구조라고 되어 있으나, 독립 호실로 복원할 경우의 물리적 상태와 사용 가능성을 직접 확인해야 합니다.
• 가격 판단 보류. 감정가 대비 34.3%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교자료가 없으므로 “시세보다 싸다”는 전제로 응찰가를 정하지 마세요.
• 배당 한계. 현재 회차에서는 채권 960,000,000원 중 57,870,898원만 배당되고 902,129,102원이 미배당입니다. 후순위 근저당에는 배당이 없습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 호실 표시와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “34.3%까지 떨어졌다”보다 “독립된 110호인가”가 먼저다

이 사건은 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 173,000,000원이 세 번 유찰되어 최저매각가가 59,339,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 실거래 시세가 없어 이 가격을 시세 대비 저가라고 판단할 수 없고, 110호는 감정평가상 109~113호와 벽체 구분 없이 하나의 의류판매점으로 사용 중입니다.

등기상으로는 2017.11.13. 불로봉무새마을금고 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다. 반면 실제 낙찰 판단에서는 호실 경계, 통합 점유, 원상회복, 독립 사용 가능성이 가격보다 앞선 검토 항목입니다. 권리 구조는 비교적 단순하지만, 물건 사용성과 가격 적정성은 보수적으로 봐야 하는 근린시설. 현재 단계의 결론입니다.