대구지방법원 2025타경951. 대구 동구 신기동 265-10의 1층 108호로, 감정평가상 근린생활시설(소매점-화장용품 판매점)으로 이용 중인 구분소유 부동산입니다. 감정가는 169,000,000원이었지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 82,810,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 표면적인 할인폭은 크지만 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 108호 점유자의 선순위 전입과 보증금 미상입니다.
말소기준권리는 2017.11.13 설정된 불로봉무새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 600,000,000원입니다. 이후 2023.11.29 설정된 같은 금융기관의 360,000,000원 근저당권과 2025.07.14 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 108호 김은경의 전입일은 2011.08.24로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 기록만으로 대항력과 실제 인수액을 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경951 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신기동 265-10 1층108호 |
| 도로명 | 대구광역시 동구 율하동로24길 29 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(소매점-화장용품 판매점) |
| 소유자 | 최재흥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 82,810,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 불로봉무새마을금고 / 888,684,940원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유 리스크가 선행
등기상 말소기준권리는 2017.11.13 불로봉무새마을금고 근저당권입니다. 2023.11.29 후순위 근저당권과 2025.07.14 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기만 보면 구조는 단순하지만, 108호 김은경의 전입일이 2011.08.24로 말소기준권리보다 앞서 있다는 점은 별도로 봐야 합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상 상태로 판단하는 것이 안전합니다.
② 108호 임차·점유 분석 — 최저가보다 먼저 확인할 부분
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은경 | 108호 | 2011.08.24 | 2025.08.19 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
같은 사건에서 조사된 다른 점유 기록 중에는 109호·302호·502호·602호처럼 본건 108호와 호수가 다른 기록도 있습니다. 이 리포트의 인수 판단은 108호와 직접 연결되는 김은경 점유 기록을 기준으로 합니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘싸다’는 결론은 보류
현재 최저매각가는 82,810,000원으로 감정가 169,000,000원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없고, 108호 선순위 점유자의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거가 부족합니다. 이 물건은 낙찰가보다 먼저 인수 가능 금액을 확정해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,890,580원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 불로봉무새마을금고 | 600,000,000원 | 80,919,420원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 불로봉무새마을금고 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권 960,000,000원 중 80,919,420원만 배당되고 879,080,580원이 미배당으로 남습니다. 이 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이며, 특히 108호 점유자의 보증금이 확인되지 않았으므로 매수인 인수액을 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신기중학교 북동측 인근으로, 도로변 상가지대와 후면의 단독·다세대·아파트 등 일반주택지대 및 시장지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 일반차량 출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장과 남서측 신기역이 있어 대중교통을 포함한 일반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 본건 1층 108호는 근린생활시설 중 소매점으로, 화장용품 판매점으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층~5층 건물이며 사용승인일은 1998.06.02입니다.
- 도로. 남측 약 10미터 2차선 포장도로와 동측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 상업용 건부지이며 토지는 가로장방형·평지입니다. 공시지가는 2,254,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제2구역(전술)에 포함되고 중로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 108호 보증금 확인. 김은경의 보증금과 확정일자를 확인해 매수인이 부담할 가능성이 있는 금액을 먼저 계산해야 합니다.
- 실질취득가로 판단. 최저가 82,810,000원에 인수 가능 금액을 더한 금액을 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.
- 배당요구 내용 대조. 김은경은 2025.08.19 배당요구 기록이 있으므로 실제 배당순위와 배당 가능액을 매각물건명세서와 원문으로 대조해야 합니다.
- 현황 점유 확인. 감정평가상 108호는 화장용품 판매점으로 이용 중입니다. 실제 사용자와 임대차관계를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 상가 환금성 점검. 실거래 비교 자료가 없는 만큼 인근 동일·유사 근린시설의 임대료와 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.13입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 선순위 점유 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 169,000,000원에서 두 차례 유찰되어 82,810,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 108호 김은경의 전입일이 2011.08.24로 말소기준권리보다 앞서고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원으로 확정할 수 없고, 실질취득가도 아직 미정입니다. 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하지만, 이 선순위 점유 문제를 해소하지 않은 채 최저가만 보고 응찰하는 것은 위험합니다. 결론은 등기 구조는 단순하지만, 점유·보증금 확인 전까지 가격 판단은 보류입니다.
