대구지방법원 2025타경951. 대상은 대구광역시 동구 신기동 265-10의 1층112호 근린생활시설입니다. 감정평가상 일련번호 일부 호실은 벽체 구분 없이 일체의 근린생활시설(소매점-의류 판매점)으로 이용 중이며 원상회복 가능한 구조입니다. 이 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층~5층이고 사용승인일은 1998.06.02.입니다.
등기부 자체의 말소 구조는 비교적 분명합니다. 현재 말소기준은 2017.11.13. 불로봉무새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 600,000,000원입니다. 이후 2023.11.29. 같은 불로봉무새마을금고의 채권최고액 360,000,000원 근저당과 2025.07.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경951 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신기동 265-10 1층112호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 동구 율하동로24길 29 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(소매점-의류 판매점) |
| 소유자 | 최재흥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 46,500,000원 / 15,950,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 청구액 | 888,684,940원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸형
1998.06.30. 국민은행 근저당, 1998.09.09. 국민은행 근저당, 2007.12.24. 신암새마을금고 근저당, 2008.04.18. 조남정 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매의 말소기준은 2017.11.13. 불로봉무새마을금고 근저당입니다. 2023.11.29. 후순위 근저당과 2025.07.14. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 사건 내 점유·임차 현황
| 점유자 / 임차인 | 호실 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은경 | 108호 | 2011.08.24 | 2025.08.19 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정우호 | 109호 | 미상 | 2025.08.19 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 백안숙 | 3층 302호 | 2018.06.07 | 2025.08.21 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주) 월성주택건설 최재흥 | 4층 502호 | 1998.11.20 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)월성씨앤씨 최재흥 | 4층 502호 | 2005.12.05 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 효성디엔씨 최효욱 | 5층 602호 | 2017.04.26 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)청송주택건설 정수민 | 5층 602호 | 2018.06.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
위 기록 중 말소기준일 이전 전입으로 대항력이 있다고 분류된 기록은 김은경, (주) 월성주택건설 최재흥, (주)월성씨앤씨 최재흥, 주식회사 효성디엔씨 최효욱입니다. 정우호는 전입일이 확인되지 않아 대항력 미상이고, 백안숙과 (주)청송주택건설 정수민은 말소기준일 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 분류돼 있습니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 46,500,000원, 현재 최저매각가는 15,950,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차는 감정가의 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 11,165,000원, 5회 유찰 시 7,815,499원입니다.
다만 이 사건에는 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지 비교할 수 없습니다. 더구나 근린시설이고 여러 호실이 일체형 매장으로 사용되는 구조이며 임대관계도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 15,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 687,100원 |
| 을구 7번 근저당권 · 불로봉무새마을금고 | 600,000,000원 | 15,262,900원 |
| 을구 9번 근저당권 · 불로봉무새마을금고 | 360,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 960,000,000원 중 예상배당은 15,262,900원이고, 미배당은 944,737,100원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모
- 이용상태. 일련번호 일부는 호별 경계구분 없이 일체의 근린생활시설 소매점-의류 판매점으로 이용 중이고 원상회복 가능한 구조입니다.
- 표식. 각 호별 표식이 없는 점이 감정평가서에 기재돼 있습니다. 현장에서 112호의 정확한 위치와 경계를 확인해야 합니다.
- 입지. 신기중학교 북동측 인근이며 도로변 상가지대와 단독·다세대·아파트 등 일반주택지대, 시장지대가 주변에 형성돼 있습니다.
- 교통. 일반차량 출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장과 남서측 인근 신기역이 있어 대중교통을 포함한 일반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 10미터 2차선 포장도로와 동측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 대지권 대상 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,254,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제2구역(전술)에 포함되고, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층~5층, 사용승인일 1998.06.02.이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 112호 현장 경계 확인. 각 호별 표식이 없고 일부 호실이 벽체 없이 일체의 매장으로 이용 중이므로 실제 점유선과 구분소유 경계를 확인해야 합니다.
- 임대차 범위 확인. 사건 내 대항력 있는 점유 기록의 보증금이 미상입니다. 각 임대차계약의 목적물이 112호와 관계되는지 대조해야 합니다.
- 정우호 대항력 확인. 109호 정우호는 전입일이 미상이라 대항력 판정이 확정되지 않았습니다.
- 배당요구 확인. 김은경은 2025.08.19., 정우호는 2025.08.19., 백안숙은 2025.08.21. 배당요구 기록이 있습니다.
- 실질취득비용 재산정. 인수되는 보증금이 확인되면 낙찰가만이 아니라 낙찰가와 실제 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34%까지 내려왔지만 실거래 시세가 없으므로 할인율만으로 싸다고 판단하지 말아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 34% 할인보다 중요한 것은 ‘누가 어디를 점유하는가’
이 물건은 감정가 46,500,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저가가 15,950,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 근린시설은 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 매력을 판단하기 어렵습니다.
등기부에서는 2017.11.13. 불로봉무새마을금고 근저당 이후 권리가 매각으로 소멸해 구조가 비교적 단순합니다. 그러나 사건 내에는 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 관련 기록이 있고 보증금이 확인되지 않았습니다. 게다가 감정평가상 일부 호실은 벽체 구분 없이 하나의 의류판매점으로 이용되고 각 호별 표식도 없습니다. 결국 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 112호의 실제 경계·점유자·임대차 범위와 인수보증금의 존재 여부입니다. 이 부분이 정리되기 전에는 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
