대구지방법원 2025타경951. 대상은 대구 동구 신기동 265-10의 4층 502호로, 감정평가상 근린생활시설(창고형 사무소)로 이용 중인 집합건물입니다. 말소기준권리는 2017.11.13. 불로봉무새마을금고 근저당권 600,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 2023.11.29. 같은 금고의 근저당권 360,000,000원과 2025.07.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 502호에는 (주) 월성주택건설 최재흥이 1998.11.20., (주)월성씨앤씨 최재흥이 2005.12.05. 전입한 것으로 조사돼 모두 말소기준권리보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 됩니다. 이 리포트에서는 두 건 모두 대항력 가능·미상으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경951 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신기동 265-10 4층502호 · 대구광역시 동구 율하동로24길 29 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(창고형 사무소) |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층~5층 · 사용승인 1998.06.02. |
| 소유자 | 최재흥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 52,582,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 불로봉무새마을금고 / 888,684,940원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인
등기부상 핵심은 단순합니다. 2017.11.13. 불로봉무새마을금고의 600,000,000원 근저당이 말소기준이고, 2023.11.29. 추가 근저당 360,000,000원과 경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행 근저당은 2007.12.12. 해지로 이미 말소됐습니다.
임차인·점유 조사 — 대항력/우선변제/승계 판정
| 성명·명칭 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은경 | 108호 | 2011.08.24 | 2025.08.19 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정우호 | 109호 | 미상 | 2025.08.19 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 백안숙 | 3층 302호 | 2018.06.07 | 2025.08.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주) 월성주택건설 최재흥 | 4층 502호 | 1998.11.20 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| (주)월성씨앤씨 최재흥 | 4층 502호 | 2005.12.05 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주식회사 효성디엔씨 최효욱 | 5층 602호 | 2017.04.26 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| (주)청송주택건설 정수민 | 5층 602호 | 2018.06.12 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 택건설 | 주거 · 호실 미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 | 미상 | 미상 |
대상 502호에 직접 기재된 점유자는 (주) 월성주택건설 최재흥과 (주)월성씨앤씨 최재흥입니다. 두 건 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 승계액을 확정하지 않았습니다.
② 가격 판단 — 24%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 219,000,000원은 4회 유찰을 거치며 현재 최저매각가 52,582,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차는 감정가의 24%입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어, 이 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지를 검증할 근거는 없습니다.
5회 유찰 시 매각가 시나리오는 36,807,400원, 6회 유찰 시에는 25,765,180원입니다. 가격은 더 내려가지만 점유·보증금 위험이 해소되지 않는다면, 낙찰가 하락만으로 실질취득 부담이 같은 비율로 줄어든다고 볼 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,582,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,346,476원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 불로봉무새마을금고 | 600,000,000원 | 51,235,524원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 불로봉무새마을금고 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 960,000,000원이고 현재 회차 예상배당은 51,235,524원, 미배당은 908,764,476원입니다. 신청채권자 청구액 888,684,940원도 현재 매각대금으로 충족되지 않습니다.
배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 산출되어 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 특히 502호 점유자의 보증금이 확인되지 않아 이 배당 계산만으로 실제 승계액을 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 대상 4층 502호는 근린생활시설 가운데 창고형 사무소로 이용 중입니다.
- 주위환경. 대구광역시 동구 신기동 ‘신기중학교’ 북동측 인근으로, 도로변 상가지대와 후면의 단독·다세대·아파트 등 일반주택지대 및 시장지대가 형성돼 있습니다.
- 교통. 일반차량 출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장, 남서측 인근에 지하철 신기역이 소재해 일반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 10미터 2차선 포장도로 및 동측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 상업용 건부지 · 평지 · 가로장방형 · 공시지가 2,254,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술)에 포함되고 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설인 데다 이미 4회 유찰된 물건으로, 최저가 하락 자체보다 실제 점유관계와 매수수요를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 502호 임대차 원본 확인. (주) 월성주택건설 최재흥, (주)월성씨앤씨 최재흥의 보증금·확정일자·현재 점유 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 재확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 승계 대상 보증금이 확인되면 최저가 52,582,000원에 더해 실제 취득부담을 다시 계산해야 합니다.
- 24% 착시 경계. 최근 실거래 비교근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단하지 마세요.
- 회차별 배당 확인. 현재 미배당 908,764,476원이며, 5회 유찰 시 924,255,133원, 6회 유찰 시 935,098,593원으로 증가합니다.
- 호별 표시 확인. 감정평가에는 각 호별 표식이 없는 점을 참고하도록 기재돼 있으므로 현장에서는 대상 4층 502호의 실제 위치와 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 현장 이용상태 확인. 감정 당시 502호는 창고형 사무소로 조사됐으므로 현재 영업·점유 상태가 동일한지 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 유찰”보다 먼저 볼 것은 502호의 미상 보증금
이 사건은 숫자만 보면 강하게 할인된 물건입니다. 감정가 219,000,000원이 4회 유찰돼 현재 최저가는 52,582,000원, 감정가의 24%입니다. 그러나 가격만 낮아졌을 뿐 502호의 인수 위험은 아직 숫자로 확정되지 않았습니다.
말소기준권리 이후의 근저당은 매각으로 소멸하지만, 대상 호실에는 1998.11.20.과 2005.12.05.의 선행 점유 기재가 있고 보증금·확정일자가 미상입니다. 그래서 이 사건의 핵심은 “52,582,000원이 싸냐”가 아니라 “52,582,000원 외에 얼마를 더 부담할 수 있느냐”를 먼저 확정하는 것입니다. 실거래 비교자료도 없어 현 단계에서 가격 메리트에 가점을 줄 근거가 부족합니다. 권리 선후관계는 단순하지만, 실질취득액은 미확정. 4회 유찰이라는 할인율보다 502호 점유관계 확인이 입찰의 선결조건입니다.
