대구지방법원 2025타경951. 신기동 265-10의 4층 502호로, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(창고형 사무소)입니다. 등기상 말소기준권리는 2017.11.13. 설정된 불로봉무새마을금고 근저당권 600,000,000원이고, 2023.11.29. 같은 금고의 후순위 근저당권 360,000,000원과 2025.07.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 조사된 점유자 가운데 2011.08.24., 1998.11.20., 2005.12.05., 2017.04.26.처럼 말소기준일보다 앞선 전입 기록이 있고, 이들의 보증금은 확인되지 않았습니다. 특히 4층 502호에는 (주) 월성주택건설 최재흥과 (주)월성씨앤씨 최재흥의 선순위 전입 기록이 확인됩니다. 보증금이 미상인 상태에서는 최저가 36,807,000원만으로 실질취득가를 계산하거나 ‘감정가 대비 싸다’고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경951 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신기동 265-10 4층502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(창고형 사무소) |
| 소유자 | 최재흥 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 36,807,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 불로봉무새마을금고 / 888,684,940원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 토지 용도지역 | 준주거지역 · 상업용 |
| 공시지가 | 2,254,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유는 단순하지 않다
현재 등기상 말소기준은 2017.11.13. 불로봉무새마을금고 근저당권입니다. 뒤의 2023.11.29. 근저당권과 2025.07.14. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 선순위 전입 점유자의 보증금이 확인되지 않아, 등기권리의 소멸만으로 매수인 부담이 없다고 결론 내릴 수 없습니다.
② 점유자·임차관계 — 보증금 미상이 핵심 위험
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 배당요구 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은경 | 108호 | 2011.08.24 | 있음 | 2025.08.19 | 미상 |
| 정우호 | 109호 | 미상 | 미상 | 2025.08.19 | 미상 |
| 백안숙 | 3층 302호 | 2018.06.07 | 없음 | 2025.08.21 | 미상 |
| (주) 월성주택건설 최재흥 | 4층 502호 | 1998.11.20 | 있음 | 해당 없음 | 미상 |
| (주)월성씨앤씨 최재흥 | 4층 502호 | 2005.12.05 | 있음 | 해당 없음 | 미상 |
| 주식회사 효성디엔씨 최효욱 | 5층 602호 | 2017.04.26 | 있음 | 해당 없음 | 미상 |
| (주)청송주택건설 정수민 | 5층 602호 | 2018.06.12 | 없음 | 해당 없음 | 미상 |
| 택건설 | 주거 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
③ 가격 판단 — 5회 유찰만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 36,807,000원으로 감정가 219,000,000원의 16.81%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 비교할 실거래 시세가 없고 선순위 점유자의 보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 낙폭을 가격 메리트로 곧바로 해석하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,807,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,062,526원 |
| 2. 근저당 · 불로봉무새마을금고 | 600,000,000원 | 35,744,474원 |
| 3. 후순위 근저당 · 불로봉무새마을금고 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 960,000,000원 중 예상배당은 35,744,474원이며 미배당은 924,255,526원입니다. 위 배당표의 매수인 인수 0원 표시는 채권배당 시뮬레이션 기준입니다. 선순위 점유자의 보증금이 미상인 만큼 실제 임차보증금 인수 위험을 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 4층 502호는 근린생활시설 중 창고형 사무소로 이용 중입니다.
- 입지. 신기중학교 북동측 인근이며, 도로변 상가지대와 단독·다세대·아파트 등 일반주택지대 및 시장지대가 혼재합니다.
- 교통. 일반차량 출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장, 남서측 인근에 신기역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 10미터 2차선 포장도로와 동측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역, 상업용 토지이며 지형은 평지·가로장방형입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제2구역(전술)에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층~5층 건물이며 사용승인일자는 1998.06.02.입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 4층 502호 선순위 점유 확인. (주) 월성주택건설 최재흥의 1998.11.20. 전입, (주)월성씨앤씨 최재흥의 2005.12.05. 전입이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 현재 점유관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인 전 실질취득 계산 금지. 보증금이 미상인 상태에서는 36,807,000원을 총 취득비용으로 볼 수 없습니다.
- 대항력 미상 점유자 확인. 정우호·택건설은 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
- 배당요구 여부 구분. 김은경·정우호·백안숙은 배당요구 기록이 있으나, 나머지 조사된 점유자 중에는 배당요구 기록이 없는 경우가 있습니다.
- 호별 현황 확인. 감정평가에는 각 호별 표식이 없는 점을 참고하도록 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 현장 임대·매매 수준을 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “17% 낙찰가보다 인수액 확인이 먼저”
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 219,000,000원에서 36,807,000원까지 내려온 5회 유찰입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 그 할인율이 아닙니다. 2017.11.13. 말소기준보다 앞선 전입 기록이 여러 건이고, 특히 대상 4층 502호에도 선순위 전입이 두 건 존재하면서 보증금은 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 단계에서 안전하게 말할 수 있는 것은 등기상 후순위 권리는 소멸한다는 점까지입니다. 매수인이 실제로 부담할 보증금과 실질취득가는 확정할 수 없습니다. 36,807,000원이라는 최저가가 아무리 낮아 보여도, 선순위 보증금이 확인되기 전에는 시세 대비 저렴하다는 판단도 유보해야 합니다.
