117,760,000원
서울남부지방법원 2024타경117959. 방화동 공항타워팰리스오피스텔 제2동 6층 603호, 감정평가상 오피스텔(주거용)입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.05.25 씨에스핀테크대부주식회사 근저당권 250,000,000원입니다. 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 흐름이지만, 권리분석의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다.
김은혜는 2022.04.22 전입, 2022.03.28 확정일자, 보증금 130,000,000원이며 배당요구도 했습니다. 현재 매각가 117,760,000원을 가정하면 집행비용 2,448,640원 다음으로 115,311,360원을 배당받고, 남는 14,688,640원은 매수인 인수로 계산됩니다. 즉 낙찰가가 내려가도 인수액이 커져 총 취득부담이 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경117959 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 개화동로29길 14, 제2동 제6층 제603호 (방화동, 공항타워팰리스오피스텔) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상10층 · 사용승인일 2016.02.22 · 제6층 제603호 |
| 소유자 | 주식회사두솔 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 117,760,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차인이 승부처
말소기준권리는 2022.05.25 씨에스핀테크대부주식회사 근저당권입니다. 갑구 11번 주식회사바른자산대부관리 가압류, 현재 임의경매개시결정, 강서구 압류 등은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 반면 김광일과 김은혜의 전입은 말소기준일보다 먼저입니다. 특히 김은혜는 보증금·확정일자·배당요구가 확인돼 미배당 보증금의 인수구조가 계산되지만, 김광일은 보증금과 확정일자가 미상이라 별도 확인이 필수입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광일 부분 미상 · 용도 미상 | 2022.03.16 / 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김은혜 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.22 / 2022.03.28 | 130,000,000원 | 2024.05.10 | 있음 | 있음 | 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 64%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 117,760,000원으로 감정가 184,000,000원의 64%입니다. 그러나 김은혜의 미배당 인수액 14,688,640원을 합치면 알려진 범위의 실질취득은 132,448,640원입니다. 여기에 김광일의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 취득부담은 더 커질 수 있습니다.
동일 물건군의 실거래 비교 근거가 없어 이 실질취득액이 시세보다 낮은지 높은지는 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 숫자만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 김은혜 인수액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 117,760,000원 | 14,688,640원 | 감정가 64% |
| 3회 유찰 시 | 94,208,000원 | 37,887,744원 | 감정가 51% |
| 4회 유찰 시 | 75,366,400원 | 56,390,195원 | 감정가 41% |
③ 예상배당표 (매각가 117,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,448,640원 |
| 1. 임차인 김은혜 보증금 | 130,000,000원 | 115,311,360원 |
| 2. 근저당 · 씨에스핀테크대부주식회사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사바른자산대부관리 | 648,795,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금이 집행비용과 김은혜의 우선변제에 전부 소진됩니다. 김은혜의 미배당 보증금 14,688,640원은 매수인 인수로 계산됩니다. 김광일의 보증금은 미상이므로 이 표에 금액으로 반영할 수 없으며, 실제 인수부담은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당도 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방화중학교 남측에 위치하며, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설·학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 공항시장역(9호선), 송정역(5호선)이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 건물이며 사용승인일은 2016.02.22입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스·화재탐지·소화전·주차·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 432.0㎡, 공시지가는 5,800,000원/㎡입니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김광일 임대차 확인. 2022.03.16 전입은 말소기준 2022.05.25보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유 범위·배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 김은혜 미배당 인수 반영. 현재 회차 기준 예상 인수액 14,688,640원을 낙찰가와 별개 비용으로 보지 말고 실질취득액에 합산해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 3회 유찰 시 인수액 37,887,744원, 4회 유찰 시 56,390,195원으로 증가하므로 최저가 하락폭이 그대로 취득비용 절감으로 이어지지 않습니다.
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고 동일 건물·인근 주거용 오피스텔 거래와 임대가를 직접 대조해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위 변동요소를 매각물건명세서와 배당 관련 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 최저가”보다 중요한 것은 인수액
이 사건은 표면적으로 감정가 184,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 117,760,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 김은혜의 대항력 있는 보증금 130,000,000원 중 현재 회차에서 14,688,640원이 미배당으로 남아, 알려진 범위의 실질취득은 132,448,640원입니다. 더구나 김광일은 2022.03.16 전입으로 말소기준보다 앞서면서 보증금이 미상입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 유찰됐느냐”가 아니라 “최종적으로 얼마를 인수하느냐”입니다. 후순위 등기권리는 정리되지만 선순위 임차관계가 남아 있는 만큼, 김광일의 임대차 내용을 확정하기 전에는 안전한 취득가격을 계산하기 어렵습니다. 최저가만 보면 매력적으로 보일 수 있으나, 권리확정 전 입찰은 보수적으로 접근해야 합니다.
