서울남부지방법원 2024타경117959. 강서구 방화동 공항타워팰리스오피스텔 제2동 6층 605호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔(주거용)이고 건물은 지하1층·지상10층, 사용승인일은 2016.02.22입니다. 현재 소유자는 주식회사두솔입니다. 감정가 235,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 150,400,000원입니다.
등기상 말소기준권리는 2022.05.25 씨에스핀테크대부주식회사 근저당권 300,000,000원입니다. 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정과 권영광의 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸 대상으로 잡혀 있습니다. 다만 경매 권리분석에서는 등기의 선후만 보지 않고 임차인의 실제 대항력 발생시점을 함께 확인해야 합니다. 이 사건은 바로 그 부분이 아직 정리되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경117959 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 개화동로29길 14, 제2동 제6층 제605호 (방화동, 공항타워팰리스오피스텔) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) · 지하1층/지상10층 중 제6층 |
| 소유자 | 주식회사두솔 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 150,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 360,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.25 · 을구 12번 · 씨에스핀테크대부주식회사 근저당권 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 전입한 임차인이 있다
등기상 말소기준 자체는 명확합니다. 2022.05.25 씨에스핀테크대부주식회사 근저당권입니다. 이후 2022.06.22 주식회사바른자산대부관리의 가압류, 2022.12.09 권영광의 주택임차권, 2024.06.13 임의경매개시결정, 2024.12.20 강서구의 압류는 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸 대상으로 잡혀 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 둘 다 확인 과제가 남는다
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광일 점유 부분 미상 | 전입 2022.03.16 확정일자 미상 | 미상 | 2024.07.26 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권영광 건물 2동 605호 전부 · 주거 | 전입일 미상 확정 2018.10.02 | 170,000,000원 | 2022.12.09 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 권영광은 임대차계약일이 2016.10.12, 증액계약일이 2018.09.29이고, 보증금은 150,000,000원에서 20,000,000원 증액된 170,000,000원입니다. 확정일자는 최초 계약 2016.10.12, 증액분은 2018.10.02로 기재돼 있습니다. 다만 주민등록일자와 점유개시일자가 확인되지 않아 대항력 판정은 불가합니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,905,600원 |
| 2. 근저당 · 씨에스핀테크대부주식회사 | 300,000,000원 | 147,494,400원 |
| 3. 가압류 · 주식회사바른자산대부관리 | 648,795,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 채권 총액 948,795,383원 중 147,494,400원이 배당되고 미배당은 801,300,983원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 집행비용·근저당·가압류 중심의 계산이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
배당 시뮬레이션에는 매수인 인수가 0원으로 계산돼 있지만, 권리분석 결론을 그대로 0원으로 확정할 수는 없습니다. 김광일의 선순위 가능 전입과 권영광의 대항력 판정이 남아 있기 때문입니다. 배당표상의 0원과 법률상 실제 인수 가능성은 분리해서 봐야 하는 사건입니다.
④ 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가 235,000,000원의 64%인 150,400,000원입니다. 3회 유찰 시 120,320,000원, 4회 유찰 시 96,256,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건에서는 낙찰가 하락 자체를 곧바로 투자 메리트로 연결해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 64% | 150,400,000원 | 147,494,400원 | 801,300,983원 |
| 3회 유찰 · 51% | 120,320,000원 | 117,835,520원 | 830,959,863원 |
| 4회 유찰 · 41% | 96,256,000원 | 94,123,392원 | 854,671,991원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 방화동 소재 방화중학교 남측에 위치하며, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설·학교가 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 공항시장역(9호선), 송정역(5호선)이 소재해 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스·화재탐지·소화전·주차·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 12미터 내외 도로와 서측 약 2~3미터 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역 등이며, 토지 공시지가는 5,800,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층 건물이며 사용승인일은 2016.02.22입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김광일 임대차 확인. 2022.03.16 전입의 실제 점유 여부, 계약서, 보증금, 확정일자를 확인해야 합니다. 말소기준 2022.05.25보다 앞선 전입이라 최우선 확인 대상입니다.
- 권영광 대항력 확인. 170,000,000원 임차권의 주민등록일과 최초 점유개시일을 확인해야 합니다. 대항력이 인정되면 현재 최저가만으로 실질취득비용을 판단할 수 없습니다.
- 배당요구와 배당순위 확인. 김광일은 2024.07.26, 권영광은 2022.12.09 배당요구가 기재돼 있습니다. 실제 배당표와 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 2회 유찰·64%는 감정가 대비 하락률일 뿐입니다. 임차인 인수액이 확정되기 전에는 낙찰가만으로 싸다고 판단하지 마십시오.
- 현장 점유 확인. 현재 605호를 누가 실제 점유하고 있는지 확인해야 두 임차인의 관계와 명도 난도를 판단할 수 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 조세채권은 실제 인수·배당 및 명도비용에 영향을 줄 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 ‘임차인 원본 확인’
감정가 235,000,000원에서 2회 유찰돼 150,400,000원까지 내려온 숫자만 보면 가격이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건은 가격보다 권리 확인 순서가 앞서는 물건입니다. 김광일의 2022.03.16 전입은 말소기준 2022.05.25보다 빠르고 보증금이 미상입니다. 권영광은 170,000,000원의 임차보증금이 등기돼 있지만 주민등록일과 점유개시일이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다.
특히 권영광에게 대항력이 확인되는 경우 보증금이 현재 최저가보다 크므로, 낙찰가 하락이 그대로 실질취득비용 하락으로 이어지지 않을 수 있습니다. 여기에 김광일의 보증금까지 미상이라 현재 단계의 정확한 결론은 “인수 0원”이 아니라 “인수액 확정 불가”입니다. 이 사건은 2회 유찰이라는 숫자보다 두 임차인의 계약·점유·전입 원본을 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 유형입니다.
