서울남부지방법원 2024타경117959. 강서구 방화동 공항타워팰리스오피스텔 제2동 7층 704호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔(주거용)이며, 현재 소유자는 주식회사두솔입니다. 등기상 말소기준권리는 2022년 5월 25일 설정된 씨에스핀테크대부주식회사 근저당권 채권최고액 250,000,000원입니다. 그 이후 가압류·경매개시결정·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기상 후순위 권리가 아니라 임차인입니다. 고원진은 2020년 11월 30일 주민등록, 2020년 11월 24일 확정일자를 갖춘 보증금 150,000,000원의 임차인으로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 현재 최저가에서 집행비용을 제외한 115,311,360원을 배당받는다고 가정하면 34,688,640원이 남아 매수인에게 인수될 수 있습니다. 따라서 최저가 117,760,000원만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경117959 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 개화동로29길 14, 제2동 제7층 제704호 (방화동, 공항타워팰리스오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) |
| 소유자 | 주식회사두솔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층/지상10층 · 사용승인일 2016.02.22 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 117,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구액 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도
말소기준은 2022.05.25. 을구 14번 씨에스핀테크대부주식회사 근저당권입니다. 2022.06.22. 주식회사바른자산대부관리 가압류, 2023.01.25. 고원진 주택임차권, 2024.06.13. 임의경매개시결정, 2024.12.20. 강서구 압류 등 말소기준 이후 등기는 매각으로 소멸합니다. 그러나 고원진의 임차권등기는 2023년에 되었어도 실제 주민등록과 확정일자는 2020년으로 말소기준보다 앞서므로 보증금 미회수분 인수 문제가 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고원진 건물 전부 · 주거 | 2020.11.30 2020.11.24 | 150,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
| 김광일 점유 부분 미상 | 2022.03.16 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
고원진은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차 예상배당은 115,311,360원으로, 보증금 150,000,000원 중 34,688,640원이 미배당으로 남습니다. 김광일은 2024.07.26. 배당요구를 했지만 보증금·확정일자가 미상이라 배당순위와 인수액을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 117,760,000원이 실제 취득가가 아니다
현재 최저매각가는 감정가의 64%인 117,760,000원입니다. 그러나 고원진 보증금 미배당분 34,688,640원을 더하면, 알려진 범위의 최소 실질취득은 152,448,640원입니다. 이는 감정가 184,000,000원의 약 82.9% 수준입니다. 그리고 이 계산에는 김광일의 미상 보증금 인수 가능성이 포함되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 고원진 인수 | 알려진 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 117,760,000원 | 34,688,640원 | 152,448,640원 |
| 3회 유찰 시 | 94,208,000원 | 57,887,744원 | 152,095,744원 |
| 4회 유찰 시 | 75,366,400원 | 76,390,195원 | 151,756,595원 |
실거래 가격을 근거로 한 시세 판단은 하지 않습니다. 이 사건에서는 감정가와 최저가보다 임차보증금 미배당 인수를 합친 실질취득액을 먼저 보는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,448,640원 |
| 1. 임차인 고원진 보증금 | 150,000,000원 | 115,311,360원 |
| 2. 씨에스핀테크대부주식회사 근저당 | 250,000,000원 | 0원 |
| 3. 주식회사바른자산대부관리 가압류 | 648,795,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,448,640원을 제외한 매각대금 전액이 고원진에게 배당되는 계산입니다. 고원진 보증금 부족분 34,688,640원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 김광일의 보증금이 확인될 경우 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 강서구 방화동 방화중학교 남측에 위치하며, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 공항시장역(9호선), 송정역(5호선)이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)이며 위생·급배수·승강기·도시가스·화재탐지·소화전·주차·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 12미터 내외 도로와 서측 약 2~3미터 도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지, 총 432.0㎡이며 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 5,800,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 도시지역·근린상업지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준. 현재 최저가 117,760,000원에 고원진 인수 34,688,640원을 더한 152,448,640원부터 계산해야 합니다.
- 김광일 보증금 확인. 2022.03.16. 전입은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 보증금과 실제 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 고원진 배당 결과 확인. 예상배당 115,311,360원과 미배당 34,688,640원은 현재 회차 가정치입니다. 실제 배당표에서 최종 미회수액을 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 고원진 인수액이 늘어 알려진 실질취득은 약 152,000,000원 수준에서 크게 변하지 않습니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 현재 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 서류와 배당요구 현황을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건의 최신본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰가”보다 중요한 것은 미배당 인수
이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 184,000,000원에서 2회 유찰된 최저가 117,760,000원입니다. 하지만 대항력 있는 고원진의 보증금 150,000,000원이 낙찰가보다 커 현재 회차에서 34,688,640원 인수가 예상되고, 알려진 최소 실질취득은 152,448,640원입니다.
더 중요한 변수는 김광일입니다. 2022.03.16. 전입으로 말소기준보다 앞서 있지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 이 사건은 “2회 유찰돼 64%까지 내려온 오피스텔”이 아니라, 알려진 인수액에 미상 임차인의 추가 인수 가능성까지 점검해야 하는 사건으로 보는 것이 정확합니다. 가격보다 인수액 확정이 먼저입니다.
