서울남부지방법원 2024타경117959. 방화동 공항타워팰리스오피스텔 제2동 704호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 감정가 184,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 94,208,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보고 할인율을 판단하면 안 됩니다. 2020.11.30 전입하고 2020.11.24 확정일자를 받은 고원진의 보증금은 150,000,000원이고, 말소기준권리인 2022.05.25 씨에스핀테크대부주식회사 근저당보다 앞섭니다.
현재 최저가 94,208,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 2,095,744원이 먼저 빠지고, 고원진에게 92,112,256원이 배당됩니다. 남은 57,887,744원은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이므로 매수인 인수로 계산됩니다. 즉 알려진 권리만 놓고도 94,208,000원 + 57,887,744원 = 152,095,744원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경117959 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 개화동로29길 14, 제2동 제7층 제704호 (방화동, 공항타워팰리스오피스텔) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) |
| 소유자 | 주식회사두솔 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 94,208,000원 (3회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2022.05.25. 을구 14번 근저당권 · 씨에스핀테크대부주식회사 · 채권최고액 250,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 박흥식 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2022.05.25 씨에스핀테크대부주식회사 근저당권입니다. 이후 2022.06.22 주식회사바른자산대부관리 가압류, 2023.01.25 고원진 임차권등기, 2024.06.13 임의경매개시결정, 2024.12.20 강서구 압류는 매각으로 소멸 대상으로 정리되어 있습니다. 다만 임차인의 대항력은 임차권등기 접수일만 보는 것이 아니라 실제 전입·점유 등 선행 요건을 함께 봐야 합니다.
고원진은 전입 2020.11.30, 점유개시 2020.11.27, 확정일자 2020.11.24로 말소기준보다 빠르고 보증금은 150,000,000원입니다. 배당요구가 반영되어 우선변제를 받더라도 전액 배당되지 않는 현 회차에서는 부족분 57,887,744원이 매수인에게 남습니다. 김광일 역시 전입일 2022.03.16이 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이라 승계 여부와 금액을 단정하면 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 확인 대상 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고원진 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.11.30 2020.11.24 | 150,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 57,887,744원 |
| 김광일 점유 부분·용도 미상 | 2022.03.16 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 94,208,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,095,744원 |
| 1. 임차인 고원진 보증금 | 150,000,000원 | 92,112,256원 |
| 2. 근저당 · 씨에스핀테크대부주식회사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사바른자산대부관리 | 648,795,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용과 고원진의 일부 보증금만 배당되고, 고원진 보증금 부족분 57,887,744원이 매수인 인수로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 김광일의 보증금은 미상이므로 위 인수액에 포함되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방화중학교 남측에 위치하며, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설·학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 공항시장역(9호선), 송정역(5호선)이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)이며 건물 사용승인일은 2016.02.22입니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 부정형 토지로 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 북측 약 12미터 내외 도로와 서측 약 2~3미터 도로에 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·승강기·도시가스·화재탐지·소화전·주차·난방설비가 갖춰져 있고 위반건축물 표시가 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김광일 보증금부터 확인. 전입일 2022.03.16은 말소기준 2022.05.25보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유관계를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 반드시 확정해야 합니다.
- 고원진 미배당 승계 반영. 현재 최저가 기준 예상 인수액은 57,887,744원입니다. 응찰가 계산에서 반드시 더해야 합니다.
- 유찰을 할인으로 착각하지 않기. 4회·5회 유찰로 최저가가 내려가도 고원진 인수액은 76,390,195원, 91,192,156원으로 증가합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 자료가 없어 152,095,744원의 알려진 실질취득가가 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 예상치이므로 실제 배당순위와 금액을 원본 서류로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “94,208,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 최저가와 실질취득가를 분리해서 보는 것입니다. 화면에 보이는 최저가는 94,208,000원이지만 고원진의 미배당 보증금 57,887,744원을 더하면 현재 알려진 기준 실질취득은 152,095,744원입니다. 더 유찰돼도 낙찰가 하락분 상당 부분이 고원진 인수액 증가로 바뀌는 구조이므로, “3회 유찰·감정가의 51.2%”만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다.
여기에 김광일은 말소기준보다 빠른 2022.03.16 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 현 단계에서는 추가 인수 위험의 최대 금액을 알 수 없는 상태입니다. 실거래 시세 자료 역시 없어 알려진 실질취득가가 시장가격보다 싼지도 확정할 수 없습니다. 결론은 단순합니다. 최저가는 낮지만 권리비용은 낮지 않고, 미상 임차인까지 남아 있어 보증금 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
