서울남부지방법원 2024타경117959. 방화동 공항타워팰리스오피스텔 제2동 9층 901호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔(주거용)이며, 감정가 349,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 223,360,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2021.11.29 설정된 중랑신용협동조합 근저당권 255,600,000원입니다.
이 말소기준권리 뒤에는 씨에스핀테크대부주식회사 근저당 450,000,000원, 주식회사바른자산대부관리 가압류 648,795,383원, 현재 경매개시결정과 강서구 압류가 이어집니다. 제공된 배당계산에서는 이들 후순위 권리는 현재 매각가에서 미배당이 발생하지만, 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경117959 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 개화동로29길 14, 제2동 제9층 제901호 (방화동, 공항타워팰리스오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔(주거용) |
| 현재 등기상 소유자 | 주식회사두솔 |
| 감정가 / 최저가 | 349,000,000원 / 223,360,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 청구액 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인 | 2016.02.22 · 지하1층/지상10층 건물 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.11.29 중랑신협
현재 권리분석의 기준은 을구 12번 중랑신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 그보다 앞선 가처분, 강제경매, 다수의 근저당과 압류는 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 임차인 — 1명, 전입은 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광일 | 2022.03.16 | 미상 | 2024.07.26 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김광일의 전입신고일은 2022.03.16으로, 말소기준인 중랑신용협동조합 근저당 2021.11.29보다 뒤입니다. 따라서 조사자료의 판정대로 대항력은 없습니다. 다만 현재 조사된 보증금은 미상이고 우선변제 여부도 확정되지 않아, 실제 배당관계는 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 다시 확인할 필요가 있습니다.
등기부에는 같은 김광일 명의로 2023.06.12 주택임차권등기가 있었고, 당시 기재된 임차보증금은 10,000,000원, 차임은 500,000원, 임대차계약일은 2022.03.10, 확정일자는 2022.03.21이었습니다. 이 임차권등기는 2024.04.17 해제로 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 조사 임차보증금은 별도로 미상으로 기재되어 있으므로, 과거 임차권등기의 10,000,000원을 현재 보증금으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 현황상 가장 중요한 확인점 — 901호인데 출입문은 두 개
특히 임차인의 점유 부분과 이용 상태도 조사상 미상입니다. 따라서 입찰 전에는 두 출입문이 하나의 전유부분 내부에서 어떻게 연결되는지, 각각 누가 점유하고 있는지, 공부상 901호와 실제 사용구획이 일치하는지를 직접 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 223,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,927,040원 |
| 을구 12번 근저당 · 중랑신용협동조합 | 255,600,000원 | 219,432,960원 |
| 을구 13번 근저당 · 씨에스핀테크대부주식회사 | 450,000,000원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 주식회사바른자산대부관리 | 648,795,383원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 합계 1,354,395,383원 중 현재 가정 배당액은 219,432,960원, 미배당액은 1,134,962,423원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
현재 회차에서 채권 미배당은 1,134,962,423원입니다. 3회 유찰 시 가정 매각가 178,688,000원에서는 미배당이 1,179,009,015원, 4회 유찰 시 142,950,400원에서는 1,214,246,289원으로 늘어납니다. 어느 시나리오에서도 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 오피스텔(주거용)이며, 건물 사용승인일은 2016.02.22입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 방화동 방화중학교 남측에 위치하며, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 공항시장역(9호선), 송정역(5호선)이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스·화재탐지·소화전·주차·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 근린상업지역입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 위반건축물. 제공된 감정정보상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 901호·907호 출입문 확인. 공부상 1개호와 현황상 두 출입문의 관계, 내부 연결 여부와 실제 점유범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차보증금 재확인. 현재 조사 임차인의 보증금은 미상입니다. 과거 말소된 임차권등기의 10,000,000원과 현재 임대차를 동일하게 보지 말고 최신 명세서를 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인의 점유 부분·용도가 미상이고 관계인 가능성도 표시되어 있어 실제 사용자를 확인해야 합니다.
- 가격검증. 최저가가 감정가의 64%라는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 말고 인근 오피스텔 실거래와 현재 매물가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 배당관계 서류를 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 현재 등기에는 과거 말소·이전 이력이 다수 있으므로 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 함께 대조하는 것이 안전합니다.
맺으며 — 권리 인수보다 ‘현황 확인’이 승부처
이 사건은 배당계산상 매수인 인수 0원이고, 조사 임차인의 전입도 말소기준권리보다 늦어 대항력 문제는 크지 않습니다. 권리 인수만 놓고 보면 비교적 정리가 되는 구조입니다.
하지만 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 이미 2회 유찰·감정가의 64%까지 내려왔어도 실거래 시세가 없어 가격 우위를 확인할 수 없고, 공부상 하나의 호실에 901호와 907호로 표시된 두 개의 출입문이 존재합니다. 여기에 임차보증금 미상, 관계인 가능성까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘권리가 소멸하느냐’보다 실제 점유·구획이 무엇이고, 223,360,000원이 현 시세 대비 적정한가를 확인하는 데 있습니다.
