🏷️ 최저가 178,688,000원 📉 감정가의 51.2% 🛡️ 매수인 인수 0원 🚪 901호·907호 현황 확인
서울남부지방법원 2024타경117959. 방화동 공항타워팰리스오피스텔 제2동 9층 901호입니다. 감정가는 349,000,000원이고 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 178,688,000원입니다. 등기상 말소기준은 2021.11.29. 설정된 중랑신용협동조합 근저당권 255,600,000원입니다. 이후 씨에스핀테크대부주식회사 근저당, 주식회사바른자산대부관리 가압류, 경매개시결정과 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조로 정리됩니다.
가격은 감정가의 절반 수준까지 내려왔지만, 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 비교할 최근 실거래 자료가 확인되지 않기 때문입니다. 이 사건에서 더 중요한 것은 점유·현황의 불확실성입니다. 조사된 김광일의 전입일은 2022.03.16.으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만 보증금은 확인이 필요하고, 매각물건명세서에는 공부상 1개호와 달리 현황상 901호와 907호로 표시된 두 출입문이 있다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경117959 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 개화동로29길 14, 제2동 제9층 제901호 (방화동, 공항타워팰리스오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) |
| 소유자 | 주식회사두솔 |
| 감정가 / 최저가 | 349,000,000원 / 178,688,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 사용승인일 | 2016.02.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.11.29. 중랑신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 255,600,000원입니다. 그 뒤 설정된 씨에스핀테크대부주식회사 근저당권 450,000,000원, 주식회사바른자산대부관리 가압류 648,795,383원, 2024.06.13. 임의경매개시결정 및 2024.12.20. 강서구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 51.2%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 178,688,000원으로 감정가 349,000,000원의 51.2%입니다. 다만 최근 실거래 비교자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 세 차례 유찰됐다는 사실 자체는 응찰자들이 앞선 가격대에서 매수를 선택하지 않았다는 결과이므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 178,688,000원 | 175,386,368원 | 1,179,009,015원 |
| 4회 유찰 시 | 142,950,400원 | 140,149,094원 | 1,214,246,289원 |
| 5회 유찰 시 | 114,360,320원 | 111,959,276원 | 1,242,436,107원 |
현재 회차에서도 채권 총액 1,354,395,383원 가운데 채권자 배당은 175,386,368원에 그치며, 1,179,009,015원의 미배당이 발생합니다. 한 회차 더 내려가면 미배당은 1,214,246,289원, 두 회차 더 내려가면 1,242,436,107원으로 커집니다. 다만 이 미배당은 후순위 채권자의 문제이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 178,688,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,301,632원 |
| 2. 근저당 · 중랑신용협동조합 | 255,600,000원 | 175,386,368원 |
| 3. 근저당 · 씨에스핀테크대부주식회사 | 450,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사바른자산대부관리 | 648,795,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 3,301,632원을 제외한 175,386,368원이 중랑신용협동조합 근저당에 배당되고, 그 뒤 채권에는 배당 여력이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방화중학교 남측에 위치하며, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설·학교 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 공항시장역(9호선), 송정역(5호선)이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔(주거용)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층이며 사용승인일은 2016.02.22입니다.
- 도로. 북측으로 약 12미터, 서측으로 약 2~3미터 도로와 접합니다.
- 토지. 근린상업지역의 대지이며 토지면적은 432.0㎡, 공시지가는 5,800,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·근린상업지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이는 “-”로 기재됐습니다. 다만 매각물건명세서상 901호·907호 두 출입문 표기는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 901호·907호 현황 확인. 공부상 1개호와 실제 두 출입문 표기가 어떻게 대응하는지 현장과 도면을 대조해야 합니다.
- 김광일 점유관계 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 실제 점유 범위 및 과거 임차권등기와의 관계를 확인해야 합니다.
- 과거 임차권. 김광일의 임차보증금 10,000,000원·차임 500,000원 주택임차권은 2024.04.17. 말소됐습니다. 현재 임대차관계와 동일한지 별도 대조가 필요합니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 51.2%지만 최근 실거래 비교자료가 없으므로 “반값”이라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
- 배당구조. 현재 회차에서도 1,179,009,015원의 채권 미배당이 발생하나 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 현장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 중요한 건 현황 확인
감정가 349,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 178,688,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만 최근 시세 자료가 없어 실제 가격 우위는 확인할 수 없습니다. 권리관계는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 김광일의 전입도 기준권리보다 늦어 매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 그러나 공부상 하나의 901호와 현황상 901호·907호 두 출입문이라는 차이, 보증금이 확인되지 않은 점유관계, 과거 김광일 명의 임차권등기 이력을 함께 보면 이 사건의 승부처는 단순한 할인율이 아닙니다. 권리구조는 비교적 정리돼 있지만, 현황 확인 전에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
