서울남부지방법원 2024타경117959. 방화동 공항타워팰리스오피스텔 제2동 9층 903호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 이 사건의 승부처는 등기부상 후순위 권리보다 말소기준보다 먼저 들어온 임차인입니다. 말소기준은 2022.05.25. 을구 12번 근저당권이고, 이은진은 2020.02.13. 전입·점유·확정일자를 갖췄으며 보증금은 140,000,000원입니다. 김광일도 2022.03.16. 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 승계금액을 확정할 수 없습니다.
현재 최저매각가 117,760,000원만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 낮아 보입니다. 그러나 이은진의 배당가능액은 집행비용을 제외한 115,311,360원으로 계산되어, 보증금 중 24,688,640원이 남습니다. 이 금액을 낙찰가에 더하면 142,448,640원입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 커지기 때문에 실질취득은 계속 140,000,000원 보증금 수준 부근에 머무는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경117959 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 개화동로29길 14, 제2동 제9층 제903호 (방화동, 공항타워팰리스오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔(주거용) |
| 소유자 | 주식회사두솔 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 117,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박흥식 / 360,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.25. 을구 12번 근저당권 · 채권최고액 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 별개
말소기준은 2022.05.25. 을구 12번 근저당권입니다. 그 뒤의 2022.06.22. 가압류, 2022.09.22. 임차권등기, 2023.11.09. 강제경매개시결정, 2024.06.13. 이 사건 임의경매개시결정, 2024.12.20. 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기 자체가 후순위라는 이유만으로 이은진의 보증금 문제가 끝나는 것은 아닙니다. 이은진은 임차권등기보다 앞선 2020.02.13. 전입·점유·확정일자를 갖고 있어, 미배당 보증금은 매수인 승계 문제가 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액 확정·한 명은 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은진 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.02.13 · 2020.02.13 | 140,000,000원 | 2022.09.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 24,688,640원 |
| 김광일 | 미상 | 2022.03.16 · 미상 | 미상 | 2024.07.26 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
이은진은 보증금·전입·확정일자·배당요구가 확인되어 현재 회차 기준 미배당분 24,688,640원이 매수인 인수로 계산됩니다. 반면 김광일은 전입일이 말소기준보다 앞선 2022.03.16.이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 김광일을 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고, 대항력 가능·미상으로 보아야 하며 실제 인수 위험은 별도로 남습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득이 크게 내려가지 않는다
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라, 낙찰가가 내려갈수록 이은진에게 배당되지 않는 금액이 늘어납니다. 따라서 가격 비교의 기준은 최저매각가가 아니라 낙찰가 + 인수액인 실질취득입니다.
| 회차 | 매각가 | 이은진 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 117,760,000원 | 24,688,640원 | 142,448,640원 |
| 3회 유찰 시 | 94,208,000원 | 47,887,744원 | 142,095,744원 |
| 4회 유찰 시 | 75,366,400원 | 66,390,195원 | 141,756,595원 |
낙찰가 자체는 117,760,000원 → 94,208,000원 → 75,366,400원으로 내려가지만, 인수액은 24,688,640원 → 47,887,744원 → 66,390,195원으로 늘어 실질취득은 세 시나리오 모두 약 142,000,000원 전후에 머뭅니다. 여기에 김광일의 보증금이 실제로 존재하고 승계되는 것으로 확인될 경우 총부담은 추가로 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,448,640원 |
| 1. 임차인 이은진 보증금 | 140,000,000원 | 115,311,360원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 주식회사두솔 | 250,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 주식회사바른자산대부관리 | 648,795,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이은진 보증금 중 115,311,360원이 배당되고 24,688,640원이 미배당으로 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 감정평가상 오피스텔(주거용)이며, 사용승인일은 2016.02.22입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 방화동 소재 방화중학교 남측에 위치하며, 주위는 공동주택·오피스텔·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 공항시장역(9호선), 송정역(5호선)이 있어 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 부정형 평지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 북측 약 12미터 및 서측 약 2~3미터 도로에 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지 공시지가. 5,800,000원/㎡이며 토지면적은 432.0㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층 건물이며, 위생·급배수·승강기·도시가스·화재탐지·소화전·주차·난방설비가 갖춰져 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 현재 회차는 낙찰가 117,760,000원에 이은진 인수 24,688,640원을 더한 142,448,640원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 김광일 임차관계 확인. 전입은 2022.03.16.으로 말소기준 2022.05.25.보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 점유 범위와 계약관계까지 확인해야 추가 인수 여부를 판단할 수 있습니다.
- 이은진 임대차 실체 확인. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기되어 있으므로 임대차계약과 보증금 지급관계를 원본 자료로 대조해야 합니다.
- 임차권등기와 대항력 구분. 이은진의 임차권등기는 2022.09.22.로 말소기준 뒤지만, 전입·점유·확정일자는 2020.02.13.입니다. 후순위 임차권등기 말소만 보고 보증금 승계가 없다고 판단하면 안 됩니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 배당에 영향을 주는 당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 문서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “117,760,000원 낙찰”이 아니라 “최소 142,448,640원 구조”로 봐야 한다
이 물건은 2회 유찰돼 감정가 184,000,000원에서 최저가 117,760,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 임차인 이은진의 보증금 140,000,000원 중 현재 회차에서 24,688,640원이 매수인에게 남아, 확인된 범위의 실질취득은 142,448,640원입니다. 더 유찰되어 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가하므로 실질부담은 크게 낮아지지 않습니다.
여기에 김광일은 말소기준 전 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 가능성을 금액으로 확정할 수 없는 상태입니다. 따라서 이 사건은 “감정가 대비 64%”라는 표면 가격보다 선순위 임차인 보증금과 실제 승계액 확인이 먼저입니다. 후순위 등기는 정리되지만, 임차인 리스크는 정리되지 않았습니다.
