서울남부지방법원 2024타경117959. 방화동 공항타워팰리스오피스텔 제2동 9층 903호, 감정평가상 오피스텔(주거용)입니다. 감정가 184,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 94,208,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 낙찰가와 실제 취득비용을 분리해서 봐야 하는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다.
이은진은 2020.02.13 전입·점유·확정일자를 갖추고 임차보증금 140,000,000원의 임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준인 2022.05.25 근저당권보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 현재 최저가 94,208,000원을 기준으로 집행비용 2,095,744원을 제외한 92,112,256원이 배당돼도 보증금 중 47,887,744원이 남아 매수인이 인수하게 됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 94,208,000원 + 47,887,744원 = 142,095,744원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경117959 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 개화동로29길 14, 제2동 제9층 제903호 (방화동, 공항타워팰리스오피스텔) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) |
| 소유자 | 주식회사두솔 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 94,208,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 말소기준 | 2022.05.25 을구 12 근저당권 · 채권최고액 250,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
말소기준권리는 2022.05.25 설정된 을구 12번 근저당권입니다. 이후의 가압류·경매개시결정·압류와 이은진의 임차권등기 자체는 매각으로 소멸 대상이지만, 임차권등기의 순위와 임차인의 대항력은 별개입니다. 이은진은 2020.02.13부터 전입·점유하고 같은 날 확정일자를 받은 것으로 확인돼 말소기준보다 앞섭니다.
또 다른 점유자 김광일은 2022.03.16 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 보고서에서는 이를 대항력 가능·미상으로 봅니다. 보증금 규모를 알 수 없어 매수인이 부담할 추가 인수액 역시 산정할 수 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은진 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.02.13 | 2020.02.13 | 140,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 미배당 인수 |
| 김광일 | 미상 | 2022.03.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 위험 |
③ 실질취득 — 9,420만원이 아니라 약 1.42억
| 회차 | 매각가 | 이은진 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 94,208,000원 | 47,887,744원 | 142,095,744원 |
| 4회 유찰 시 | 75,366,400원 | 66,390,195원 | 141,756,595원 |
| 5회 유찰 시 | 60,293,120원 | 81,192,156원 | 141,485,276원 |
현재 회차와 5회 유찰 시를 비교하면 매각가는 94,208,000원에서 60,293,120원으로 내려가지만, 이은진 미배당 인수액은 47,887,744원에서 81,192,156원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득은 142,095,744원에서 141,485,276원으로만 변합니다. 여기에 김광일의 미상 보증금이 추가로 인수되는 경우 실제 취득비용은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,208,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,095,744원 |
| 1. 임차인 이은진 보증금 | 140,000,000원 | 92,112,256원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사두솔 | 250,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사바른자산대부관리 | 648,795,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,095,744원을 제외한 92,112,256원이 이은진에게 배당되고, 보증금 부족분 47,887,744원이 매수인 인수로 남습니다. 근저당권과 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 실제 배당은 조세·최우선변제 등 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 방화동 방화중학교 남측에 위치하며, 공동주택·오피스텔·근린생활시설·학교가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 공항시장역(9호선), 송정역(5호선)이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2016.02.22입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스·화재탐지·소화전·주차·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 근린상업지역입니다.
- 도로. 북측 약 12미터 내외 도로와 서측 약 2~3미터 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·근린상업지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 94,208,000원만 보지 말고 이은진 미배당 47,887,744원을 더한 실질취득 142,095,744원으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 4회 유찰 시 실질취득 141,756,595원, 5회 유찰 시 141,485,276원으로 매각가 하락 폭에 비해 총비용 감소가 매우 작습니다.
- 김광일 보증금 확인. 전입일은 2022.03.16이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 계약서·점유관계·배당요구 자료를 대조해야 합니다.
- 이은진 관계 확인. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있으므로 계약관계와 실제 보증금 지급 여부를 원본 문서로 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 확인 가능한 실거래 자료가 없어 감정가나 최저가만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
- 배당 원본 대조. 조세·최우선변제 등 우선채권이 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 자료를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,420만원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 3회 유찰된 낮은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다. 현재 최저가는 94,208,000원이지만 이은진의 미배당 인수액 47,887,744원을 더하면 실질취득은 142,095,744원입니다. 추가 유찰이 돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 실질취득은 141,756,595원, 141,485,276원 수준으로 거의 고정됩니다.
여기에 김광일의 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 가능성을 금액으로 닫을 수 없습니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 실질취득 1.42억원대가 싼지 비싼지 평가할 근거가 부족합니다. 따라서 이 물건은 “낙찰가가 많이 떨어졌으니 싸다”가 아니라, 임차관계를 완전히 확인하기 전에는 총취득비용의 상한 자체가 확정되지 않는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
