서울남부지방법원 2024타경117959. 강서구 방화동 공항타워팰리스오피스텔 제2동 9층 902호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 현재 소유자는 주식회사두솔이고, 말소기준권리는 2022.05.25. 씨에스핀테크대부주식회사 근저당권 250,000,000원입니다. 이후 가압류·경매개시결정·압류와 박일라의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기 순서만으로 끝나지 않습니다. 박일라는 2016.06.23. 전입하고 2016.06.27. 확정일자를 받아 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 보증금은 110,000,000원이고 배당요구도 되어 있어 현재 최저가 117,760,000원에서는 제공된 배당표상 전액 배당됩니다. 반면 김광일 역시 2022.03.16. 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 김광일은 대항력 가능·미상으로 두고, 인수액을 0원으로 단정하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심

말소기준권리는 2022.05.25. 설정된 씨에스핀테크대부주식회사 근저당권입니다. 그 뒤 2022.06.22. 주식회사바른자산대부관리 가압류, 2023.12.27. 박일라 임차권등기, 2024.06.13. 본건 임의경매개시결정, 2024.12.20. 강서구 압류가 이어졌고 이들은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인의 대항력은 등기된 임차권 날짜가 아니라 전입·점유 등 선행 요건이 중요합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액 미상

박일라의 보증금은 최초 100,000,000원에서 2016.12.07. 10,000,000원이 증액되어 총 110,000,000원입니다. 현재 회차 배당표에서는 전액 변제가 가능하지만, 3회 유찰 시 매수인 인수액은 17,887,744원, 4회 유찰 시 36,390,195원으로 증가합니다.

③ 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 박일라 인수가 붙는다

* 현재 회차 실질취득 117,760,000원은 제공된 배당표상 박일라의 보증금이 전액 배당된다는 계산 기준입니다. 김광일의 보증금·확정일자가 미상이므로 최종 인수액은 별도 확인이 필요합니다.

3회 유찰 시 낙찰가는 94,208,000원으로 크게 내려가지만 박일라 미배당 인수액 17,887,744원이 붙어 실질취득은 112,095,744원입니다. 4회 유찰 시에도 낙찰가 75,366,400원에 인수 36,390,195원이 붙어 111,756,595원입니다. 즉 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 바뀝니다.

④ 예상배당표 (매각가 117,760,000원 가정)

현재 최저가 기준으로 박일라 보증금 110,000,000원은 전액 배당되고, 씨에스핀테크대부주식회사에는 5,311,360원이 배당됩니다. 채권자 미배당은 893,484,023원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다

현재 최저가는 감정가 184,000,000원의 64%인 117,760,000원입니다. 그러나 동일 물건의 최신 실거래 비교값이 제시되지 않아 이 가격이 최근 시세보다 싼지 여부는 단정할 수 없습니다. 특히 이 사건은 3회 유찰부터 박일라 보증금 미배당분이 매수인 인수로 붙기 때문에, 최저가 할인율과 실제 취득비용의 할인율은 서로 다릅니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 오피스텔(주거용)이며, 지하1층·지상10층 건물 중 제9층 제902호입니다.
• 입지. 서울특별시 강서구 방화동 방화중학교 남측에 위치하며, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 공항시장역(9호선), 송정역(5호선)이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
• 도로. 북측 약 12미터 내외 도로와 서측 약 2~3미터 도로에 각각 접합니다.
• 규제. 근린상업지역·도시지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역·상대보호구역·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
• 토지. 2필지 일단의 부정형 토지이며 건부지로 이용 중이고, 공시지가는 5,800,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕이며 사용승인일은 2016.02.22., 위반건축물 사항은 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김광일 보증금 확인. 전입일 2022.03.16.로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액 확인이 우선입니다.
• 박일라 미배당 계산. 현재 회차는 전액 배당이지만 3회 유찰 시 17,887,744원, 4회 유찰 시 36,390,195원이 매수인 인수로 계산됩니다.
• 최저가가 아닌 실질취득 기준. 3회 유찰 112,095,744원, 4회 유찰 111,756,595원을 기준으로 자금 계획을 세워야 합니다.
• 명도·점유 확인. 실제 임차인 2명이 확인되므로 현재 점유관계와 인도 협의 가능성을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 배당표 변동 가능성. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않아 실제 배당과 인수금액은 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “64% 최저가”보다 먼저 볼 것은 임차인이다

이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 184,000,000원에서 2회 유찰된 최저가 117,760,000원입니다. 하지만 권리분석의 결론은 할인율 하나로 끝나지 않습니다. 박일라는 현재 회차에서는 전액 배당되어 인수가 없지만, 3회 유찰부터 미배당분이 매수인에게 넘어갑니다. 더 중요한 것은 김광일입니다. 말소기준보다 빠른 전입이 확인되면서도 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상의 위험이 남습니다. 따라서 이 사건은 “현재 회차 계산상 박일라 인수 0원”과 “전체 인수 위험 0원”을 혼동하지 않는 것이 핵심입니다. 가격 판단도 최저가가 아니라 실제 인수금액까지 합친 실질취득을 기준으로 해야 합니다.