117,760,000원
서울남부지방법원 2024타경117959. 방화동 공항타워팰리스오피스텔 제2동 7층 703호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔(주거용)이고, 현재 소유자는 주식회사두솔입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.05.25. 설정된 씨에스핀테크대부주식회사 근저당권 250,000,000원입니다. 이후의 가압류·경매개시결정·압류 등은 매각으로 소멸하는 흐름이지만, 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다.
박영진은 2021.12.30. 확정일자를 받고 2022.02.07. 주민등록 및 점유를 시작했습니다. 말소기준 2022.05.25.보다 앞서므로 대항력이 있고, 보증금 130,000,000원에 대해 배당요구도 한 상태입니다. 현재 최저가 117,760,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,448,640원을 제외한 115,311,360원이 박영진에게 배당되고, 나머지 14,688,640원은 매수인 인수로 남습니다.
여기에 김광일은 2022.03.16. 전입하여 역시 말소기준일보다 앞서고 2024.07.26. 배당요구를 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 김광일을 곧바로 “대항력 확정”으로 볼 수는 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 실제 보증금과 점유관계가 확인되면 매수인의 인수금액은 현재 계산된 14,688,640원보다 더 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경117959 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 개화동로29길 14, 제2동 제7층 제703호 (방화동, 공항타워팰리스오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상10층 · 사용승인일 2016.02.22 |
| 소유자 | 주식회사두솔 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 117,760,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 말소기준권리 | 2022.05.25. 씨에스핀테크대부주식회사 근저당권 · 채권최고액 250,000,000원 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차가 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.07 | 2021.12.30 | 130,000,000원 | 2024.02.20 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
| 김광일 | 미상 | 2022.03.16 | 미상 | 미상 | 2024.07.26 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 2명입니다. 중복 보증금을 합산하는 구조는 아닙니다. 다만 김광일은 보증금 자체가 확인되지 않으므로, 박영진의 130,000,000원만 보고 전체 임차위험을 확정해서는 안 됩니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 박영진 기준 총액은 거의 고정
대항력 있는 박영진의 보증금이 현재 최저가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 배당액은 줄고 인수액은 늘어납니다. 따라서 낙찰가만 보면 가격이 크게 떨어지는 것처럼 보여도, 박영진 보증금까지 반영한 실질취득 총액은 크게 내려가지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 박영진 미배당 인수 | 박영진 기준 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 117,760,000원 | 14,688,640원 | 132,448,640원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 94,208,000원 | 37,887,744원 | 132,095,744원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 75,366,400원 | 56,390,195원 | 131,756,595원 |
현재 회차에서 117,760,000원 + 14,688,640원 = 132,448,640원입니다. 3회 유찰 시에는 매각가가 94,208,000원까지 내려가지만 인수액이 37,887,744원으로 늘어 실질취득은 132,095,744원입니다. 4회 유찰 시에도 75,366,400원에 낙찰받고 56,390,195원을 인수하면 131,756,595원입니다. 즉 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,448,640원 |
| 1. 임차인 박영진 보증금 | 130,000,000원 | 115,311,360원 |
| 2. 근저당 · 씨에스핀테크대부주식회사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사바른자산대부관리 | 648,795,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박영진에게 115,311,360원이 배당되고 14,688,640원이 부족합니다. 근저당권과 가압류에는 배당이 없으며 채권자 미배당 합계는 898,795,383원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있고, 김광일의 보증금이 확인되면 임차인 관련 결과도 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔(주거용)입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 방화동 방화중학교 남측에 위치하며, 공동주택·오피스텔·근린생활시설·학교가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 공항시장역(9호선), 송정역(5호선)이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상10층 건물로 사용승인일은 2016.02.22이며, 승강기·도시가스·주차·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 근린상업지역의 2필지 일단 부정형 토지로 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며 공시지가는 5,800,000원/㎡입니다.
- 제한. 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박영진 미배당 보증금. 현재 회차 기준 14,688,640원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 김광일 보증금 확인. 2022.03.16. 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유와 보증금 규모를 반드시 확인해야 합니다.
- 낙찰가가 아닌 실질취득 기준. 3회·4회 유찰 시에도 박영진 기준 실질취득은 각각 132,095,744원, 131,756,595원으로 큰 폭으로 줄지 않습니다.
- 배당표 확인. 현재 가정에서는 근저당 250,000,000원과 가압류 648,795,383원에 배당이 없습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 임차권등기, 현황조사, 매각물건명세서의 임차인 점유·보증금·배당요구 내용을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 낙찰가”보다 중요한 것은 인수금액
이 사건은 2회 유찰되어 최저가가 117,760,000원까지 내려왔지만, 가격표만 보고 접근하면 위험합니다. 박영진은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고 보증금 130,000,000원 중 현재 회차에서 14,688,640원이 미배당됩니다. 그래서 박영진만 반영한 실질취득은 132,448,640원이며, 추가 유찰이 되어도 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘어 총액은 거의 고정됩니다.
더 중요한 변수는 김광일입니다. 말소기준보다 앞선 2022.03.16. 전입이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 이 사건은 “최저가 117,760,000원의 저가 오피스텔”이 아니라 최소 132,448,640원의 실질취득비용에 추가 임차인 위험까지 확인해야 하는 사건으로 보는 것이 정확합니다. 권리분석의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 김광일의 실제 임대차 내용과 최종 인수액 확인입니다.
