서울남부지방법원 2024타경117959. 방화동 공항타워팰리스오피스텔 제2동 8층 801호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사두솔이며, 말소기준권리는 2022.05.25 씨에스핀테크대부주식회사 근저당권 450,000,000원입니다. 문제는 그보다 앞선 2016.12.27 이설희의 전세권입니다. 전세금은 100,000,000원, 범위는 건물 일부 북쪽 20.09㎡이고, 등기 권리흐름상 매각으로 소멸하지 않아 매수인 인수 대상으로 잡힙니다.
또 김광일은 2022.03.16 전입했고 2024.07.26 배당요구를 했습니다. 전입일 자체는 2022.05.25 말소기준보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 곧바로 “대항력 있는 임차인”이라고 확정해서는 안 되며, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 보증금이 확인되기 전까지 매수인 인수액 역시 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경117959 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 개화동로29길 14, 제2동 제8층 제801호 (방화동, 공항타워팰리스오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 |
| 소유자 | 주식회사두솔 |
| 감정가 / 최저가 | 349,000,000원 / 178,688,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 청구금액 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 현황상 특이점 | 공부상 1개호이나 현황은 801호와 807호가 각각 표기된 두 개의 출입문이 있음 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 인수를 먼저 본다
② 임차인·점유 분석 — 실제 신고 1명, 보증금은 미상
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광일 | 2022.03.16 | 미상 | 미상 | 2024.07.26 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
김광일은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차 신고 1명입니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정할 수 없습니다. 특히 보증금 규모가 밝혀져 매수인에게 잔존하는 금액이 생기면, 현재 계산한 278,688,000원보다 실질취득가가 더 커질 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 51.2%와 ‘실질취득’은 다르다
세 차례 유찰로 최저매각가는 감정가 349,000,000원의 51.2%인 178,688,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에서 입찰자가 실제로 보는 출발점은 최저가 자체가 아니라 178,688,000원 + 선순위 전세권 100,000,000원 = 278,688,000원입니다. 여기에 김광일의 보증금이 매수인에게 남는 것으로 확인되면 실질취득가는 추가 상승합니다.
④ 예상배당표 (매각가 178,688,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,301,632원 |
| 2. 전세권 · 이설희 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 근저당 · 씨에스핀테크대부주식회사 | 450,000,000원 | 75,386,368원 |
| 4. 가압류 · 주식회사바른자산대부관리 | 648,795,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 총 채권 1,198,795,383원 중 175,386,368원이 배당되고, 미배당은 1,023,409,015원입니다. 전세권 100,000,000원도 배당 계산에 포함되어 있으나, 등기 권리흐름에서는 해당 전세권이 말소기준 이전의 매각 비소멸 권리로 표시됩니다. 따라서 입찰 판단은 보수적으로 100,000,000원 인수를 반영하고, 실제 소멸 여부는 매각물건명세서의 최종 기재와 배당요구 관계를 대조해 확정해야 합니다.
⑤ 건물 현황 — 801호인데 출입문은 두 개
매각물건명세서 비고에는 공부상 1개호인 반면 현황에서는 801호와 807호가 각각 표기된 두 개의 출입문이 있다고 기재되어 있습니다. 이는 단순 호수 표기 문제인지, 내부 구획·점유 형태와 연결되는지 확인이 필요한 부분입니다. 특히 김광일의 점유 부분이 “미상”인 만큼 실제 점유구역 확인과 함께 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔(주거용)입니다. 공동주택·오피스텔·근린생활시설·학교가 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 공항시장역(9호선), 송정역(5호선)이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층·지상 10층 건물이며 사용승인일은 2016.02.22입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스·화재탐지·소화전·주차·난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 근린상업지역, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역 등이며 공시지가는 5,800,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 약 12미터 내외 도로와 서측 약 2~3미터 도로에 접합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부 확정. 이설희 전세권 100,000,000원이 실제 매각으로 소멸하는지, 배당요구와 매각물건명세서의 최종 인수 문구를 반드시 대조해야 합니다.
- 김광일 보증금 확인. 2022.03.16 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자가 미상이므로 임대차계약서와 배당요구 서류로 실제 인수 가능액을 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 확인되는 최소 실질취득가는 278,688,000원입니다. 김광일 보증금 인수분이 확인되면 그 금액만큼 추가됩니다.
- 현황 대조. 공부상 1개호인데 801호·807호 두 출입문이 확인됩니다. 내부 구획과 점유 위치를 현장에서 확인해야 합니다.
- 유찰 할인 착시 금지. 최저가가 감정가의 51.2%여도 시세 대비 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 인수금액과 점유 리스크를 먼저 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “178,688,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건을 최저매각가만 보고 보면 감정가 349,000,000원에서 세 번 유찰된 178,688,000원짜리 오피스텔처럼 보입니다. 하지만 권리를 함께 넣으면 그림이 달라집니다. 말소기준보다 앞선 이설희 전세권 100,000,000원을 인수 기준으로 잡을 경우 실질취득가는 최소 278,688,000원부터입니다. 여기에 김광일은 전입일이 말소기준보다 빠르면서 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 추가 인수액을 계산할 수 없는 상태입니다.
또 공부상 1개호인데 현황상 801호와 807호로 표기된 두 출입문이 있다는 점도 단순한 서류형 사건이 아니라는 신호입니다. 3회 유찰과 51.2%라는 숫자는 핵심이 아닙니다. 이 사건의 핵심은 선순위 전세권의 최종 소멸 여부, 김광일의 실제 보증금과 점유범위, 그리고 두 출입문의 실체를 확인한 뒤에야 총 취득비용을 확정할 수 있다는 점입니다. 현재 단계에서는 가격보다 권리와 현황 확인이 우선입니다.
