서울남부지방법원 2024타경117959. 방화동 공항타워팰리스오피스텔 제2동 8층 801호로, 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 현재 소유자는 주식회사두솔이고, 경매상 말소기준은 2022.05.25. 설정된 씨에스핀테크대부주식회사 근저당권(채권최고액 450,000,000원)입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 문제는 그보다 앞선 권리입니다.
2016.12.27. 이설희 명의의 전세권이 전세금 100,000,000원으로 등기되어 있고, 제공된 등기 판정은 이를 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류합니다. 또 김광일은 2022.03.16. 전입해 말소기준일보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 김광일에 대해서는 대항력 유무를 확정 표현하지 않고 “대항력 가능·보증금 및 우선변제 미상”으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경117959 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 개화동로29길 14, 제2동 제8층 제801호 (방화동, 공항타워팰리스오피스텔) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) |
| 소유자 | 주식회사두솔 |
| 감정가 / 최저가 | 349,000,000원 / 223,360,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구금액 | 360,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.25. 근저당권 · 씨에스핀테크대부주식회사 · 채권최고액 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 현황상 주의점 | 공부상 1개호이나 현황은 801호와 807호가 각각 표기된 두 개의 출입문이 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심
말소기준인 2022.05.25. 근저당권보다 앞선 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2016.12.27. 이설희 전세권 100,000,000원이 등기상 남아 있고 매수인 인수로 판정돼 있습니다. 둘째, 김광일의 2022.03.16. 전입도 말소기준보다 빠릅니다. 다만 김광일은 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력과 우선변제를 확정할 수 없습니다.
② 점유·임차 관계 — 선순위 전입이지만 보증금은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광일 | 미상 | 2022.03.16 | 미상 | 미상 | 2024.07.26 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
김광일은 실제 점유자로 조사됐고, 배당요구도 2024.07.26. 접수했습니다. 전입일 2022.03.16.은 말소기준 2022.05.25.보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 “대항력 있음”이나 “우선변제 가능”을 확정할 수는 없습니다. 입찰자는 이 미상 금액이 실질취득원가에 추가될 가능성을 별도 위험으로 봐야 합니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 인수권리는 따로 남는다
현재 최저가는 감정가의 64%인 223,360,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 178,688,000원, 그 다음은 142,950,400원입니다. 그러나 등기상 인수되는 전세권 100,000,000원을 포함하면 각각의 보수적 실질취득 하한은 323,360,000원, 278,688,000원, 242,950,400원이 됩니다. 여기에 김광일 관련 미상 보증금 위험은 별도입니다.
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 실질취득 최소 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 223,360,000원 | 100,000,000원 | 323,360,000원 | 979,362,423원 |
| 3회 유찰 시 | 178,688,000원 | 100,000,000원 | 278,688,000원 | 1,023,409,015원 |
| 4회 유찰 시 | 142,950,400원 | 100,000,000원 | 242,950,400원 | 1,058,646,289원 |
④ 예상배당표 (매각가 223,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,927,040원 |
| 2. 전세권 · 이설희 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 씨에스핀테크대부주식회사 | 450,000,000원 | 119,432,960원 |
| 4. 가압류 · 주식회사바른자산대부관리 | 648,795,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 제공된 매각가 223,360,000원 기준 배당 시뮬레이션 수치를 그대로 표시한 것입니다. 다만 등기 권리판정에서는 이설희 전세권 100,000,000원이 “말소기준 이전 → 매수인 인수”로 분류되어 있으므로, 본 리포트의 취득원가 판단은 그 인수판정을 우선해 보수적으로 반영했습니다.
⑤ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 오피스텔(주거용)입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 방화동 방화중학교 남측에 위치하며, 공동주택·오피스텔·근린생활시설·학교가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 공항시장역(9호선), 송정역(5호선)이 있어 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 10층 건물이며 사용승인일은 2016.02.22.입니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 5,800,000원/㎡입니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 현황 차이. 공부상 1개호이나 현황에는 801호와 807호가 각각 표기된 두 개의 출입문이 확인됐습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 1억원 인수 전제. 이설희 전세권이 실제 매각으로 소멸하는지, 인수되는지 매각물건명세서와 등기 원본을 최종 대조해야 합니다. 현재 제공된 등기 판정상 인수입니다.
- 김광일 보증금 확인. 2022.03.16. 선순위 전입자이므로 보증금·점유개시·확정일자·임대차계약 내용을 확인해야 실질 승계액을 확정할 수 있습니다.
- 두 출입문 현황 확인. 공부상 1개호와 현황상 801호·807호 표기가 어떻게 연결되는지 현장 점유구조를 직접 확인해야 합니다.
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차는 최소 323,360,000원이며, 김광일 관련 미상 금액이 추가될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.23억 낙찰”이 곧 “2.23억 취득”은 아니다
감정가 349,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가는 223,360,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건을 최저가만으로 읽으면 핵심을 놓칩니다. 등기상 선순위 이설희 전세권 100,000,000원이 매수인 인수로 판정되어 있어 현재 회차의 실질취득은 최소 323,360,000원입니다. 여기에 2022.03.16. 전입한 김광일의 보증금·확정일자가 미상이라 추가 승계 위험까지 남습니다.
또 공부상 1개호인데 현황에는 801호와 807호로 표시된 두 출입문이 있어 점유관계 확인의 중요성도 큽니다. 후순위 권리 대부분은 소멸하지만, 이 사건의 판단을 좌우하는 것은 선순위 전세권과 선순위 점유자입니다. 실거래 시세를 근거로 가격 우위를 확인할 수 없는 상황에서 단순히 “감정가의 64%”라는 숫자만으로 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 권리비용부터 확정한 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.
