서울남부지방법원 2024타경117959. 서울 강서구 방화동 공항타워팰리스오피스텔 제2동 10층 1003호로, 감정평가상 오피스텔(주거용)입니다. 현재 소유자는 주식회사두솔이고, 감정가 184,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가는 117,760,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2022.05.25 설정된 씨에스핀테크대부주식회사 근저당권 250,000,000원이며, 그 뒤의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”이라고 끝내면 안 됩니다. 임차인 김광일의 전입신고일이 2022.03.16으로 말소기준권리보다 앞서 있고, 2024.07.26 배당요구도 했습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상, 우선변제 미상, 매수인 승계 가능액도 미상으로 남습니다. 이 미확정 금액이 실질취득액의 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경117959 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 개화동로29길 14, 제2동 제10층 제1003호 (방화동, 공항타워팰리스오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층/지상10층 · 사용승인일 2016.02.22 |
| 소유자 | 주식회사두솔 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 117,760,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 미확정
말소기준권리는 2022.05.25 씨에스핀테크대부주식회사 근저당권 250,000,000원입니다. 이후 2022.06.22 주식회사바른자산대부관리 가압류 648,795,383원, 2024.06.13 임의경매개시결정, 2024.12.20 강서구 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기권리 자체는 기준권리 뒤가 정리되는 구조입니다.
임차인 현황
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광일 | 2022.03.16 | 미상 | 미상 | 2024.07.26 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
② 가격 구조 — 64%라도 실질취득액은 미정
현재 최저매각가는 117,760,000원으로 감정가 184,000,000원의 64%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 94,208,000원, 4회 유찰 시는 75,366,400원까지 내려갑니다. 하지만 이 숫자만 보고 “싸다”고 판단할 수는 없습니다.
김광일 임차인의 보증금이 밝혀지고, 그중 배당으로 회수되지 못한 금액이 매수인에게 승계되는 구조라면 실질취득액은 낙찰가 + 미배당 인수액이 됩니다. 특히 실제 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형으로 확인될 경우 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 총취득액이 보증금 부근에 고정될 수 있습니다. 현재는 보증금 자체가 미상이므로 그 계산을 할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,448,640원 |
| 1. 근저당 · 씨에스핀테크대부주식회사 | 250,000,000원 | 115,311,360원 |
| 2. 가압류 · 주식회사바른자산대부관리 | 648,795,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형상 채권 총액 898,795,383원 중 채권자 배당은 115,311,360원, 미배당은 783,484,023원입니다. 다만 김광일 임차인의 보증금·우선변제 관계와 당해세·최우선변제는 확정 반영되지 않았으므로 실제 배당순서와 매수인 부담액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방화중학교 남측에 위치하며, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설·학교가 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 공항시장역(9호선), 송정역(5호선)이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스·화재탐지·소화전·주차·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 12미터 내외 도로와 서측 약 2~3미터 도로에 접합니다.
- 토지. 근린상업지역·도시지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함되며 공시지가는 5,800,000원/㎡입니다.
- 건물 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김광일의 보증금이 얼마인지 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제권의 성립과 배당순서를 확정할 수 없습니다.
- 점유관계 확인. 전입일만으로 최종 인수액을 단정하지 말고 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유를 대조해야 합니다.
- 배당요구 반영. 김광일은 2024.07.26 배당요구를 했습니다. 실제 배당액과 미배당 보증금 여부를 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 경계. 2회 유찰로 64%까지 내려왔지만, 미상 인수액이 있으면 낙찰가 하락분이 그대로 투자 메리트가 되지 않습니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 확정 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “64%보다 먼저 확인할 숫자는 보증금”
이 물건은 감정가 184,000,000원에서 2회 유찰돼 117,760,000원까지 내려왔습니다. 후순위 등기권리는 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 정리됩니다. 그러나 2022.03.16 전입한 김광일이 말소기준 2022.05.25보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 미상이라는 점이 결론을 바꿉니다.
현재 상태에서 “117,760,000원에 사는 물건”이라고 보면 안 됩니다. 실제 취득비용은 117,760,000원 + 미배당 임차보증금 가능액일 수 있고, 그 두 번째 숫자가 아직 확정되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차보증금과 배당·승계 여부를 확정하는 것입니다. 등기권리는 정리되지만, 실질 인수는 아직 미정. 이 점 때문에 종합 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
