서울남부지방법원 2024타경117959. 방화동 공항타워팰리스오피스텔 제2동 10층 1003호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔(주거용)이고, 감정가 184,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 94,208,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.05.25 설정된 씨에스핀테크대부주식회사 근저당권 250,000,000원이며, 그 뒤의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리가 아닙니다. 현황조사와 문건접수에 나타난 김광일의 전입일 2022.03.16이 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있는 임차인”으로 확정해서도 안 됩니다. 대항력 가능·미상 상태이며, 보증금이 존재하고 배당으로 전액 소멸하지 않는다면 매수인의 실질 부담으로 이어질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경117959 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 개화동로29길 14, 제2동 제10층 제1003호 (방화동, 공항타워팰리스오피스텔) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) |
| 소유자 | 주식회사두솔 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 94,208,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
말소기준권리는 2022.05.25 씨에스핀테크대부주식회사 근저당권 250,000,000원입니다. 이후 2022.06.22 가압류, 2024.06.13 임의경매개시결정, 2024.12.20 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거의 가처분·경매개시결정·근저당권 등은 이미 말소된 내역이 다수 확인됩니다.
② 임차관계 — 보증금 미상이라 최저가만 볼 수 없다
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광일 | 2022.03.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 2024.07.26 | 해당 없음 |
전입일만 놓고 보면 말소기준보다 선순위입니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임차권의 구체적 범위와 배당 후 잔존액을 계산할 수 없습니다. 특히 실제 보증금이 현재 최저가보다 크고 대항력이 인정되는 구조라면, 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수액이 커져 실질취득비용이 최저가 수준에 머물지 않을 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,208,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,095,744원 |
| 2. 근저당 · 씨에스핀테크대부주식회사 | 250,000,000원 | 92,112,256원 |
| 3. 가압류 · 주식회사바른자산대부관리 | 648,795,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 898,795,383원 중 92,112,256원만 배당되고, 806,683,127원이 미배당으로 남습니다. 이 계산과 별개로 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않아 매수인의 최종 실질 부담은 확정할 수 없습니다.
④ 가격·유찰 구조 — 51.2%까지 내려왔지만 ‘가격 확정’ 단계가 아니다
| 감정가 | 184,000,000원 |
|---|---|
| 현재 회차 | 94,208,000원 · 감정가의 51.2% · 3회 유찰 |
| 4회 유찰 시 | 75,366,400원 · 감정가의 40.96% |
| 5회 유찰 시 | 60,293,120원 · 감정가의 32.77% |
현재 최저가는 감정가보다 크게 낮아졌지만, 확인 가능한 최근 실거래 시세 자료 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 더구나 선순위 전입자의 보증금이 미상이라, 실제 취득비용은 낙찰가 + 잔존 임차보증금으로 커질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “3회 유찰돼 싸졌다”가 아니라 임차보증금 확인 전에는 가격 자체가 완성되지 않은 물건으로 보는 편이 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 방화동 방화중학교 남측에 위치하며, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 공항시장역(9호선), 송정역(5호선)이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상10층이고 사용승인일은 2016.02.22입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·도시가스·화재탐지·소화전·주차·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 북측 약 12미터·서측 약 2~3미터 도로에 접합니다.
- 규제. 근린상업지역·도시지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김광일의 임차보증금 확인. 현재 가장 중요한 항목입니다. 보증금이 확인되지 않으면 실질취득비용 계산이 불가능합니다.
- 대항력 최종 판정. 전입일은 2022.03.16으로 말소기준보다 빠르지만, 실제 임대차관계·점유·보증금·확정일자를 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당 후 잔존액 확인. 배당요구가 2024.07.26 접수되어 있어도 보증금 전액이 배당된다는 뜻은 아닙니다. 미배당분이 남는지 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 말 것. 현재 51.2%라는 숫자보다 선순위 임차보증금의 실제 규모가 총 취득원가에 더 중요할 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 다음 회차 최저가는 75,366,400원, 그다음은 60,293,120원이지만 낙찰가 하락과 별개로 임차인 인수위험은 따로 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·문건접수 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “51% 유찰가”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
이 물건은 감정가 184,000,000원에서 3회 유찰돼 94,208,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 권리분석의 중심은 가격이 아니라 2022.03.16 선순위 전입자 김광일입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 매수인 인수액을 확정할 수 없기 때문입니다.
말소기준권리 이후 등기권리는 매각으로 정리되지만, 임차보증금은 별개입니다. 실제 보증금이 크고 대항력이 성립한다면 낙찰가가 더 낮아져도 실질취득비용이 예상보다 크게 올라갈 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “유찰 3회라서 매력적”이 아니라, “임차보증금을 확인한 뒤에야 가격을 평가할 수 있는 물건”입니다. 현재 단계의 결론은 등기권리는 정리 가능, 임차관계는 보류입니다.
