117,760,000원
서울남부지방법원 2024타경117959. 방화동 공항타워팰리스오피스텔 제2동 7층 702호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사두솔이고, 말소기준권리는 2022.05.25 설정된 씨에스핀테크대부주식회사 근저당권 250,000,000원입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 이 물건은 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 있어 단순한 ‘후순위 권리 전부 소멸’ 사건으로 보면 안 됩니다.
특히 이소민은 2022.03.31 전입·점유, 2022.03.18 확정일자, 보증금 130,000,000원이 확인되고 배당요구도 했습니다. 제공된 현재 회차 배당산정에서는 매각대금 117,760,000원 중 집행비용 2,448,640원을 제외한 115,311,360원이 이소민에게 배당되고, 부족액 14,688,640원이 매수인에게 인수됩니다. 낙찰가가 더 내려가면 이소민의 미배당 인수액이 늘기 때문에, 최저가가 내려가는 것만으로 실질취득이 같은 폭으로 싸지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경117959 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 개화동로29길 14, 제2동 제7층 제702호 (방화동, 공항타워팰리스오피스텔) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 |
| 소유자 | 주식회사두솔 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 117,760,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 청구금액 | 360,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.25 씨에스핀테크대부주식회사 근저당권 · 채권최고액 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상10층 · 사용승인 2016.02.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2022.05.25 근저당권이지만, 임차인들의 전입은 그보다 빠릅니다. 이소민은 보증금·확정일자·점유가 확인되어 대항력과 우선변제권이 확인되는 반면, 김광일은 2022.03.16 전입과 배당요구 사실은 확인되지만 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 따라서 김광일을 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정하기보다는 대항력 가능·미상으로 분류하고, 입찰 전 보증금과 임대차 범위를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유·사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광일 | 미상 | 2022.03.16 | 미상 | 미상 | 2024.07.26 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이소민 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.31 | 2022.03.18 | 130,000,000원 | 2024.04.17 | 有 | 有 | 해당 없음 |
이소민의 임차권등기는 2024.04.17 등기됐고 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 그보다 앞선 2022.03.31 전입·점유에 기초한 보증금 문제까지 자동으로 없어지는 것은 아니며, 현재 배당산정 역시 130,000,000원 중 미배당 14,688,640원을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수는 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 이소민 인수 산정 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 117,760,000원 | 14,688,640원 | 898,795,383원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 94,208,000원 | 37,887,744원 | 898,795,383원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 40.96% | 75,366,400원 | 56,390,195원 | 898,795,383원 |
세 시나리오의 방향은 명확합니다. 매각가는 117,760,000원에서 94,208,000원, 75,366,400원으로 내려가지만 이소민에 대한 매수인 인수 산정액은 14,688,640원에서 37,887,744원, 56,390,195원으로 커집니다. 즉 유찰이 곧 실질취득가 하락으로 직결되지 않습니다. 특히 김광일의 보증금이 미상인 상태에서는 더 낮은 회차까지 기다렸다는 이유만으로 ‘싸졌다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,448,640원 |
| 1. 임차인 이소민 보증금 | 130,000,000원 | 115,311,360원 |
| 2. 근저당권 · 씨에스핀테크대부주식회사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사바른자산대부관리 | 648,795,383원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 산정에서는 이소민 미배당 14,688,640원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김광일의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 배당과 최종 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 오피스텔(주거용)이며, 사용승인일은 2016.02.22입니다.
- 주위환경. 방화중학교 남측에 위치하며 공동주택·오피스텔·근린생활시설·학교 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 공항시장역(9호선), 송정역(5호선)이 있어 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 12미터 내외 도로와 서측 약 2~3미터 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 근린상업지역·도시지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 5,800,000원/㎡이며 토지면적은 432.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 가격 판단. 비교 가능한 실거래 가격 근거가 없어 현재 최저가 또는 이소민 기준 실질취득 수준이 시세보다 싼지 여부는 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김광일 임대차부터 확인. 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분을 확인하기 전에는 총 인수액을 확정하지 마세요.
- 이소민 미배당 인수 반영. 현재 회차 기준 14,688,640원이 매수인 인수로 산정됩니다. 유찰되면 37,887,744원, 56,390,195원으로 증가합니다.
- 최저가만 보고 가격 가점 금지. 2회 유찰로 117,760,000원까지 내려왔지만 이소민 보증금 때문에 실질취득 구조가 약 130,000,000원 수준에 묶이며, 김광일 변수까지 남아 있습니다.
- 배당표 재확인. 집행비용·당해세·최우선변제 여부와 김광일의 배당순위를 반영해 실제 배당표를 다시 대조해야 합니다.
- 임차권등기와 underlying 임대차 구분. 이소민 임차권등기 자체의 소멸 여부와 미배당 보증금의 매수인 인수 여부를 별개로 확인해야 합니다.
- 오피스텔 용도 확인. 감정상 주거용 오피스텔이므로 현황·전입·점유 상태와 실제 이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “64% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 임차인이다
이 사건은 감정가 184,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저가가 117,760,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 먼저 눈에 들어오지만, 권리분석의 결론은 반대입니다. 이소민은 보증금 130,000,000원의 선순위 대항력·우선변제 임차인이고, 현재 회차에서도 14,688,640원의 미배당 보증금이 매수인 인수로 산정됩니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 커져 이소민만 기준으로도 실질취득은 약 130,000,000원 수준에 머뭅니다.
여기에 2022.03.16 전입한 김광일이 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없지만, 말소기준권리 전 전입이라는 점 때문에 추가 인수위험을 배제할 수도 없습니다. 결국 이 물건은 ‘2회 유찰된 저가 오피스텔’이 아니라 알려진 선순위 보증금 130,000,000원과 알려지지 않은 임차인 보증금이 동시에 걸린 사건으로 접근해야 합니다. 시세 근거까지 확인되지 않은 만큼, 현재 단계의 결론은 가격 판단보다 임차인 권리 확정이 먼저입니다.
