부산지방법원 2025타경4943. 광안동 가비펠리치 8층 804호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항표는 대상 호실들을 기호에 따라 업무시설(오피스텔) 또는 공동주택(아파트-도시형:원룸형)으로 구분하고 있습니다. 따라서 이 물건을 임의로 아파트로 전제해 판단하면 안 됩니다. 등기부에는 2020.05.27 최보광 명의로 소유권이전이 접수됐고, 거래가액은 137,000,000원으로 경정 기재돼 있습니다.
권리의 기준점도 같은 날입니다. 2020.05.27 사상신용협동조합 근저당이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 전세권, 임차권등기, 경매개시결정은 기준권리보다 늦습니다. 현재 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 2021.07.15 민간임대주택등기가 존재하고, 근저당권은 이후 변경·이전·질권 설정이 연속되어 있으므로 권리관계가 단순한 한 줄짜리 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4943 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 8층804호 |
| 도로명 | 부산광역시 수영구 광남로 100 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 |
| 소유자 | 최보광 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 98,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 794,873,306원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 시세 매칭 면적 | 25.11㎡ |
| 준공 / 규모 | 2020.03.12 · 89세대 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 전세권·임차권은 소멸형
말소기준은 2020.05.27 을구 1번 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,016,400,000원이었고 2022.09.01 861,300,000원으로 변경됐습니다. 이후 2025.06.27 주식회사재네트대부로 근저당권이 이전됐고 같은 날 사상신용협동조합을 채권자로 하는 599,000,000원 근질권이 설정됐으며, 2025.08.25에는 김흥식의 질권 설정도 기록돼 있습니다.
2020.08.05 설정된 이종필의 전세권은 전세금 85,000,000원, 범위는 주거용건물 804호 전부로 등기됐습니다. 이 전세권은 2025.05.08 주택도시보증공사로 이전됐습니다. 별도로 2025.02.05 이종필 명의 주택임차권도 등기돼 있고, 임차보증금은 85,000,000원입니다. 그러나 주민등록일자 2020.08.10은 말소기준권리 2020.05.27보다 늦어 대항력은 없습니다. 전세권과 주택임차권 역시 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인·점유 확인
| 이름 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임다솔 | 미상 | 2023.05.15 | 미상 | 2025.03.13 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이소연 | 806호 | 2022.06.02 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오혜원 | 미상 | 2021.06.23 | 미상 | 2025.03.14 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박영현 | 미상 | 2023.01.02 | 미상 | 2025.02.26 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한승헌 | 미상 | 2020.06.17 | 미상 | 2025.03.06 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황로희 | 미상 | 2024.06.20 | 미상 | 2025.04.10 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 엄대현 | 미상 | 2023.07.13 | 미상 | 2025.03.18 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조혜린 | 미상 | 2020.06.25 | 미상 | 2025.03.24 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김성현 | 미상 | 2024.11.06 | 미상 | 2025.03.17 | 없음 | 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이종필 | 건물 전부 | 2020.08.10 | 85,000,000원 | 2025.02.05 | 없음 | 우선변제 미상 전세권은 주택도시보증공사로 이전 |
위 전입일은 모두 2020.05.27 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 인원은 대항력 없는 후순위 점유 관계로 정리됩니다. 다만 이소연은 806호로 기재돼 있어 804호 점유자로 볼 수 없고, 여러 인원의 점유 부분과 보증금이 미상입니다. 특히 명도 대상이 실제로 누구인지 현장과 매각물건명세서에서 다시 특정해야 합니다.
② 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 시장도 함께 내려왔다
가비펠리치의 면적 매칭 실거래는 25.11㎡ 기준으로 확인됩니다. 전체 5건 평균은 141,200,000원이지만, 과거 180,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 124,000,000원, 최신 거래는 2025.12 128,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 25.24㎡ | 16 | 128,000,000원 |
| 2025.02 | 25.11㎡ | 13 | 120,000,000원 |
| 2023.09 | 25.11㎡ | 12 | 130,000,000원 |
| 2023.07 | 25.24㎡ | 11 | 148,000,000원 |
| 2023.04 | 25.24㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 25.11㎡ | 2건 | 124,000,000원 |
현재 최저매각가 98,000,000원은 최근 12개월 평균 124,000,000원의 79.0%입니다. 따라서 현재 회차는 최근 시세보다 낮은 가격대에 진입해 있습니다. 그러나 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -18.8%입니다. 전체 평균 141,200,000원만 보고 할인 폭을 크게 평가하면 하락장을 과소평가하게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 사상신용협동조합 | 1,016,400,000원 | 95,836,000원 |
| 을구 2번 전세권 · 이종필 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,101,400,000원 중 예상 배당은 95,836,000원이고 미배당액은 1,005,564,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 1,005,564,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 1,034,434,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 1,054,644,360원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 지하철 2호선 금련산역 북동측 인근입니다. 공동주택·단독주택·오피스텔·숙박시설·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상19층 건물입니다. 도시가스 개별난방, 급·배수, 화재탐지, 소화전, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 20m 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지, 가로장방, 중로한면이며 공시지가는 5,943,000원/㎡입니다. 방화지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 시세 매칭 실거래는 5건이고 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 거래 추세 -18.8%를 감안하면 과거 전체 평균보다 최신 거래와 최근 평균을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 804호 실제 이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정요항표는 대상 호실을 업무시설 또는 공동주택으로 나눠 평가했습니다. 현장 이용과 건축물대장을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.07.15 등기의 매각 후 효력과 관련 의무를 매각물건명세서에서 확인합니다.
- 점유자 특정. 이소연은 806호로 기재돼 있고 다른 여러 인원은 점유 부분이 미상입니다. 804호의 실제 점유자를 현장에서 특정해야 합니다.
- 이종필·주택도시보증공사 권리 확인. 전세금·임차보증금은 85,000,000원이고 전세권은 주택도시보증공사로 이전됐습니다. 대항력은 없고 배당 시뮬레이션상 인수 0원이지만 최신 매각물건명세서를 대조합니다.
- 근저당 채권액 대조. 최초 1,016,400,000원에서 861,300,000원으로 변경된 기록과 이후 근저당권 이전·질권 설정을 채권계산서와 함께 확인합니다.
- 하락 추세 반영. 최저가는 최근 12개월 평균의 79.0%지만 시장 추세가 -18.8%입니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부 발급일 2026.08.19 이후 변동과 매각물건명세서·현황조사·채권계산서·실거래 원본을 매각기일 전에 확인합니다.
맺으며 — 권리는 인수 0, 승부처는 ‘하락장 속 98,000,000원’의 적정성
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 권리에서는 2020.05.27 근저당이 말소기준이고 확인된 전입일이 모두 그 뒤여서 대항력 임차인 인수 구조가 아닙니다. 현재 배당표와 유찰 시나리오도 매수인 인수를 일관되게 0원으로 계산합니다.
가격에서는 1회 유찰로 최저매각가가 98,000,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 124,000,000원의 79.0%가 됐습니다. 가격 차이는 존재합니다. 하지만 최근 시장 추세가 -18.8%라는 점을 반드시 함께 봐야 합니다. 여기에 근린시설이라는 사건상 용도, 804호의 실제 이용상태 확인, 민간임대주택등기, 점유 부분 미상 인원, 근저당권의 변경·이전·질권 설정이 겹칩니다. 따라서 결론은 “인수 위험은 낮고 가격은 내려왔지만, 하락 추세와 물건 성격을 확인한 뒤 접근할 B등급 사건”입니다.
