부산지방법원 2025타경4943. 부산 수영구 광안동 가비펠리치 8층 805호입니다. 등기상 소유자는 최보광이며, 2020.05.27. 매매로 소유권을 취득했고 거래가액은 137,000,000원으로 경정 기재돼 있습니다. 같은 날 사상신용협동조합의 근저당권이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 최초 채권최고액은 1,016,400,000원, 2022.09.01. 변경 후 채권최고액은 861,300,000원입니다.

이후 2025.02.18. 임의경매가 개시됐고, 근저당권은 2025.06.27. 주식회사재네트대부로 이전됐습니다. 같은 날 사상신용협동조합을 채권자로 한 채권최고액 599,000,000원의 근질권이 설정됐고, 2025.08.25.에는 김흥식을 채권자로 하는 채권액 362,300,000원의 질권도 설정됐습니다. 다만 현재 배당자료가 산출한 낙찰자 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리

말소기준은 2020.05.27. 을구 1번 사상신용협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정과 임다솔의 주택임차권등기는 모두 이보다 뒤입니다. 임다솔의 임차보증금은 85,000,000원이지만 주민등록·점유개시일이 2023.05.15.로 말소기준일 뒤여서 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.

② 임차 관계 — 실제 신고·조사 10명

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 자료상 실제 임차·점유 관련 인원은 10명입니다. 이들의 전입일은 모두 2020.05.27. 말소기준권리 뒤여서 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 임다솔을 제외한 인원은 보증금이 확인되지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 할인은 있지만 최근 흐름은 하락

가비펠리치의 면적 25㎡대 거래는 5건이며 전체 평균은 141,200,000원입니다. 그러나 과거 180,000,000원·148,000,000원 거래가 전체 평균을 끌어올립니다. 따라서 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 124,000,000원과 최신 거래 128,000,000원을 우선하는 편이 맞습니다.

현재 최저가 100,100,000원은 최근 12개월 평균 124,000,000원의 80.7%입니다. 최신 거래 128,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래군은 그 이전 거래군보다 18.8% 낮아진 흐름입니다. 따라서 감정가 143,000,000원이나 전체 평균 141,200,000원을 기준으로 할인율을 과대평가하기보다 최근 120,000,000원·128,000,000원 거래 수준을 중심으로 보는 것이 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)

현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 기준 미배당액이 918,501,400원으로 산출되며, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 지하철 2호선 금련산역 북동측 인근입니다. 공동주택·단독주택·오피스텔·숙박시설·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 19층 건물이며 도시가스 개별난방, 급·배수, 화재탐지, 소화전, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
• 토지. 토지면적 568.6㎡, 평지·가로장방형, 북서측 약 20m 도로와 접하며 일반상업지역입니다.
• 공시지가. 5,943,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 포함되고 준주거지역에 접합니다.
• 거래 표본. 가비펠리치 89세대, 사용승인일 2020.03.12.이며 면적 25㎡대 실거래 표본은 5건입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 기준으로 상한 설정. 전체 평균 141,200,000원보다 최근 12개월 평균 124,000,000원과 최신 128,000,000원을 우선 비교하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 18.8% 낮습니다. 1회 유찰 자체만으로 충분한 안전마진이라 단정하지 마세요.
• 805호 실제 점유 확인. 조사 인원 중 점유 부분 미상자가 다수이고 이소연은 806호로 기재돼 있습니다. 임다솔은 임차권등기상 건물 전부로 기재돼 있습니다.
• 보증금 미상 인원 확인. 임다솔 외 조사 인원은 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사를 대조하세요.
• 근저당 후속 권리 확인. 근저당권 이전·근질권·질권이 추가돼 있으므로 최신 등기사항을 매각 직전 다시 확인하세요.
• 민간임대주택 등기 확인. 2021.07.15. 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다.

맺으며 — 인수 0원, 가격은 최근 시세로 판단

이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2020.05.27. 사상신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 조사된 전입과 85,000,000원의 임다솔 임차권은 모두 그 뒤입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

가격은 감정가 143,000,000원에서 한 번 유찰돼 100,100,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 124,000,000원의 80.7%이므로 숫자상 할인은 확인됩니다. 다만 최근 거래는 과거보다 18.8% 하락했고 최신 거래도 128,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다는 실제 점유관계 확인과 하락 추세를 반영한 응찰가격 설정이 승부처입니다.