부산지방법원 2025타경4943. 수영구 광안동 가비펠리치 9층 906호입니다. 등기 흐름의 중심은 2020.05.27 설정된 사상신용협동조합 근저당으로, 최초 채권최고액은 1,016,400,000원, 이후 2022.09.01 861,300,000원으로 변경됐습니다. 이 권리가 말소기준이고, 경매개시결정과 2025.04.03 등기된 엄대현의 주택임차권 등은 그보다 뒤에 있습니다. 현재 배당 시나리오도 매수인이 떠안을 금액을 0원으로 보고 있습니다.
다만 등기가 단순하다고 점유관계까지 단순한 것은 아닙니다. 현황조사와 문건접수에는 여러 이름이 등장하고, 그중 상당수는 보증금이 확인되지 않았습니다. 전입일 자체는 모두 말소기준인 2020.05.27보다 뒤라 대항력은 없는 것으로 분류돼 있지만, 실제 906호 점유자와 계약관계가 누구인지 입찰 전에 대조할 필요가 있습니다. 특히 이소연의 조사 부분은 806호로 기재돼 대상 906호와 호수가 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4943 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 9층 906호 |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가 이용상태는 기호별 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(아파트-도시형:원룸형)으로 구분 |
| 소유자 | 최보광 · 2020.05.18 매매 · 거래가액 137,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 100,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 794,873,306원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 등기 발행일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 2020.05.27 근저당이 기준
말소기준권리는 2020.05.27 사상신용협동조합 근저당입니다. 이후 2025.02.20 임의경매개시결정이 기입됐고, 엄대현의 주택임차권은 2025.04.03 등기됐습니다. 해당 임차권의 계약일은 2023.06.27, 주민등록·점유개시는 2023.07.13으로 모두 말소기준보다 늦습니다. 데이터상 이 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유관계 — 인수 0원과 명도 확인은 별개
조사·등기 기록에는 보증기관 대위·승계 없이 여러 개인이 등장합니다. 모든 전입일은 말소기준 2020.05.27 이후로 분류돼 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 다만 엄대현을 제외하면 보증금이 확인되지 않은 기록이 많고, 일부는 점유 부분도 미상입니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종필 | 미상 | 2020.08.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임다솔 | 미상 | 2023.05.15 | 미상 | 2025.03.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소연 | 806호 | 2022.06.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오혜원 | 미상 | 2021.06.23 | 미상 | 2025.03.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박영현 | 미상 | 2023.01.02 | 미상 | 2025.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한승헌 | 미상 | 2020.06.17 | 미상 | 2025.03.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황로희 | 미상 | 2024.06.20 | 미상 | 2025.04.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜린 | 미상 | 2020.06.25 | 미상 | 2025.03.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성현 | 미상 | 2024.11.06 | 미상 | 2025.03.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄대현 | 건물 전부 | 2023.07.13 | 85,000,000원 | 2025.04.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 할인은 생겼지만 시장도 내려왔다
가비펠리치의 비교 거래는 전용 25㎡대 기준으로 집계돼 있습니다. 전체 5건 평균은 141,200,000원이지만, 과거 180,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에서는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 124,000,000원, 최신 거래는 2025.12의 128,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 25.24㎡ | 16 | 128,000,000원 |
| 2025.02 | 25.11㎡ | 13 | 120,000,000원 |
| 2023.09 | 25.11㎡ | 12 | 130,000,000원 |
| 2023.07 | 25.24㎡ | 11 | 148,000,000원 |
| 2023.04 | 25.24㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 25.74㎡ | 2건 | 124,000,000원 |
현재 최저가 100,100,000원은 최근 12개월 평균 대비 80.7%입니다. 전체 평균 대비 비율은 70.9%지만, 이 수치는 과거 고가 거래의 영향을 받으므로 가격 가점의 주된 근거로 쓰기 어렵습니다. 더 중요한 것은 최근 거래 흐름이 과거 구간보다 -18.8%라는 점입니다. 즉 현재 최저가가 최근 거래보다 낮은 것은 맞지만, 시세 자체도 뚜렷하게 낮아진 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,201,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 사상신용협동조합 | 1,016,400,000원 | 97,898,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 기준 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 총 미배당은 918,501,400원으로 계산돼 있으나, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선 금련산역 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상19층 건물이며 도시가스 개별난방, 급·배수, 화재탐지, 소화전, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 평탄한 주상용 건부지이며 북서측으로 노폭 약 20m 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 5,943,000원/㎡입니다.
- 거래. 가비펠리치는 89세대, 2020.03.12 준공이며 비교 거래 5건의 가격 범위는 120,000,000원~180,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 906호 실제 점유자 확인. 조사 기록의 이름과 점유 부분이 여러 갈래이고 보증금 미상 기록도 많습니다. 대상호의 현재 점유를 원문 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 806호 기록 분리. 이소연 기록은 806호로 명시돼 있으므로 대상 906호와 혼동하지 않도록 확인합니다.
- 엄대현 임차권. 보증금 85,000,000원, 계약일 2023.06.27, 주민등록·점유개시 2023.07.13, 임차권등기 2025.04.03입니다. 모두 말소기준 2020.05.27보다 후순위입니다.
- 근저당 후속 등기. 2025.06.27 근저당권 이전 및 근질권, 2025.08.25 질권 설정까지 최신 등기 순서를 직접 대조합니다.
- 시세는 최근 자료 우선. 전체 평균 141,200,000원보다 최근 12개월 평균 124,000,000원과 최신 거래 128,000,000원을 우선 기준으로 삼습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -18.8%를 감안해 과거 고가 거래만으로 가격 메리트를 과장하지 않습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.07.15 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 관련 원문을 입찰 전에 확인합니다.
맺으며 — 권리는 말소형, 승부처는 점유 확인과 가격
이 사건의 법적 기준점은 분명합니다. 2020.05.27 사상신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 모든 전입·임차권이 그보다 뒤에 있어 배당분석상 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가 100,100,000원도 최근 12개월 평균 124,000,000원의 80.7%로 내려와 가격 간격 자체는 존재합니다.
하지만 단순히 “권리 깨끗·가격 할인”으로 끝낼 사건은 아닙니다. 보증금 미상의 점유기록이 여러 건이고 806호 기록까지 섞여 있어 대상 906호의 실제 점유관계를 확인해야 하며, 실거래 흐름은 -18.8% 하락 중입니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 명확하지만, 점유관계 확인과 최근 하락 시세를 반영한 가격 검증이 필요한 B급 물건입니다.
