부산지방법원 2025타경4943. 부산 수영구 광안동 가비펠리치 9층 907호입니다. 감정가 144,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 100,800,000원, 감정가의 70%입니다. 소유자는 최보광이고, 2020.05.27. 소유권을 취득했으며 등기에는 거래가액 138,000,000원이 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 사상신용협동조합 근저당이 말소기준권리입니다.
권리관계에서 눈에 띄는 것은 임차·점유자가 많다는 점입니다. 현황조사와 문건접수, 임차권등기에서 확인되는 실제 임차·점유자는 10명입니다. 다만 가장 빠른 한승헌의 전입일도 2020.06.17.로 말소기준일 2020.05.27.보다 늦고, 조혜린의 주택임차권도 주민등록일자·점유개시일자가 2020.06.25.이므로 데이터상 모두 대항력 없음으로 분류됩니다. 법정 인수액은 0원이지만 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수여서 실제 점유관계와 명도 대상은 입찰 전에 재확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4943 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 9층 907호 |
| 물건종류 | 아파트 · 공동주택(아파트-도시형:원룸형) |
| 소유자 | 최보광 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2020.05.27. · 거래가액 138,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 100,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 794,873,306원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준은 2020.05.27. 을구 1번 사상신용협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 1,016,400,000원이었고 2022.09.01. 변경등기에는 861,300,000원이 기재돼 있습니다. 2025.06.27. 근저당권은 주식회사재네트대부로 이전됐으며, 같은 날 사상신용협동조합을 채권자로 하는 채권최고액 599,000,000원의 근질권이 설정됐습니다. 2025.08.25.에는 김흥식을 채권자로 하는 질권설정도 이어졌습니다.
조혜린의 주택임차권은 2025.02.03. 등기됐고 임차보증금은 85,000,000원입니다. 임대차계약일은 2020.06.04., 주민등록일자와 점유개시일은 2020.06.25., 확정일자는 2020.06.05.입니다. 주민등록·점유가 말소기준일 뒤이므로 데이터상 대항력은 없고, 주택임차권 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
② 임차인·점유자 — 10명 모두 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한승헌 | 미상 | 2020.06.17 | 미상 | 없음 | 2025.03.06 |
| 조혜린 | 건물 전부 | 2020.06.25 | 85,000,000원 | 없음 | 2025.02.03 |
| 이종필 | 미상 | 2020.08.10 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 오혜원 | 미상 | 2021.06.23 | 미상 | 없음 | 2025.03.14 |
| 이소연 | 806호 | 2022.06.02 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 박영현 | 미상 | 2023.01.02 | 미상 | 없음 | 2025.02.26 |
| 임다솔 | 미상 | 2023.05.15 | 미상 | 없음 | 2025.03.13 |
| 엄대현 | 미상 | 2023.07.13 | 미상 | 없음 | 2025.03.18 |
| 황로희 | 미상 | 2024.06.20 | 미상 | 없음 | 2025.04.10 |
| 김성현 | 미상 | 2024.11.06 | 미상 | 없음 | 2025.03.17 |
③ 시세 비교 — 할인은 분명하지만 하락 추세도 분명하다
가비펠리치의 비교 면적은 24.29㎡이고 실거래 표본은 5건입니다. 전체 5건 평균은 141,200,000원이지만, 과거 180,000,000원·148,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 124,000,000원, 최신 거래는 2025.12. 128,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 25.24㎡ | 16 | 128,000,000원 |
| 2025.02 | 25.11㎡ | 13 | 120,000,000원 |
| 2023.09 | 25.11㎡ | 12 | 130,000,000원 |
| 2023.07 | 25.24㎡ | 11 | 148,000,000원 |
| 2023.04 | 25.24㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 124,000,000원 |
현재 최저가 100,800,000원은 최근 12개월 평균의 81.3%입니다. 배당 시나리오상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 100,800,000원입니다. 최신 거래 128,000,000원과 최근 평균 124,000,000원보다 낮은 가격대입니다. 다만 최근 12개월 평균이 이전 거래보다 18.8% 낮아진 하락 추세이므로 전체 평균 141,200,000원을 기준으로 할인폭을 과대평가해선 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,211,200원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 사상신용협동조합 | 1,016,400,000원 | 98,588,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 1,016,400,000원 중 98,588,800원이 배당되고 미배당액은 917,811,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 100,800,000원 | 98,588,800원 | 917,811,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 70,560,000원 | 68,889,920원 | 947,510,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 49,392,000원 | 48,102,944원 | 968,297,056원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트-도시형:원룸형)으로 평가돼 있습니다. 가비펠리치는 아파트와 업무시설(오피스텔)이 함께 확인되는 건물입니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 지하철 2호선 금련산역 북동측 인근이며 공동주택·단독주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 19층 건물이며 도시가스 개별난방, 승강기, 주차타워 등이 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 북서측 약 20m 도로에 접하고, 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 포함돼 있습니다.
- 규모·거래. 가비펠리치는 89세대, 사용승인일은 2020.03.12.이며 비교 실거래는 5건입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 907호 실제 점유자 확인. 조사된 실제 임차·점유자가 10명이고 점유부분 미상자가 다수입니다. 현장 점유관계와 명도 상대를 확인해야 합니다.
- 조혜린 임차권 확인. 보증금 85,000,000원, 주민등록·점유개시 2020.06.25., 주택임차권등기 2025.02.03.이며 데이터상 대항력 없음·매각소멸입니다.
- 미상 보증금 확인. 조혜린 외 점유자들의 보증금이 확인되지 않은 만큼 매각물건명세서와 현황을 다시 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 141,200,000원보다 최근 12개월 평균 124,000,000원과 최신 거래 128,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래가격이 이전 거래 대비 -18.8%이므로 100,800,000원의 할인율만으로 가격 안전마진을 단정하지 마십시오.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 0원 인수, 승부처는 점유 확인과 하락장 가격
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2020.05.27. 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차·점유자 10명은 모두 그 이후 전입해 데이터상 대항력이 없습니다. 현재·2회 유찰·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
가격도 현재 회차만 놓고 보면 최근 시세 아래입니다. 최저가 100,800,000원은 최근 12개월 평균 124,000,000원의 81.3%이고 최신 거래 128,000,000원보다 낮습니다. 그러나 시장은 -18.8% 하락 추세입니다. 따라서 이 물건은 단순히 “감정가에서 30% 내려왔다”가 아니라, 최근 시세 대비 실제 할인폭과 다수 점유자의 명도 난도를 함께 확인해 응찰가를 정해야 하는 사건입니다.
