부산지방법원 2025타경4943. 광안동 가비펠리치 9층 904호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 건물 감정 내용에는 업무시설(오피스텔)과 공동주택(아파트-도시형:원룸형)이 함께 존재하는 건물로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 최보광이며, 2020.05.27 소유권을 이전받았고 거래가액은 137,000,000원으로 경정 기재돼 있습니다.
같은 날 설정된 사상신용협동조합 근저당이 말소기준입니다. 최초 채권최고액은 1,016,400,000원, 2022.09.01 변경 후 채권최고액은 861,300,000원입니다. 이후 임의경매가 개시됐고 근저당권은 주식회사재네트대부로 이전됐으며, 그 부채권에는 사상신용협동조합과 김흥식의 질권 설정도 이어졌습니다. 이들은 말소기준 근저당에 연결된 권리 흐름입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4943 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 9층 904호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 최보광 · 2020.05.27 소유권이전 · 거래가액 137,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 98,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 794,873,306원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상19층 |
| 토지 | 일반상업지역 · 대 · 568.6㎡ · 공시지가 5,943,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.05.27 근저당
말소기준권리는 2020.05.27 사상신용협동조합 근저당권입니다. 등기부상 한승헌의 주택임차권은 2025.02.21 등기됐고, 전입일도 2020.06.17로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 임차보증금은 85,000,000원이며 배당요구도 2025.02.21 접수됐습니다.
② 임차·점유관계 — 확인된 전입은 대부분 후순위
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종필 | 미상 | 2020.08.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임다솔 | 미상 | 2023.05.15 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.03.13 | 해당 없음 |
| 이소연 | 806호 | 2022.06.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오혜원 | 미상 | 2021.06.23 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.03.14 | 해당 없음 |
| 박영현 | 미상 | 2023.01.02 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.02.26 | 해당 없음 |
| 황로희 | 미상 | 2024.06.20 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.04.10 | 해당 없음 |
| 엄대현 | 미상 | 2023.07.13 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.03.18 | 해당 없음 |
| 조혜린 | 미상 | 2020.06.25 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.03.24 | 해당 없음 |
| 김성현 | 미상 | 2024.11.06 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.03.17 | 해당 없음 |
| 한승헌 | 건물 전부 | 2020.06.17 | 85,000,000원 | 없음 | 배당요구 2025.02.21 | 해당 없음 |
| 공사 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
한승헌은 임대차계약일 2020.06.02, 점유개시일 2020.06.16, 주민등록일 2020.06.17이며 확정일자는 2020.06.02입니다. 그러나 말소기준 근저당 설정일인 2020.05.27보다 주민등록과 점유가 늦어 대항력은 없습니다. 나머지 확인된 전입자들도 모두 말소기준 이후 전입으로 판정돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 9,800만원은 최근 평균의 79.0%
가비펠리치의 비교 대상 면적은 25.11㎡이며, 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 141,200,000원이지만, 과거 180,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선하는 편이 적절합니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 124,000,000원, 최신 거래는 2025.12의 128,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 25.24㎡ | 16 | 128,000,000원 |
| 2025.02 | 25.11㎡ | 13 | 120,000,000원 |
| 2023.09 | 25.11㎡ | 12 | 130,000,000원 |
| 2023.07 | 25.24㎡ | 11 | 148,000,000원 |
| 2023.04 | 25.24㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 124,000,000원 |
현재 최저가 98,000,000원은 최근 12개월 평균의 79.0%이고, 최신 거래 128,000,000원보다도 낮습니다. 가격 자체에는 할인 폭이 있습니다. 다만 최근 12개월 평균이 이전 거래군보다 18.8% 낮아진 하락 추세이므로, 과거 전체 평균 141,200,000원을 기준으로 할인율을 크게 보아서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 사상신용협동조합 | 1,016,400,000원 | 95,836,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권에 95,836,000원이 배당되고 920,564,000원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수 산정액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 920,564,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 949,434,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 969,644,360원 | 0원 |
유찰될수록 근저당 채권의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원으로 계산됩니다. 다만 이는 확인된 권리관계를 기준으로 한 산정이며, 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유관계는 별도 확인 대상입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 지하철 2호선 금련산역 북동측 인근. 공동주택·단독주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상19층. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 화재탐지, 소화전, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
- 용도 혼재. 감정평가상 일부는 업무시설(오피스텔), 일부는 공동주택(아파트-도시형:원룸형)으로 이용되는 건물입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설입니다.
- 토지. 568.6㎡, 일반상업지역, 평지·가로장방 형태이며 북서측으로 노폭 약 20m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 포함되고 준주거지역에 접합니다.
- 거래. 가비펠리치 89세대, 사용승인일 2020.03.12. 비교 실거래 5건 중 최근 12개월 거래는 2건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. ‘공사’의 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 호수 일치 확인. 조사 명단 중 이소연의 점유부분은 806호로 기재돼 있습니다. 본건 904호와의 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 한승헌 임차권. 보증금 85,000,000원이지만 전입 2020.06.17로 말소기준 2020.05.27보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없습니다.
- 가격 기준. 전체 평균 141,200,000원보다 최근 12개월 평균 124,000,000원과 최신 거래 128,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -18.8% 낮습니다. 현재 최저가가 최근 시세보다 낮더라도 추가 하락 가능성을 가격에 반영할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 감정평가상 건물 내부에 오피스텔과 도시형 원룸형 공동주택이 혼재합니다. 본건의 실제 이용·공부상 용도를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
맺으며 — 가격은 할인, 권리는 ‘확인 후’
현재 최저가 98,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 124,000,000원의 79.0%로, 가격만 보면 최근 거래 대비 할인 구간입니다. 알려진 전입자들은 모두 말소기준인 2020.05.27 이후 전입이고, 한승헌의 85,000,000원 임차권도 대항력이 없는 것으로 판정돼 산정상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 안전물건’으로 끝내기에는 미상 점유관계가 남아 있습니다. 특히 ‘공사’는 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 여기에 최근 실거래 추세가 -18.8%라는 점도 감안해야 합니다. 결론적으로 최근 시세 대비 가격 할인은 분명하지만, 점유·임차관계를 원본에서 확정한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
