부산지방법원 2025타경4943. 광안동 가비펠리치 8층 806호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 건물에는 업무시설(오피스텔)과 공동주택(아파트-도시형 원룸형)이 함께 존재합니다. 말소기준은 2020.05.27 사상신용협동조합 근저당권입니다. 소유자 최보광은 같은 날 소유권이전을 받았고, 등기된 거래가액은 137,000,000원입니다.
핵심은 임차관계입니다. 현황조사 등에 나타난 사람은 모두 실제 임차인·점유자로 분류되어 있으며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이들의 전입일은 전부 말소기준일 뒤입니다. 따라서 현재 확인된 자료상 대항력에 따른 보증금 승계는 없습니다. 다만 이소연을 제외한 다수 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 명도관계는 원문서 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4943 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 8층 806호 · 도로명 부산광역시 수영구 광남로 100 |
| 용도 / 건물 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상19층 |
| 감정 이용상태 | 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(아파트-도시형:원룸형) 구성 건물 |
| 소유자 | 최보광 · 2020.05.18 매매 · 거래가액 137,000,000원 · 2020.05.27 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 100,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 사상신용협동조합 / 794,873,306원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 토지 | 일반상업지역 · 대 · 공시지가 5,943,000원/㎡ · 토지면적 568.6㎡ |
① 권리 흐름 — 기준일 뒤 권리는 매각으로 정리
말소기준인 2020.05.27 근저당권의 최초 채권최고액은 1,016,400,000원이고, 2022.09.01 변경등기로 861,300,000원이 기재됐습니다. 이후 2025.06.27 근저당권이 주식회사재네트대부로 이전되고 같은 날 사상신용협동조합의 근질권 599,000,000원이 설정됐으며, 2025.08.25 김흥식의 질권도 설정됐습니다. 최초 근저당의 기준일 자체는 2020.05.27로 유지됩니다.
② 임차인·점유자 — 실제 10명, 대항력 승계는 없음
확인된 실제 임차인·점유자는 10명이며 보증기관 대위·승계인은 없습니다. 전입일은 모두 2020.05.27 말소기준일 뒤여서 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 이소연은 건물 전부에 관한 주택임차권등기가 있고 보증금은 85,000,000원이나, 전입일이 2022.06.02로 말소기준보다 늦습니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종필 | 2020.08.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한승헌 | 2020.06.17 | 미상 | 2025.03.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜린 | 2020.06.25 | 미상 | 2025.03.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오혜원 | 2021.06.23 | 미상 | 2025.03.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소연 | 2022.06.02 | 85,000,000원 | 2025.02.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박영현 | 2023.01.02 | 미상 | 2025.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임다솔 | 2023.05.15 | 미상 | 2025.03.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄대현 | 2023.07.13 | 미상 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황로희 | 2024.06.20 | 미상 | 2025.04.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성현 | 2024.11.06 | 미상 | 2025.03.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 할인은 있지만, 기준은 최근 시세다
가비펠리치의 실거래 비교 면적은 25.74㎡이고 면적 매칭이 확인됩니다. 전체 5건 평균은 141,200,000원이지만, 과거 180,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단의 중심으로 삼기보다 최근 12개월 평균 124,000,000원과 최신 거래 128,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저가 100,100,000원은 최근 12개월 평균의 80.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 25.24㎡ | 16 | 128,000,000원 |
| 2025.02 | 25.11㎡ | 13 | 120,000,000원 |
| 2023.09 | 25.11㎡ | 12 | 130,000,000원 |
| 2023.07 | 25.24㎡ | 11 | 148,000,000원 |
| 2023.04 | 25.24㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 124,000,000원 |
가격만 놓고 보면 현재 최저가 100,100,000원은 최근 12개월 평균 124,000,000원보다 낮습니다. 하지만 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -18.8%여서 하락장이 이미 가격에 반영되고 있다는 점을 같이 봐야 합니다. 따라서 과거 전체 평균 141,200,000원을 기준으로 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,201,400원 |
| 2. 근저당 · 사상신용협동조합 | 1,016,400,000원 | 97,898,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권 미배당액은 918,501,400원이지만, 이는 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 100,100,000원 | 97,898,600원 | 918,501,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 70,070,000원 | 68,408,740원 | 947,991,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 49,049,000원 | 47,766,118원 | 968,633,882원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 지하철 2호선 금련산역 북동측 인근입니다. 주변에는 공동주택·단독주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상19층 건물이며 도시가스 개별난방, 급·배수, 화재탐지, 소화전, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
- 토지. 568.6㎡, 일반상업지역, 평지·가로장방 형상이며 북서측으로 노폭 약 20m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 포함되고 준주거지역에 접합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래. 가비펠리치는 89세대, 2020.03.12 준공이며 비교 가능한 실거래는 5건입니다. 최근 12개월 거래는 2건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 조사된 임차인·점유자가 10명입니다. 명도 대상과 실제 점유 부분을 호실 현장, 현황조사서, 매각물건명세서로 맞춰야 합니다.
- 이소연 임차권 확인. 보증금 85,000,000원, 전입 2022.06.02, 임차권등기 2025.02.11입니다. 대항력은 없고 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으나 원문서의 배당요구와 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 미상 임차조건 확인. 나머지 점유자들의 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 대항력 인수와는 별개로 최우선변제 여부가 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 근저당 변경·이전 확인. 최초 1,016,400,000원, 2022.09.01 변경 861,300,000원, 2025.06.27 재네트대부 이전 및 후속 질권 설정을 등기 원문과 채권계산서로 대조하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 124,000,000원이고 최신 거래는 128,000,000원이지만 최근 대비 이전 거래 추세는 -18.8%입니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 건물 내 감정 이용상태가 업무시설(오피스텔)과 공동주택으로 나뉩니다. 806호의 공부상·현황상 용도를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·채권계산서·실거래 원문을 직접 확인한 뒤 입찰가를 확정하세요.
맺으며 — 권리는 인수 0, 가격은 ‘하락장 할인’으로 봐야 한다
이 사건의 권리구조는 핵심이 분명합니다. 2020.05.27 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인·점유자의 전입은 전부 그 뒤입니다. 이소연의 85,000,000원 임차권도 대항력이 없으며 매수인 인수액은 현재 배당 시나리오상 0원입니다.
가격은 현재 최저가 100,100,000원이 최근 12개월 평균 124,000,000원의 80.7%여서 숫자상 할인 구간입니다. 다만 시장은 이미 -18.8% 하락 추세를 보이고 있습니다. 전체 평균 141,200,000원이나 과거 최고 180,000,000원을 기준으로 싸다고 판단하기보다, 최근 124,000,000원·최신 128,000,000원을 기준으로 접근해야 합니다. 여기에 10명의 점유관계와 근린시설이라는 사건상 용도까지 감안하면, 권리는 양호하지만 현장·가격 확인 없이 단순 저가매수로 보기에는 이르다는 결론입니다.
