부산지방법원 2025타경4943. 부산 수영구 광안동 가비펠리치 8층 807호입니다. 소유자 최보광은 2020.05.27 소유권을 취득했고 거래가액은 138,000,000원으로 경정 기재되어 있습니다. 같은 날 사상신용협동조합이 채권최고액 1,016,400,000원의 공동담보 근저당을 설정했고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 근저당 채권최고액은 2022.09.01 861,300,000원으로 변경됐으며, 근저당권은 2025.06.27 주식회사재네트대부로 이전됐습니다.

임차관계는 단순하지 않습니다. 현황조사 등에 여러 명의 전입자가 확인되고, 오혜원 명의의 주택임차권등기도 있습니다. 다만 확인된 전입일은 모두 말소기준일 2020.05.27보다 뒤입니다. 특히 오혜원은 임차보증금 85,000,000원, 임대차계약일 2021.06.08, 점유개시일 2021.06.22, 주민등록일 2021.06.23, 확정일자 2021.06.08로 등기돼 있어 말소기준권리보다 후순위입니다. 현재 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 2020년 근저당

말소기준은 2020.05.27 설정된 사상신용협동조합 근저당입니다. 2025.02.20 경매개시결정과 2025.02.11 오혜원 임차권등기는 모두 그 이후입니다. 근저당 자체는 2025.06.27 주식회사재네트대부로 이전됐고, 같은 날 사상신용협동조합을 채권자로 하는 채권최고액 599,000,000원의 근질권이 설정됐으며 2025.08.25에는 김흥식 명의 질권도 추가됐습니다. 이들은 말소기준이 된 근저당권에 연결된 후속 권리관계로, 현재 배당표상 낙찰자가 별도 금액을 인수하는 구조로 계산되지는 않습니다.

② 임차인·점유관계 — 금액보다 ‘실제 점유’ 확인이 중요

실제 임차·점유자로 확인된 인원은 10명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 한승헌·조혜린·이종필을 포함해 모두 전입일이 2020.05.27 말소기준 이후입니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없습니다. 다만 오혜원을 제외한 다수 점유자는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 일부 점유부분은 미상입니다. 이소연은 점유부분이 806호로 표시되어 있어 본건 807호의 실제 점유관계와 일치하는지 현장에서 대조할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 할인은 있지만, 최근 시장은 하락

가비펠리치의 비교 실거래는 전용 25㎡ 안팎 5건이며 전체 평균은 141,200,000원입니다. 그러나 과거 180,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단은 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 124,000,000원, 최신 거래는 2025.12 128,000,000원입니다.

현재 최저가 100,800,000원은 최근 12개월 평균 124,000,000원의 81.3%이고 최신 거래 128,000,000원보다도 낮습니다. 권리상 별도 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액도 100,800,000원입니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군 대비 18.8% 하락한 것으로 집계됩니다. 따라서 전체 평균 141,200,000원 대비 71.4%라는 숫자를 그대로 가격 메리트로 해석하기보다는, 최근 시세 120,000,000~128,000,000원 구간을 중심으로 판단하는 편이 적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)

현재 회차에서는 채권총액 1,016,400,000원 중 98,588,800원이 배당되고 미배당액은 917,811,200원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원

이 사건은 대항력 있는 선순위 임차보증금을 낙찰자가 떠안는 구조가 아니므로, 유찰로 낙찰가가 내려가도 임차보증금 인수가 늘어 실질취득가가 고정되는 유형은 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 지하철 2호선 금련산역 북동측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 19층 건물이며 도시가스 개별난방, 급·배수, 화재탐지, 소화전, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
• 용도. 감정 대상군 중 기호 4·5·9·10은 공동주택(아파트-도시형:원룸형), 나머지는 업무시설(오피스텔)로 이용되는 복합 건물입니다.
• 토지. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 중점경관관리구역에 포함되며 토지면적은 568.6㎡, 공시지가는 5,943,000원/㎡입니다.
• 단지. 가비펠리치 89세대, 사용승인일 2020.03.12이며 비교 대상 전용면적은 24.29㎡입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 807호 실제 점유자 확인. 현황조사상 여러 명이 확인되고 일부는 점유부분이 미상입니다. 현장과 매각물건명세서에서 현재 실제 거주자를 특정해야 합니다.
• 806호 표기 확인. 이소연의 점유부분은 806호로 적혀 있으므로 807호 사건과의 관계를 원본 조사자료에서 대조해야 합니다.
• 오혜원 임차권. 보증금 85,000,000원의 임차권등기가 있으나 전입 2021.06.23으로 말소기준 2020.05.27보다 늦습니다. 현재 자료상 대항력은 없습니다.
• 민간임대주택 등기. 2021.07.15 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각 시 법적 처리와 현재 등록상태를 원본에서 확인하는 것이 좋습니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 141,200,000원보다 최근 12개월 평균 124,000,000원과 최신 거래 128,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -18.8%입니다. 현재 최저가가 최근 시세보다 낮더라도 과거 148,000,000원·180,000,000원 거래를 기준으로 과도한 가격 가점을 주지 않는 편이 안전합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격 할인은 생겼지만, 명도 확인이 마지막 관문”

이 사건의 말소기준은 2020.05.27 사상신용협동조합 근저당입니다. 오혜원 임차권을 포함한 확인된 전입관계가 모두 그 이후라 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 감정가 144,000,000원에서 1회 유찰돼 100,800,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 124,000,000원의 81.3%, 최신 거래 128,000,000원보다 낮습니다.

다만 최근 시장이 이전 거래군보다 18.8% 하락했고, 다수 전입자의 보증금·확정일자·점유부분이 충분히 특정되지 않은 만큼 이 물건의 마지막 변수는 선순위 보증금 인수가 아니라 현재 실제 점유와 명도 난도입니다. 권리상 인수는 깨끗하고 가격 할인도 확인되지만, 현장 점유관계를 확인한 뒤 최근 거래가격을 기준으로 응찰 상한을 정하는 접근이 적절합니다.