부산지방법원 2025타경4943. 부산 수영구 광안동 가비펠리치 8층 808호 아파트입니다. 감정가는 233,000,000원이며 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 163,100,000원입니다. 등기상 소유자는 최보광이고, 2020.05.27. 사상신용협동조합 명의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 경매 매각으로 소멸합니다. 이후 설정된 박영현의 주택임차권도 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “인수 0원”만 확인하고 끝낼 물건은 아닙니다. 현황조사 등에 여러 전입자가 나타나며, 박영현을 제외하면 보증금이 확인되지 않은 사람이 다수입니다. 모두 전입신고일 자체는 말소기준일 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유자와 808호 관련 여부를 입찰 전에 구체적으로 확인할 필요가 있습니다. 특히 조사자료 중 이소연은 806호로 표시되어 있어 대상 808호 점유와는 구분해서 볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4943 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 8층 808호 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 최보광 |
| 소유권 취득 | 2020.05.27. · 거래가액 221,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 163,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 794,873,306원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 등기 발급일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.05.27. 사상신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,016,400,000원이었고 2022.09.01. 861,300,000원으로 변경됐습니다. 2025.06.27. 근저당권은 주식회사재네트대부로 이전됐으며, 같은 날 사상신용협동조합을 채권자로 하는 채권최고액 599,000,000원의 근질권이 설정됐습니다. 2025.08.25.에는 김흥식을 채권자로 하는 질권설정도 추가됐습니다.
② 임차·전입 현황 — 모두 말소기준보다 늦다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종필 | 미상 | 2020.08.10 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 없음 |
| 임다솔 | 미상 | 2023.05.15 | 미상 | 2025.03.13 | 없음 | 없음 |
| 이소연 | 806호 | 2022.06.02 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 없음 |
| 오혜원 | 미상 | 2021.06.23 | 미상 | 2025.03.14 | 없음 | 없음 |
| 한승헌 | 미상 | 2020.06.17 | 미상 | 2025.03.06 | 없음 | 없음 |
| 황로희 | 미상 | 2024.06.20 | 미상 | 2025.04.10 | 없음 | 없음 |
| 엄대현 | 미상 | 2023.07.13 | 미상 | 2025.03.18 | 없음 | 없음 |
| 조혜린 | 미상 | 2020.06.25 | 미상 | 2025.03.24 | 없음 | 없음 |
| 김성현 | 미상 | 2024.11.06 | 미상 | 2025.03.17 | 없음 | 없음 |
| 박영현 | 건물 전부 | 2023.01.02 | 110,000,000원 | 2025.01.15 | 없음 | 없음 |
박영현은 2022.12.07. 임대차계약 및 확정일자, 2022.12.30. 점유개시, 2023.01.02. 주민등록, 보증금 110,000,000원으로 임차권등기가 확인됩니다. 그러나 말소기준 2020.05.27.보다 모두 늦어 대항력은 없습니다. 나머지 조사 대상자 역시 전입일이 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 주어진 배당 시나리오에서는 매수인 승계액이 0원으로 계산됩니다.
③ 시세 비교 — 70%까지 내려왔지만 표본은 1건
가비펠리치는 89세대, 2020.03.12. 준공으로 조사됐으며 대상 면적은 39.39㎡입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래는 1건으로, 2025.12. 10층이 170,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 163,100,000원은 이 거래가의 95.9%로, 금액 차이는 6,900,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 39.39㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.39㎡ | 1건 | 170,000,000원 |
감정가 233,000,000원과 비교하면 최저가는 크게 내려왔지만, 실제 가격 메리트는 감정가 대비 할인율보다 최근 실거래와의 비교로 판단해야 합니다. 현재 최저가는 최근 거래보다 4.1% 낮은 수준에 불과합니다. 게다가 최근 12개월 표본이 단 1건이므로 “시세보다 충분히 싸다”고 단정할 정도의 근거는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,083,400원 |
| 2. 근저당권 · 사상신용협동조합 | 1,016,400,000원 | 160,016,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 근저당 채권최고액 1,016,400,000원 중 160,016,600원이 배당되고 856,383,400원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 163,100,000원 | 160,016,600원 | 856,383,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 114,170,000원 | 111,771,620원 | 904,628,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 79,919,000원 | 78,080,458원 | 938,319,542원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 지하철 2호선 금련산역 북동측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 19층 건물이며 도시가스 개별난방, 급·배수, 화재탐지, 소화전, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
- 토지. 568.6㎡의 평지·가로장방형 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며 북서측 약 20m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역·방화지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 포함되고 준주거지역에 접합니다. 공시지가는 5,943,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 가비펠리치는 89세대, 2020.03.12. 준공입니다. 다만 제공된 동일 면적 최근 12개월 실거래가 1건뿐이므로 가격 수준 판단에는 표본 한계가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 808호 실제 점유자 확인. 현황조사상 여러 전입자가 있으므로 현장 방문을 통해 현재 점유자와 전출 여부를 확인하는 것이 우선입니다.
- 806호 표기 분리. 이소연은 조사자료상 806호로 표시되어 있으므로 대상 808호 점유관계와 혼동하지 않도록 확인해야 합니다.
- 박영현 임차권 확인. 보증금 110,000,000원의 임차권등기가 있으나 대항력은 없습니다. 매각물건명세서와 등기부에서 매각 후 소멸 여부를 다시 대조하세요.
- 미상 보증금 확인. 다수 전입자의 보증금이 확인되지 않아 배당·점유관계를 원본 서류에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 가격 상한 관리. 현재 최저가가 최근 실거래의 95.9%이므로 단순한 감정가 대비 할인율보다 실제 거래가와 낙찰 후 비용을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 현재 가격은 ‘압도적 할인’이 아니다
이 물건의 말소기준은 2020.05.27. 근저당입니다. 조사된 전입자는 모두 그 이후에 전입했고, 보증금 110,000,000원의 박영현 임차권 역시 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 권리관계만 보면 매수인이 떠안을 보증금이 확인되는 유형은 아닙니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 1회 유찰로 감정가 233,000,000원에서 163,100,000원까지 내려왔지만 최근 동일 면적 실거래는 170,000,000원입니다. 현재 최저가는 그 95.9%로, 실거래 대비 차액은 6,900,000원입니다. 더욱이 최근 거래 표본은 1건뿐입니다. 따라서 이 사건은 “권리는 통과, 현 회차 가격은 신중”으로 정리하는 편이 데이터에 부합합니다. 다음 유찰 시 114,170,000원으로 내려가는 시나리오와 비교하면 현 회차에서 서두를 이유는 제한적이며, 실제 808호 점유관계를 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
