부산지방법원 2025타경4943. 부산 수영구 광안동 가비펠리치 9층 908호로, 감정 이용상태는 공동주택(아파트-도시형:원룸형)입니다. 감정가 233,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 163,100,000원입니다. 소유자 최보광은 2020.05.27. 소유권을 이전받았고, 거래가액은 221,000,000원으로 등기돼 있습니다.
권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 사상신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 1,016,400,000원이고 2022.09.01. 변경등기에는 채권최고액 861,300,000원이 기재돼 있습니다. 이후 임차권등기와 경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 있어 제공된 권리판정과 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금전채무는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4943 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광안동 199-3 가비펠리치 9층 908호 · 부산광역시 수영구 광남로 100 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물 · 공동주택(아파트-도시형:원룸형) · 39.39㎡ |
| 소유자 | 최보광 · 2020.05.27. 소유권이전 · 거래가액 221,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 163,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 794,873,306원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 준공 / 규모 | 2020.03.12. · 가비펠리치 89세대 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차·경매권리는 소멸
말소기준은 2020.05.27. 을구 1번 근저당권입니다. 김성현의 주택임차권등기는 2025.02.05. 접수됐고 임차보증금은 140,000,000원입니다. 임대차계약일 2024.01.11., 점유개시일 2024.01.26., 주민등록일 2024.11.06.으로 모두 기준권리보다 뒤입니다. 등기부 판정도 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있어 김성현 보증금의 매수인 승계는 없습니다.
② 임차인·점유 관계 — 모두 말소기준 이후 전입
확인된 임차·점유 기록은 10명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 각 전입일은 모두 2020.05.27. 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 김성현 외에는 보증금이 확인되지 않았고, 이소연 기록은 806호로 기재돼 본건 908호와 호수가 다르므로 현황조사 원문을 반드시 대조해야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종필 | 미상 | 2020.08.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임다솔 | 미상 | 2023.05.15 | 미상 | 2025.03.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소연 | 806호 | 2022.06.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오혜원 | 미상 | 2021.06.23 | 미상 | 2025.03.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박영현 | 미상 | 2023.01.02 | 미상 | 2025.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한승헌 | 미상 | 2020.06.17 | 미상 | 2025.03.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황로희 | 미상 | 2024.06.20 | 미상 | 2025.04.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 엄대현 | 미상 | 2023.07.13 | 미상 | 2025.03.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조혜린 | 미상 | 2020.06.25 | 미상 | 2025.03.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성현 | 건물 전부 | 2024.11.06 | 140,000,000원 | 2025.02.05 | 없음 | 후순위 | 없음 |
③ 시세 비교 — 실질취득 163,100,000원 vs 최근 거래 170,000,000원
가비펠리치 동일면적 39.39㎡의 확인된 최근 실거래는 2025.12. 10층 170,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 170,000,000원이며, 현재 최저가이자 실질취득액 163,100,000원은 최근 12개월 평균의 95.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 39.39㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.39㎡ | 1건 | 170,000,000원 |
현재 가격은 최근 거래보다 낮지만, 표본은 1건뿐입니다. 따라서 95.9%라는 숫자만으로 강한 저가 매수 구간이라고 평가하기는 어렵습니다. 특히 감정가 233,000,000원과 비교해 할인폭이 크게 보이는 것과 달리, 실제 가격 판단의 기준은 감정가가 아니라 최근 실거래 170,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,083,400원 |
| 2. 근저당권 · 사상신용협동조합 | 1,016,400,000원 | 160,016,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 미배당액은 856,383,400원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 163,100,000원 | 160,016,600원 | 856,383,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 114,170,000원 | 111,771,620원 | 904,628,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 79,919,000원 | 78,080,458원 | 938,319,542원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 공동주택(아파트-도시형:원룸형)으로 평가돼 있습니다. 건물 내 다른 호수에는 업무시설(오피스텔)도 함께 존재합니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 지하철 2호선 금련산역 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 19층 건물이며 도시가스 개별난방, 승강기와 주차타워 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역에 포함되고 준주거지역에 접하며, 방화지구·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 5,943,000원/㎡입니다.
- 물리적 하자. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 가비펠리치는 89세대이며 확인된 동일면적 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 개별 호수의 가격 검증 폭이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.05.27. 사상신용협동조합 근저당이 기준입니다. 2022년 채권최고액 변경과 이후 근저당권 이전·질권 설정까지 최신 등기 원문을 대조하세요.
- 점유자 특정. 현황조사상 여러 명의 전입자가 확인됩니다. 각 사람이 실제 908호를 점유하는지, 특히 806호로 기재된 이소연 기록이 본건과 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
- 김성현 임차권. 보증금 140,000,000원의 임차권등기가 있으나 기준권리 후순위입니다. 계약일·점유개시일·전입일과 임차권등기 원문을 다시 대조하세요.
- 민간임대주택 등기. 2021.07.15. 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 매각 후 등록·말소 관계와 행정상 상태를 원문으로 확인하세요.
- 가격 상한. 감정가 233,000,000원보다 최근 12개월 실거래 170,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 실질취득액은 그 95.9%입니다.
- 배당표 검증. 현재 매각가에서는 근저당권자에게 160,016,600원이 배당되고 856,383,400원이 미배당되는 구조입니다. 당해세·최우선변제 반영 여부를 원문에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격 할인은 크지 않다”
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2020.05.27. 근저당보다 앞선 대항력 임차인이 없어 매수인 금전 인수는 0원이라는 점입니다. 김성현의 보증금 140,000,000원도 후순위 임차권등기여서 현재 자료상 승계되지 않습니다.
둘째, 현재 최저가 163,100,000원은 감정가 233,000,000원만 보면 크게 내려왔지만, 실제 비교해야 할 최근 12개월 실거래 170,000,000원 대비로는 95.9%입니다. 권리 인수 위험은 낮지만 실거래 표본이 1건이고 후순위 점유 기록이 다수라는 점까지 감안하면, “한 번 유찰돼 많이 싸졌다”기보다는 “권리는 정리됐고 가격은 최근 시세보다 소폭 낮다”가 이 사건에 맞는 결론입니다.
